[기고] 경제체질 개선해야 부동산 PF 연착륙한다

서진형 광운대 부동산법무학과 교수·한국부동산경영학회 회장

최근 정부는 '부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 발표했다. 부동산 PF 시장의 연착륙을 위해 금융당국이 사업성 평가 기준을 강화하고, 구조조정의 속도를 높이기 위하여 사업성 평가 분류를 4단계로 세분화하며, 사업성이 가장 낮은 4단계 사업장에 대해서는 경·공매 절차를 추진한다는 것이다. 그리고 금융권은 PF 구조조정을 위한 '실탄'으로 최대 5조 원 규모의 신디케이트론(공동대출)을 조성하고, 1조원대 캠코펀드는 우선매수권을 도입하여 자금 집행력을 강화한다는 것이 정책방향의 핵심이다.

이러한 전방위적인 대책에도 불구하고 부동산 PF 시장의 연착륙을 유도하여 성공할 수 있을까에 대해서는 확신이 부족하다. 왜냐하면 부동산 PF 부실의 근본적 원인에 대한 해결책이 부족하기 때문이다. 시장에 증상이 나타나면 원인을 진단하여 처방하여야 한다. 그러나 건설경기 침체와 부동산 PF 부실의 징후가 나타났음에도 불구하고 부동산 PF 중지, 채권회수 강화 등 임시방편의 대책으로 일관하였다.

이러한 대책은 일시적으로 부동산 PF 시장의 문제를 해결할 수 있을지는 몰라도 근본적인 원인을 제거하지는 못한다. 따라서 정확한 원인을 파악하고 대응하는 것이 중요하다.

부동산 PF 부실의 근본적 원인은 무엇일까? 부동산 PF 부실화는 근본적으로 축소경제(슈링코노믹스)의 시대이기 때문에 나타나는 현상이다. 축소경제는 인구 감소에 따라 경제의 허리인 생산가능인구(15~64세)가 줄면서 경제의 전 분야가 축소되는 현상을 말한다. 일반적으로 인구가 줄어들면 생산가능 인력도 줄어들고, 소비 투자 고용도 감소한다.

우리나라는 현재 축소경제 위험에 직면한 나라다. 전 세계에서 출생아 수 감소와 고령화 진행 속도가 가장 빠른 국가이기 때문이다. 지방의 소멸을 넘어 국가의 소멸을 걱정해야 한다. 시장은 지속적 성장을 전제로 한다. 거래는 이익을 증대하도록 해야 하고, 새로운 투자가 발생해야 하며, 이자를 벌어들이기 위해서는 이윤이 발생해야 한다. 그러나 오늘날 우리는 이미 급변하는 지구의 이상기온, 글로벌 무역전쟁 등의 위기에서 자본주의의 지속적 성장이 불가능하다는 것을 깨닫고 있다.

부동산 PF 시장의 부실화는 부동산 경기의 침체로 나타나는 현상이다. 부동산 산업의 경우 대부분 분양을 통해 수익을 창출한다. 완공 후 분양을 할 때에 분양률이 저조하면 투입된 자본들을 회수하기 어렵다. 미분양이 되면 건설업계는 레고사태, 태영사태, 침체된 부동산 시장 상황 등이 맞물려 지속적인 유동성의 위기를 맞게 된다.

특히 대형 건설사는 상호보증 등을 통해 위기를 극복할 능력이 있지만, 중·소 건설사 혹은 악성 미분양 사업지를 갖고 있는 건설업체의 경우 심각한 상황에 직면할 수 있다. 아울러 건설경제가 국가 산업에서 차지하는 비중도 상당하기 때문에 국가경제 전반에 미칠 영향도 크다.

따라서 부동산 PF 부실 문제를 해결하기 위해서는 근본적·장기적으로 국가경제의 체질을 개선하여야 한다. 축소경제의 근본적 원인은 저출생과 고령화이다. 이로 인한 생산가능인구의 감소는 노동력 감소와 소비 감소로 이어진다. 이는 국내 총생산 감소, 재정부담 가중 등으로 이어져 국가 경쟁력을 약화시킨다.

따라서 이를 방지하기 위한 노력이 절실하다. 단기적으로는 악성 미분양의 경우 한시적으로 취득세와 양도소득세를 감면하여 개인투자자의 자본이 부동산 분양시장으로 유입될 수 있도록 유도할 필요도 있다. 공적자금만으로는 한계가 있기 때문이다.

결론적으로 이러한 장·단기적 정책들이 조화롭게 추진되어야만 부동산 PF 시장의 연착륙을 유도할 수 있으며, 이를 통해 국가경제 발전에 기여할 수 있을 것이다.