아파트 입주하려 재개발 투자했는데 1채 다 못받는다니?

[재개발현장 머니S클래스] 역세권 재개발 추진구역 내 신축빌라 매수시 체크포인트

[편집자주] 재개발에 대한 이해도를 높이는 동시에 올바른 투자 정보를 제공하기 위해 '재개발연구회'가 제보와 현장 취재 등을 통해 만드는 코너입니다. 현장의 숨은 이야기를 전하고 해당 입지에 대한 투자 가치와 성공 가능성을 분석합니다.

아파트 입주하려 재개발 투자했는데 1채 다 못받는다니? /그래픽=이미지투데이

재개발시 감정평가는 구옥보다 신축 빌라가 높게 나오는 편이다. 그리고 재개발이 진행되기 전까지 건물관리도 구옥보다 신축이 수월하다. 그래서 재개발에 투자할 때 신축 빌라를 사려는 투자자들이 많다.

문제는 수요가 많다 보니 재개발 구역에 신축 빌라 공급도 늘어 노후도가 낮아지게 된다. 이 때문에 재개발 진행이 불가해지기도 한다. 반대로 노후도 요건을 만족하는 곳의 신축 빌라는 투자해도 된다는 의미가 된다.

확인해야 하는 부분은 노후도만이 아니다. 분양자격 여부도 확인해야 한다는 것을 모르는 투자자들이 많다. 권리산정기준일 외에 '합산' 규정 등 복잡한 규정도 투자시 주의가 필요하다. 재개발연구회 회원들의 질문을 통해 관련 규정을 살펴보자.

━

Q. 역세권 재개발 사업은 용적률 인센티브를 많이 받을 수 있는데 역세권 활성화 사업의 경우 신속통합기획, 모아타운처럼 권리산정기준일을 알 수 있는 내용이 없는 것 같다. 투자시 주의점은 무엇인가.

━

역세권의 특성상 아파트보다 상가와 업무시설이 용도에 적합한 경우가 많다. 활성화된 상권은 주민의 개발 의지가 약해 재개발을 저해하는 요소가 된다. 번화가나 대학가 등의 역세권은 오래된 저층 건물로 이뤄진 경우가 많은데 이 같은 이유다.

이로 인해 지구단위계획, 기본계획, 재정비촉진지구 등이 오래 전 지정된 상태로 현재까지 이어진 지역이 많다. 개발시 아파트를 짓지 못하도록 하는 조항이 포함된 경우도 종종 있다. 이는 지구단위계획 결정도면을 확인해야 알 수 있다.

무엇보다 중요하게 봐야 하는 것은 서울특별시 '도시 및 주거환경 정비조례'(이하 '서울시 조례')에 권리산정기준일이 신설된 2010년 7월15일을 기준으로 '구조례'와 '신조례'의 적용이다. 2010년 7월15일 이전에 지구단위계획이나 정비기본계획이 수립된 지역이면 구조례를 적용한다.

이후에 지정된 지역은 신조례를 적용한다. 구조례가 적용되는 경우 조례의 제·개정 시점의 물건 상태에 따라 권리의 유무가 결정된다. 신조례가 적용되는 경우는 지정된 권리산정기준일마다 요구하는 물건의 상태를 보면 된다.

신조례의 경우 권리산정기준일을 확인하는 것이 간단하지만 구조례는 조례의 제·개정마다 달라지는 내용들이 있기 때문에 전문가들조차 어려워 하는 경우가 많다.

예를 들어 2010년 7월15일 이전에 지구단위계획으로 지정된 지역에 신축 빌라를 매수할 때 구조례를 적용해 합산 여부를 확인해야 한다. 이때 해당 빌라가 2008년 7월30일을 기준으로 이전에 건축허가를 신청한 빌라이면 세대마다 아파트 1채의 권리가 있다. 이후에 건축허가를 신청한 물건이면 빌라 전체가 1채의 아파트 권리로 합산된다.

하나의 구조례 예시만 봐도 따져봐야 할 기준이 많다. 더욱 조심해야 하는 사항이 있다. 오래 전 지정된 지구단위계획이나 기본계획이 '해제'되지 않은 상태에서 10~20년이 지난 시점에 신통이나 역세권 재개발 등의 사업이 추진되는 경우다. 이때는 구조례를 적용한다. 현재의 권리산정기준일만 따지면 잘못된 해석으로 합산돼 아파트를 분양받지 못하는 상황에 놓일 수 있다.

[도움] 글/자료조사 : 부동산콘서트홀 김종화 본부장

김노향 기자 merry@mt.co.kr