재개발·재건축 투자, ‘이것’ 모르고 덤비면 큰일[아는보험]

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[헤럴드경제=서지연 기자] 이제 10년 후면 서울 아파트 중 30년 이상된 아파트가 절반을 넘는다. 우리는 앞으로 재개발·재건축(이하, 정비사업) 투자가 선택이 아닌 필수인 시대에 살아가야 한다. 이때 반드시 유의해야 할 것들이 있다.

첫 번째, 아무거나 사면 안 된다는 것이다. 신축아파트를 받을 수 있는 물건인지, 즉 ‘조합원 입주권’이 보장되는 물건인지 제대로 확인해야 한다. 잘못하면 현금으로 보상만 받고 끝날 수 있기 때문이다.

제일 먼저 사려는 물건이 투기과열지구 내에 있는지 확인하자. 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후라면 해당 구역 내 물건을 매입하더라도 예외적인 경우가 아니라면 조합원이 될 수 없기 때문이다. 특히 재건축은 사업초기부터 조합원지위양도가 제한이 되기 때문에 더 유의해야 한다.

재개발에서는 권리산정기준일이 중요하다. 권리산정기준일 이후 필지분할, 신축·전환 다세대주택 등을 사더라도 조합원입주권을 취득할 수 없으며, 그 기준일이 재개발마다 달라지니 반드시 개별적으로 확인해야 한다. 더불어 조합설립인가 이후 정비구역의 물건이라면 그 매도자가 다물권자(다수 물건 보유 조합원)인지도 확인해야 한다. 조합설립인가 이후에는 다물권자 물건 중 하나를 매입하더라도 조합원이 될 수 없기 때문이다.

두 번째, 나무보다는 숲을 봐야 한다는 것이다. 내 부동산이 아무리 좋아도 해당 정비사업의 사업성이 좋지 않으면 사업 자체가 어려울 수 있기 때문이다. 또한 정비사업에는 비례율((종후자산 합산액-사업비) ÷ 종전자산 합산액))이란 개념이 있는데, 이는 내 분담금(종후자산 가액 - (종전자산 가액×비례율))을 증감시키는 중요한 요인으로 정비사업 전체의 사업성에 따라 좌우되기 때문이다.

분담금을 계산할 때 새로 입주할 아파트 분양가격에서 권리가액(종전자산 가액×비례율)을 차감해 산정하니 비례율을 현금이라고 해도 무방할 정도다. 그런데 이 비례율이 내 부동산이 얼마나 좋은지에 달려있는 것이 아니라 해당 정비사업의 사업성이 얼마나 좋은지에 달려있으니, 해당 정비구역의 입지가 얼마나 좋은지를 먼저 봐야 한다.

최근 주택경기가 좋지 않다. 금리도 높고 공사비도 올라 정비사업 진행이 지지부진하다는 기사들을 많이 보게 된다. 하지만 오히려 이런 때가 기회가 될 때가 많았다. 재개발·재건축 투자를 잘 활용한다면 보다 더 저렴한 가격에 새 집 마련을 할 수도 있다. 아울러 사업기간이 장기화된다고 하더라도 소중한 우리 자녀들에게 새 집 마련의 기회를 줄 수 있으니 잘 활용하는 것을 추천한다.

[도움말: 메트라이프생명 노블리치센터 홍진화 부동산전문위원(감정평가사)]

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