PF 부실에 캐피털도 '휘청'… "브리지론 뇌관"

한국신용평가 "건설업 위기 따른 PF 변수, 단기 해결 안 돼"

최근 태영건설의 워크 아웃 신청으로 인해 시공사들의 준공리스크가 부각됨에 따라 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실화에 대한 위기감이 시장 전반에 고조됐다. 부동산금융자산 취급 비중이 많은 제2금융권에서는 자금조달에 어려움을 겪고 있다./사진=뉴스1

올 초 중견 건설업체 태영건설이 재무구조 개선작업(워크아웃) 신청 이후 시장 전반에 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실화에 대한 위기감이 고조됐다. 부동산 금융자산 비중이 높은 제2금융권의 건전성과 유동성에 대한 우려도 확산된 상황에서 캐피털업체가 보유한 부동산PF 익스포저(손실 노출 금액)에 내재된 위험을 분석해야 한다는 필요성이 제기되고 있다.

23일 한국신용평가에 따르면 지난해 9월 기준 캐피털사가 보유한 부동산PF 익스포저는 28조6000억원으로 추산된다. 본PF 16조5000억원, 브리지론 12조원이다.

통상 캐피털업계는 조달금리 수준에 따른 요구 수익률 차이로 인해 등급별로 부동산PF 익스포저에 뚜렷한 차이가 존재한다. A급 이하의 부동산PF 부담수준이 전반적으로 높으며, 상대적으로 잠재 부실이 크고 부실 인식 속도가 빠른 브리지론 비중이 높은 편이다. 같은 기간 AA급 브리지론·부동산PF는 34%, A급은 51%로 조사됐다.

신용등급별로도 질적 구성에 있어서 차이가 큰 편이다. 엑시트(자금 회수) 분양률 달성 비중은 AA급이 65%, A급 이하가 42%이다. 변제순위 측면에서 선순위·단일순위 비중이 AA급 72%, A급 이하가 40%로 나타나는 등 신용등급 간 변제순위 구성상 격차가 상당히 큰 편이다. 지역·용도 구성에서는 분양 경기가 양호하고 투자 수요도 안정적인 서울·주거형 비중이 AA급 17%, A급 이하 12%로 조사됐다.

AA급의 경우 양적 리스크가 큰 업체 대부분은 질적 리스크인 분양과 준공 리스크 중 한가지 요소는 낮은 편으로, 전체 익스포져가 우려할 만한 수준인 업체는 없는 것으로 파악됐다. 반면 A급은 양적 익스포져가 비교적 큰 데다 분양·준공 리스크가 모두 높은 업체들이 일부 있다.

브리지론 리스크는 본PF로 전환되지 않았을 경우 담보의 매각을 통한 회수의 안정성을 주요 변수로 분석한다. 회수의 안정성을 판단하는 주요 고려 요소로는 LTV(담보인정비율) 수준과 변제순위 등이 있다. 브리지론은 AA급, A급 이하 모두 LTV가 전반적으로 높다. 브리지론의 리스크를 변제순위와 지역구성으로 파악해보면 중·후순위 비중은 AA급이 30%, A급 이하가 52%이며 서울 비중은 AA급 41%, A급이 31%로 나타났다.

사업성이 부족한 브리지론을 중심으로 매각·정리절차가 진행될 것으로 예상되는 상황이다. 브리지론 내 질적 구성 수준이 향후 캐피털사의 수익성과 자산건전성을 판가름하는 주요 지표로 작용할 전망이다.

오유나 한국신용평가 수석연구원은 "AA급은 대부분 질적 구성이 양호한 편이지만 A급 이하의 경우에는 중·후순위 비중이 높은 업체들이 다수 포함된 데다 지역적으로도 서울 외 지역의 비중이 높은 업체들이 과반을 상회해 상대적으로 질적 구성이 열위하다"며 "특히 브리지론의 양적·질적 익스포저가 모두 높게 나타나는 업체들이 많아 이들의 만기 연장 현황과 본PF 전환 여부 등에 대해서 집중적인 모니터링이 필요하다"고 설명했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr