건물 매각 전 신규 임차인 유치 시 주의사항 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
상가건물임대차보호법과 제소전화해조서를 활용한 효율적인 대처 방법

상담 문의

"안녕하세요. 저는 양천구 목동에서 부동산 임대업을 하는 최OO입니다.
제 건물을 매각하기 위해 여러 부동산 업체에 의뢰했는데요. 준공 난지 30년이 넘은 낡은 건물이라서 신축용 건물을 찾는 매수자를 찾아야 한다고 합니다.
그런데 임차인이 들어와 있으면 매수자가 명도해야 하는 부담 때문에 거래가 힘드니 미리 임차인을 내보내고 빈 건물로 만드는 게 좋겠다고 하더군요.
하지만 언제 매각될지 알 수 없는 상황에서 무작정 임차인부터 내보내고 공실로 놔두면 그동안 들어오던 월세 수입도 없이 자칫 대출금 이자만 납부해야 하는 처지가 될지 걱정입니다.
그래서 신규 임차인을 유치할 때, 임대차계약서에 특약사항으로 '건물이 매각될 경우 통보일로부터 3개월 이내에 퇴거한다'는 약정을 기재해 놓으면 언제 매수자가 나타나더라도 3개월 내 명도를 할 수 있을 테니 괜찮지 않을까요?"

Designer ai가 만든 이미지입니다

상황분석 및 가이드

의뢰인께서 문의하신 사항을 깊이 있게 분석하기 위해서는 상가건물임대차보호법 제15조(강행규정)를 정확히 이해해야 합니다.

이 규정은 상대적으로 약자인 상가 임차인의 기본적인 권리를 보호하려는 목적으로 만들어졌으며, 임대인이 계약서에 임차인에게 불리한 조건을 포함하더라도 임차인은 그 특약의 무효를 주장할 수 있습니다. 따라서, 신규 임차인을 유치하려는 목적으로 특약사항에 임차인에게 불리한 조항을 추가하는 것은 잘못된 선택입니다.

만약 의뢰인이 건물 매각 전에 임차인을 유치해 최소한의 운용수익을 얻고자 한다면, 단기간 사용을 목적으로 하는 '깔세' 임차인을 유치하는 방법을 고려할 수 있습니다.
깔세 임차인은 단기 계약이기 때문에 유연한 계약 조건으로 협의할 수 있으며, 공실률을 줄이면서도 단기 운용수익을 창출하는 데 유리합니다.

하지만 깔세 임차인은 단기간만 임대하는 만큼 시설물 상태 유지나 임차인으로서의 선량한 관리자의 주의 의무가 상대적으로 떨어질 수 있어 적절한 관리가 필요합니다.
소위 깔세로 사용되는 임차인은 사업자등록증의 대상이 아니며, 일시적인 사용 목적이 명확하기 때문에 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 아닙니다.

Designer ai가 만든 이미지입니다

만일, 의뢰인께서 정상적인 임차인을 유치하되 건물을 매각하거나 신축하려 할 때 임차인과의 분쟁을 사전에 방지하려면 '제소전화해조서'를 작성해야 합니다.
'제소전화해조서'란 임대인과 임차인 간의 분쟁이 법적 소송으로 확대되기 전에 양측이 합의에 도달해 문제를 해결하기 위해 작성하는 서면 합의서입니다. 제소전화해조서가 작성된 경우, 일반적으로 법원에서 그 효력을 인정하기 때문에 임차인이 상가건물임대차보호법을 근거로 무효를 주장하더라도 조서의 내용은 유효하게 남을 가능성이 높습니다. 이는 제소전화해조서가 법원에서 공식적으로 인증된 합의 문서이기 때문에 강력한 법적 효력을 가지기 때문입니다.

하지만 의뢰인이 임차인과 제소전화해조서를 작성하기 전에 임차인에게 일방적으로 합의를 강요하거나 불공정한 조건에서 서명 및 날인하도록 했다면, 임차인은 그 조서의 무효를 주장할 수 있으므로 주의해야 합니다.

배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원/ 밸류업이노베이션 대표
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률전담팀 / 밸류업이노베이션 변호사
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산전담팀 / 밸류업이노베이션 공인중개사
문의 : landvalueup@hankyung.com

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터