재건축, 주민들 뭉쳐야 첫삽 … 공사비·추가 분담금 변수

1기신도시 선도지구 윤곽
주민동의율이 평가비중 60%
단지 통합 규모 클수록 유리
단독사업은 사실상 힘들어
지자체에 배점 조정 권한
물량 50% 내 추가 선정 가능
내달 25일 공모…11월 발표

"통합 재건축은 필수이고 주민 동의율이 승패를 가르겠네요."

1기 신도시에서 재건축을 우선 추진하는 '선도지구' 선정 방식이 22일 베일을 벗자 분당·일산을 비롯한 해당 지역 주민들 움직임이 한층 분주해지고 있다. 만약 올해 선도지구로 지정되지 못하면 최소 1년 이상 정비 일정이 늦어지는 만큼 선도지구 선정에 일부 주민은 사활을 걸었다. 특히 선도지구 평가 기준 가운데 주민 동의율이 전체 배점 100점 중에서 60점을 차지하는 만큼 다음달 공모 시작 전까지 동의율 높이기에 주민들이 발 벗고 나설 전망이다.

이날 국토교통부가 공개한 선도지구 선정 평가 기준을 살펴보면 전체 토지 소유자 50% 이상 동의는 선도지구 지정에 최소 조건이다. 주민 동의율 50%는 10점, 95% 이상은 60점으로 동의율에 비례해 점수가 높아지는 방식이다.

가구당 주차대수와 소방활동 불편 정도 등을 따지는 불편도, 기반시설과 자족 기능 등 도시 기능 활성화 확보 여부, 통합정비 참여 단지 수, 참여 가구 수에 10점씩 부여됐다. 이웃 단지끼리 합쳐 재개발·재건축을 추진하는 통합정비 참여 가구와 단지가 많을수록 유리한 구조여서 통합 재건축은 선도지구 지정을 위한 필수 요건으로 볼 수 있다. 국토부 관계자는 "통합 재건축이 물리적으로 어려운 곳을 빼면 단독 재건축은 노후계획도시정비·지원특별법을 적용받기 어렵다"고 말했다.

이번 평가 기준은 최대한 정량화할 수 있는 항목으로 구성된 점이 특징이다. 선도지구 지정에 주민들 관심이 높은 만큼 정성적 평가보다는 최대한 객관화할 수 있는 정량적 지표로 구성했다.

주민 동의율은 아파트 입주민뿐 아니라 상가 지분 보유자를 비롯해 전체 토지 소유자를 대상으로 산정한다. 상가가 다수인 단지에서는 동의율 확보에 다소 어려움을 겪을 수 있다고 우려하기도 한다. 성남시 분당구의 한 재건축 추진 단지 주민은 "아파트 주민만을 대상으로 했을 때는 사전 동의율이 90%까지 나왔지만 상가도 포함하면 70%대로 떨어질 전망"이라며 "남은 기간 상가 소유주 동의를 받는 데 주력해야 할 것"이라고 말했다.

주민 동의율이 가장 중요한 지표로 떠오르며 자칫 분위기가 과열될 가능성도 있다. 특히 통합 재건축은 이해관계자가 다수여서 동의율을 높이는 과정에서 주민 간 갈등이 커질 수 있다. 이와 관련해 최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 "서울 서초구 '래미안 원베일리'는 통합 재건축이 성공한 대표적 사례"라며 "통합 재건축이 사업성 측면에서 유리하다고 주민들이 판단하면 자연스럽게 동의율도 높아질 것으로 본다"고 설명했다.

선도지구 경쟁이 치열하게 전개될 것으로 관측되는 이유는 분명하다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "노후계획도시특별법에 따라 선도지구로 지정되면 랜드마크 위상을 지닌 최우선 새 아파트단지로 변신할 수 있다"며 "가격 측면 혜택은 물론이고 시장을 주도할 수 있다는 장점도 주목받을 것"이라고 말했다. 다만 그는 "다른 단지도 선도지구에 들지는 않더라도 사업이 너무 늦어져선 안 된다"며 "전세 이주 수요를 고려해 2~3년 편차가 적절해 보인다"고 조언했다.

국토부는 올해 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본에서 각각 4000가구를 선도지구로 선정할 계획이다. 여기에 지방자치단체에서 기준 물량의 50%를 추가로 지정할 수 있다. 주민들은 분당에서 4~5개 구역, 일산에서 3~4개 구역이 선도지구로 선정될 것으로 예상한다. 이러면 분당에서 1만2000가구, 일산에서 9000가구가 선도지구로 지정되는 셈이다.

정부는 이주 대책 마련에도 신경 쓰기로 했다. 전세 시장에서 이주 수요가 흡수될 수 있도록 하되 주택 수급 동향을 살펴 필요시 신규 공급을 확대하기로 한 것이다.

총 정비 물량의 10~15%를 올해 선도지구로 선정하고 2030년 입주를 목표로 정비가 추진되지만 이러한 일정도 빠듯한 게 사실이다. 특히 이주대책 문제 등으로 매년 추가 지정을 통해 정비사업을 착착 진행해나가는 게 쉽지 않아 1기 신도시 전체가 재정비되기까지 상당한 기간이 소요될 전망이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "앞으로 재건축 사업에서는 개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 관건이 될 것"이라며 "사업 추진 속도도 부촌 중심으로 두드러질 여지가 크다"고 지적했다.

[김유신 기자 / 서진우 기자]