부평 제3보급단 이전·개발… 민간사업자 ‘그림의 떡’

전체 면적 比 수익부지 고작 30%... 낮은 사업성·부동산 악화에 ‘울상’
市 “GB 해제 행정절차도 추진해... 사업자 참여 높일 방안 마련 최선”

제3보급단 및 507여단 등 군부대 이전 사업 위치도. 인천시 제공

 

인천 부평구 산곡동 제3보급단 이전 및 개발을 맡을 민간 사업시행자 공모의 성공 여부가 불투명하다. 공동주택 등을 지을 수 있는 수익 용지가 30%에 그쳐 사업성이 좋지 않은 데다, 현재 부동산 시장 악화로 수천억원의 자금 조달이 쉽지 않기 때문이다.

20일 인천시와 인천도시공사(iH) 등에 따르면 iH는 다음달부터 제3보급단과 507여단 등 인천지역 군부대 이전 및 개발을 맡는 특수목적법인(SPC)을 설립하기 위해 민간 사업자 공모에 나선다. 시와 국방부가 합의한 대로 오는 2026년 말까지 이들 부대를 제17사단 등으로 옮기기 위한 공사를 마치기 위해서다.

iH는 오는 9월까지 민간 사업자로부터 사업참여계획서를 받은 뒤, 10월 우선협상 대상자를 선정한다. 이어 업무협약(MOU), 신규 출자 사업 추진 절차 등을 거쳐 내년 초께 SPC구성을 마칠 예정이다. 또 군부대 이전을 위한 사업계획을 마련하고 기본·실시 설계 등을 추진한다.

그러나 민간 사업자의 참여 여부는 미지수다. 시가 마련한 계획상 사업성이 좋지 않기 때문이다.

현재 시는 전체 부지 84만㎡(25만4천545평) 중 70%는 공원·공공기관 등으로 조성하고, 나머지 30%를 수익시설 부지로 정했다. 민간 사업자는 가장 수익성이 높은 아파트를 5천400여가구 규모로 지을 수 있다. 민간 사업자는 이 개발이익으로 군부대 시설비 5천869억원과 공원·기반시설비 등을 충당하지만 수익성이 낮다.

시가 지난해 주변 아파트들의 분양 현황을 토대로 3.3㎡당 최저 분양가인 1천300여만원으로 계산한 결과, 민간 사업자의 3천억원 적자 예측이 나오기도 했다. 시는 최소 아파트 분양가가 1천600만원 이상이어야 사업이 가능할 것으로 보고 있으나, 인근 아파트 시세 등과 비교하면 많이 높다.

더욱이 이 사업을 추진하기 위한 민간 사업자의 자금 조달도 쉽지 않다. 군부대 시설 건설비 5천869억원 선투입 및 아파트 등의 건설을 위한 1조원이 넘는 프로젝트파이낸싱(PF)이 이뤄질지 불투명하기 때문이다. 현재 고금리와 부동산 경기 악화 등으로 건설사가 PF 보증을 꺼리는 분위기다.

앞서 시는 지난해 같은 방식의 민간 사업자 공모를 추진하려다 부동산 시장 악화로 인해 일정을 미루기도 했다.

다만 시는 사업성 등으로 사업 일정이 늦어질 수 있다고 보고 군부대 이전 사업과 동시에 도시개발사업이 이뤄질 제3보급단 등에 대한 개발제한구역(GB) 해제 행정절차를 추진할 계획이다. 또 민간 사업자의 참여를 위해 사업성을 높일 수 있는 방안을 찾고 있다.

시 관계자는 “수익시설용지 규모를 30%로 정한 것은 공공성을 최대한 확보하기 위해 고민한 결과”라며 “국방부와 약속한 사업 일정을 지키려면 더 이상 공모를 늦출 수 없다고 판단했다”고 말했다. 이어 “공모 이후 민간 사업자와의 협의를 통해 적정 범위 안에서 수익시설 용지 규모를 일부 조정하는 방안도 검토해 볼 수 있다”고 덧붙였다.

황남건 기자 southgeon@kyeonggi.com