전세사기특별법 개정 눈앞…정부 "'선구제 후회수'는 부적절"

국토부·법무부·금융위 등 관계기관 토론회
"가치평가 어렵고 제3자 재산권 침해 예상"
"부채성 재원인 주택도시기금 활용 안 돼"
"다른 법과 충돌…여타 범죄와도 형평 문제"
야, 28일 본회의서 개정안 통과 강행할 듯

[서울=뉴시스] 김명년 기자 = 서울 강서구의 한 빌라에 분양·임대 현수막이 게시돼 있다. 2023.07.06 kmn@newsis.com

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 정부가 오는 28일 더불어민주당 주도로 국회 본회의 통과가 유력한 '전세사기 특별법 개정안'에 대해 재차 반대 입장을 명확히 했다.

'선구제 후회수'를 시행할 경우, 임차보증금 반환채권의 가치평가가 쉽지 않고 선순위 채권을 할인 매입하는 데 있어 제3자의 재산권 침해가 된다는 점을 문제 삼았다. 또 주택도시기금의 재원을 활용함에 있어서도 가용재원 부족과 형평성 문제 등이 논란이 될 수 있다고 지적했다.

국토교통부, 법무부, 금융위원회, 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG), 국토연구원은 23일 오후 서울 한국부동산원 강남지사에서 토론회를 열고 이 문제에 대해 논의했다.

최우석 HUG 전세피해지원기획팀장은 발제를 통해 "경매 낙찰가율은 지역별, 용도별, 시장 상황별, 회수 시기별 큰 폭의 변동성을 보이며, 현재와 같은 시장 상황에서는 추세를 확인하기 어렵다"며 "부동산 시장 및 매매지수 등 변동으로 가치 평가 시점에 따라 유사한 부동산의 경우에도 매입 가격이 크게 달라질 가능성이 있다"며 적정한 기준을 마련하기가 곤란하다고 지적했다.

선순위 조세채권금액 산정이 어렵고, 공동담보의 경우 선순위 근저당 채권 금액 산정도 쉽지 않은 데다 단독·다가구 주택의 경우 선순위 임차보증금 규모를 확인하는 것도 곤란하다는 점도 강조했다.

특별법 개정안에 따르면 채권매입기관은 필요한 경우 임대인에 대한 제3자의 선순위 채권을 할인 매입할 수 있다고 돼 있는데, 이 경우 전세사기와 무관한 제3자의 재산권 침해도 우려된다고 짚었다.

또 청약저축, 국민주택채권 등으로 조성된 주택도시기금은 상환의무가 있는 부채성 재원인 만큼 소모성 지출에 활용하는 것은 문제가 있다고도 했다. 2021년 49조원이던 기금은 지난 3월 기준 13조9000억원까지 줄어든 상황이다.

국토연구원은 우리나라의 주택임대차가 대부분 채권적 계약에 의존하고 있고, 보증금 목적과 성격에 대한 규정이 모호하다는 점을 문제로 들었다. 윤성진 국토연구원 부연구위원은 "보증금의 지급 및 반환은 일종의 '금융'으로 볼 수 있지만 사인 간 계약으로 봐 금융에 적용되는 관리 및 보호가 적용되지 않는다"며 "보증금이 임차인의 의무 이행을 '보증'하는 기능보다는 운용수익이나 자금 조달 기대에 기초한 '대출'적 성격을 지니는 만큼 안전한 금융 거래를 위한 제도적 규율 마련이 필요하다"고 했다.

LH는 피해자 우선 공급 대상 주택을 다양화하고 매입 요건을 완화해 지원 대상을 확대하는 방안을 추진 중이라고 밝혔다. 피해주택 매입 사각지대를 최소화하고, 주거비 부담도 최대한 완화할 수 있도록 버팀목 대출 연계 등 방안을 검토하겠다고 했다.

법조계, 부동산업계 등 전문가들이 참여한 토론에서는 야당이 주장하는 '선구제 후회수'에 대한 원론적인 물음도 이어졌다.

안형준 법무법인 감동으로 변호사는 "선구제 후회수 프로그램은 임대인이 두 가구 이상의 임대차를 체결한 경우에 한해서만 적용이 된다"며 "전세사기는 아니지만 임대인이 갑자기 파산해서 보증금을 못 받거나 전세사기를 당하기는 했지만 임차인 한 명에게만 사기를 쳐 적용 못 받는다면 형평 문제가 불거질 것"이라고 했다.

박천규 국토연구원 주택부동산연구본부장은 "경공매 이외에도 신용회복지원, 저리무이자대출, 우선매수권행사 등 현재의 제도도 선제적으로 피해자에게 지원을 해 주고 있다"며 "선구제후회수라는 프레임이 마치 현재 정책은 그렇지 않은 것처럼 표현되고 있어 안타깝다. 정부 등의 노력이 과소평가 되고 있다"고 했다.

변웅재 한국소비자원 분쟁조정위원회 변호사는 "명칭과는 달리 선구제도 어렵고 후회수도 어렵다"며 "공정한 가치평가를 말하지만 법에 그 기준이 전혀 없고, 한시법이기 때문에 소송이 걸리면 대법원 최종판결이 나오기 전에 법이 실효될 것"이라고 우려했다. 변 변호사는 "주택도시기금법은 재원과 사용용도가 엄격하게 관리되고 있는데 전세사기피해자법에 조항 하나 넣어서 흔드는 것은 적절하지 않다"며 "결국 두 가지 법이 충돌할 수밖에 없다"고 말했다.

이장원 국토부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과장은 "선구제 후회수라는 슬로건은 좋은데 선구제도 쉽지 않고 부실채권이다보니 후회수도 쉽지 않다"며 "가치평가를 해도 피해자와 합의되기 어려워 혼란만 가중시킬 우려가 있다"고 우려했다.

김경선 주택도시금융연구원 박사는 "현재 경매 낙찰가율이 낮을 뿐 아니라 낙찰 건수도 낮은 수준으로 지난해 기준으로 서울의 연립/다세대 낙찰가율이 11%에 불과한데 10건이 경매에 들어가면 1건밖에 안 되는 수준"이라며 "민간에서 소화가 안 돼 채권 회수 시점이 계속 밀린다는 것"이라고 했다.

다른 사기 범죄와의 형평성 문제를 짚는 토론자도 있었다. 최형규 법무부 법무심의관실 검사는 "보이스피싱범죄피해의 경우 범죄집단에 의해 악의적이고 계획적으로 범행이 진행되지만 가해자가 누구인지, 어디 소재하는지 현실적으로 확인 불가능한 경우가 대부분이라 민사상 조치도 할 수 없다"며 "여러 범죄 유형을 어떻게 보호할지 사회적으로 충분히 논의해야 할 것"이라고 했다.

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