부실PF에 4조 공적자금, 실효성 있나

캠코·LH, 정상화 기금 투입
실적 저조·도덕적 해이 논란
"부실우려 공공이 모두 부담"

[연합뉴스 제공]

정부가 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 정상화를 위해 4조원의 공적 자금을 투입했지만, 저조한 실적과 도덕적 해이 논란 등 실효성에 의문이 제기된다.

20일 관련업계에 따르면 한국자산관리공사(캠코)와 한국토지주택공사(LH)는 각각 부동산 PF 정상화를 위해 1조1000억원과 3조원(매입확약 1조원 포함)의 기금을 투입한다.

매입 방식은 조금 차이가 있지만, 두 곳 모두 공적 자금을 투입해 부실우려가 있는 PF 시장의 연착륙을 위해 민간이 보유한 사업장을 매입 유동성을 공급한다는 목적으로 도입했다. 캠코는 지난해 하반기부터, LH는 지난달부터 PF 사업장 매입을 시작했다. 다만 매입 실적은 아직 부진하다. 매수자와 매각자 간의 가치평가가 달라 적정 가격을 도출하기 어렵고, 매각 이후에도 손실이 발생할 수 있는 중·후순위 대주단이 매각에 동의하지 않는 경우가 많았다.

현재 캠코 기금을 통한 사업장 채권 매입은 3건, 1700억원 수준에 불과하고 LH 측의 1차 매입 심의 규모도 6건, 545억원 수준에 그쳤다. LH의 실제 사업장 매입 규모는 심의 결과에 따라 더 줄어들 수 있다.

캠코와 LH 모두 신속한 사업장 정리를 위한 유인책으로 '우선매수권'을 꺼내들었다. 우선매수권은 사업자가 캠코나 LH에 사업장을 넘긴 뒤 일정 기간 동안 사업장을 다시 매입할 수 있는 권리다.

LH는 매입 사업장에 대해서는 2년간 재매입 우선권을 부여하고, 매입확약 사업장은 3년간 매수청구 권리를 준다. 사업자는 LH의 매입가나 매입확약 가격 수준에서 사업장을 다시 사들일 수 있다.

캠코는 아직 우선매수권을 어떤 방식으로 적용할지 확정하지 못했다. 금융당국이 발표한 대로 우선매수권을 부여하는 방향은 정해졌지만, 100% 공적자금을 투입하는 LH와 달리 민간 위탁운용사의 자금이 함께 들어가는 만큼 위탁운용사 측과 충분한 협의를 통해 방식을 확정한다는 방침이다.

하지만 공적자금이 투입되는 사업에서 우선매수권 부여를 두고 금융업계와 건설업계의 도덕적 해이를 불러올 수 있다는 지적이 나온다. 무리한 사업과 경기침체 등으로 발생한 사업장의 부실 우려를 공공이 모두 부담한다는 것이다. 또 공공기관의 자산건전성이 여전히 문제되는 상황에서 수익 가능성보다 리스크가 높은 사업장을 모두 떠안는 것에 대한 우려도 있다.

LH의 경우 매입 상한가를 공공택지는 공급가격의 90%, 일반 택지는 개별공시지가의 90%로 정했다. 이후 사업장 실사 등을 통해 매입 적격여부를 결정하지만 최근 경·공매에 나온 PF 사업장이 절반 이하 가격에도 팔리지 않는 것을 고려하면 상한이 너무 높다는 지적이다. 또 우선매수권을 부여한 뒤 2~3년 내 경기가 살아날 경우 공공이 가져가는 수익은 전혀 없다. 결국 경기침체 상황에서의 리스크는 공공이, 유동성 공급을 통해 사업장이 살아날 경우 수익은 민간이 다시 가져가는 구조다.

이에 대해 캠코 관계자는 "매도자에게만 과도하게 유리한 권리가 되지 않도록 충분한 논의와 법률자문을 거쳐 우선매수권 방식을 확정할 것"이라며 "다만 매입에 대한 최종 권한이 민간 위탁운용사에 있는 만큼, 큰 틀에서 방향을 정하는 수준이 될 것"이라고 말했다. 김남석기자 kns@dt.co.kr