공인중개사, 권리금계약서 작성 수수료 지급받아도 괜찮을까[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치 양도 등의 이용 대가다. 기존 임차인과 신규 임차인 사이에서 수수되는 것이 일반적이다.

그런데 권리금계약서를 공인중개사가 작성하고 수수료를 받는 경우가 있다. 이런 행위가 행정사법에서 행정사의 업무로 명시한 ‘권리·의무나 사실증명에 관한 서류의 작성’에 해당함으로써 처벌 대상은 아닌지에 관한 분쟁이 종종 발생하고 있는데 최근 대법원은 이를 행정사법 위반으로서 형사처벌 대상임을 명확히 했다.

구체적으로 보면 공인중개사 A는 2020년 어린이집 임대인 B와 임차인 C의 부동산임대차계약을 중개했다. 어린이집의 기존 임차인 B와 신규 임차인 C 사이의 권리금계약서인 컨설팅계약서를 작성하고 수수료로 250만원을 받았는데, 이후 A는 행정사법 위반 혐의로 기소됐다.

이에 대해 A는 “공인중개사의 업무 범위에는 상가건물 임차권 양도 중개가 포함되므로 공인중개사가 임차권 양도계약서를 작성하는 것은 적법한 업무수행이고 임차권 양도와 불가분적으로 결합해 임차권 양도 시 당사자들이 별도로 합의한 권리·의무를 증명하는 권리금계약서를 작성하는 것도 가능하며 이는 적법하다”고 주장했다.

반면 이에 대해 1·2심 법원은 “권리금 계약서는 행정사법에 규정된 ‘권리·의무나 사실증명에 관한 서류’임을 전제로 한다”며 “영업권의 양도에 따른 권리금 계약을 중개하고 권리금 계약서를 작성하는 행위는 공인중개사법과 그 시행령에서 공인중개사의 업무범위로 정하고 있는 중개행위에 해당하지 않으므로 이는 행정사법 위반 행위에 해당한다”고 판시했다.

아울러 법원은 “임대차계약서의 당사자는 임대인 을과 신규 임차인인 정인 반면, 컨설팅계약서의 당사자는 전 임차인이자 영업양도인인 정과 신규 임차인이자 영업양수인인 정으로서 그 당사자들이 서로 다르다”며 “컨설팅계약의 당사자가 아닌 임대인 을과 임대차계약의 당사자가 아닌 기존 임차인 병이 반드시 컨설팅계약과 임대차계약이 전체로서 하나의 법률효과를 갖는 계약으로 취급될 필요가 없고 다른 계약이 체결되지 않으면 이 계약을 체결하지 않을 의사도 객관적으로 명백하지 않다”고 했다.

나아가 “임차권의 양도란 임차인이 임차권을 계약에 의하여 동일성을 유지하면서 제3자에게 이전하는 것을 의미하는데 이 사건 컨설팅계약 및 임대차계약의 체결 경위와 각 계약의 당사자 및 계약 내용 등을 종합하면 공인중개사 갑이 중개한 컨설팅계약과 임대차계약은 기존 임차인의 임대차계약의 효력이 그대로 유지되는 신규 임차인과 기존 임차인 사이 임차권 양도 계약이라고 할 수 없다”며 “컨설팅계약은 어린이집에 관한 영업권 양도 및 이에 따른 권리금 계약에 해당하고 권리금 계약이 공인중개사법상의 중개대상물이 아님은 명백하다”면서 벌금 100만원을 선고했다.

대법원도 “원심의 판단에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 행정사법위반죄의 성립 등에 관한 법리를 오해하고 위헌인 법률을 적용한 잘못이 없다”며 원심을 유지했다. 행정사가 아닌 공인중개사가 공인중개사의 업무 범위에 포함되지 않는 권리금계약서를 작성할 수는 없다는 얘기다.

조주영 법무법인 신의 변호사