건물주가 부도날지도 모른대요··· 임차인은 어떻게 해야 할까? [한경부동산밸류업센터]

[이슈체크]
환산 보증금 초과하는 임차인의 잠재적 위험 대비는 어떻게 하나?
경매 시 우선 변제권 미적용, 임차권등기명령 신청 불가에 대한 대비책 세워야

상담 문의

"안녕하세요. 저는 강남구 청담동에서 레스토랑을 운영하는 심OO라고 합니다.
큰마음을 먹고 2023년 11월경 주변 친한 지인들과 함께 공동으로 투자해 레스토랑을 시작하게 됐습니다. 가게는 보증금 1억5,000만원, 월 임대료는 1,000만원에 임대차 계약을 체결했고요.
그런데 최근 다른 층 임차인과 이야기하던 중 건물주가 사업이 어려워져 은행 융자를 받았다는데 대출금액을 너무 과하게 받은 것 같다는 사실을 알게 됐습니다. 부도라도 나면 어떻게 하냐고 묻는데 저 역시 이런 상황은 생각해 본 적이 없어서 걱정만 한가득합니다.
사업을 하다 보면 부침이 있기 마련이니 어려운 고비를 잘 넘겨주기를 바라고 응원하는 마음입니다만 만에 하나 건물주가 대출금을 상환하지 못해 건물이 경매로 넘어가거나 임대차가 종료된 후에 보증금을 반환받지 못하는 상황이 발생하기라도 한다면 저 같은 임차인은 어떻게 되는 걸까요?"

사진=게티이미지뱅크

상황 분석 및 대처 방안

건물주가 부동산 임대업을 하면서 겪는 잠재적인 유동성 문제로 인한 과도한 대출 차입은 임차인들에게는 불안 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 요즘 같은 고금리 시기에 건물주가 대출금을 상환하지 못해, 건물이 경매로 넘어가는 상황은 임차인들에게 더욱 불리합니다.

하지만, 이미 발생한 문제를 객관적이고 냉철하게 분석하고 준비하는 것이 중요하므로, 의뢰인께서 대비할 수 있는 것과 대비할 수 없는 것을 구분하여 설명해 드리도록 하겠습니다.

<의뢰인께서 대비할 수 있는 것>

1. 의뢰인께서는 해당 장소에서 10년 동안 사용하며 이익을 얻을 수 있는 정당한 권리를 가지고 있습니다. 즉, 최초 입주 시기인 2023년 11월부터 2033년 11월까지는 의뢰인의 귀책 사유가 발생하지 않는 이상, 의뢰인의 권리를 정당하게 주장할 수 있습니다. 이를 대항력이라고 표현합니다.

2. 또한, 현재 사업장에서 구축한 시설권리, 바닥권리, 영업권리 등을 신규 임차인에게 권리금을 받고 정당하게 양도할 수 있습니다. 이때 건물주는 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없습니다.

3. 보통 상가 임대차 계약은, 2~3년 단위로 최초에 체결되지만, 의뢰인은 계약 만기가 도래하는 시점에서 의뢰인의 판단에 따라 계약 갱신 요구권을 10년을 넘지 않는 범위 내에서 요구할 수 있습니다. 하지만, 의뢰인께서는 환산 보증금(서울 시내 기준 9억원)을 초과하는 임차인이기 때문에 건물주가 주변 상가 건물의 임대료 및 보증금 등을 토대로 임대료 증액을 청구할 수 있다는 부분에 대비하셔야 합니다.

사진=게티이미지뱅크

<의뢰인께서 대비할 수 없는 것>

만약 의뢰인이 걱정하는 것처럼 건물주가 대출금을 상환하지 못해 건물이 경매로 넘어가게 된다면, 경매로 인한 낙찰 금액이 얼마일지 불확실하고, 의뢰인은 우선 변제권을 적용받을 수 없습니다. 이는 상가의 경우, 소액 임차인에게만 우선 변제권이 적용되기 때문입니다.

또한, 건물주의 자금 부족으로 인해 임대차 만기 시 보증금을 돌려받지 못할 경우, 임차권 등기 명령 신청을 통해 보증금을 구제받을 수 있지만, 의뢰인은 환산 보증금을 초과하는 임차인으로서 이 보장을 받을 수 없습니다.

결론적으로, 의뢰인은 환산 보증금 기준을 초과하는 임차인으로서, 경매 과정에서 <우선 변제권을 적용받지 못하고>, 건물주의 재정적 문제로 인해 임대차 만기에 보증금 반환을 보장받기 위해 진행할 수 있는 <임차권등기명령> 신청 또한 불가합니다.

따라서, 의뢰인은 건물주와의 협상을 통해 보증금 반환에 관한 보다 명확한 조건을 재계약의 일부로 명시(예를 들어, 임대료 지급과 관련된 조건들을 재조정하고, 보증금 반환 조건을 더욱 구체적으로 명시하는 것이 포함)하거나, 상가 임대차 보증보험의 가입 등을 통해 잠재적인 상황에 대비하고 리스크를 감소시키는 것이 중요합니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률전담팀 / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산전담팀 / 밸류업이노베이션 공인중개사

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터