[하우머니] 시세보다 1억 싸게 샀다…당장 경매 임장 가야 하는 이유

■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

주택시장 선행지표 중 하나로 꼽히는 아파트 경매 낙찰가율이 1년 8개월 만에 90%를 돌파했습니다. 경매시장의 인기와 더불어 봄나들이 대신 '부동산 임장'에 나서는 사람도 늘고 있다고 하는데요. 걷는 만큼 보인다고 하는 '임장'의 세계! 전문가의 생생한 후기와 함께 유망지역 임장 노하우까지 설춘환 교수님 모시고 자세한 이야기 나눠보죠. 

Q. 시장 상황부터 살펴보겠습니다. 최근 경매시장이 살아나고 있다는 소식을 전해드렸었는데요. 전국적으로 아파트 매물들이 엄청나게 쏟아지고 있다고요. 확실히 분위기 반전이 있긴 한가 보네요?

- 쏟아지는 아파트 경매…현장 상황은?
- 전국 아파트 경매, 평균 9.7명 몰려…역대 최고 경쟁률
- 4월 전국 아파트 경매건수 3144건…전월대비 18%↑ 
- 낙찰률 40% 돌파…상당히 이례적인 상황
- 전국 낙찰가율 90% 돌파, 부동산 시장 분위기 반전
- 대전 아파트 경매 낙찰가율 상승…평균 응찰자 수 전국 1위
- 서울 아파트 경매건수 351건…8년 10개월 만에 최다
- 나인원한남, 감정 78.5억→낙찰 93.7억→실거래 103억
- 높은 시세차익 기대감에 강남·용산·영등포 투자수요 몰려
- "기대에 못 미쳐"…노·도·강 지역은 낙찰가율 70% 그쳐

Q. 경매시장 인기가 날이 갈수록 높아지고 있는 것 같아요. 여기에 날도 풀리면서 '임장' 다니는 분들도 많이 늘었다고요?

- "날도 따뜻한데 임장 가 볼까"…경매 임장 활황?
- '내가 밟은 곳이 돈이 된다' 부동산 임장 열풍
- 임장, 부동산 매매를 위한 현장답사
- 마포구 임장 특강, 바로 마감될 정도로 인기
- 임장 지역 역시 교통편이 좋은 곳을 선호
- 마포·아편·공덕·광흥창·상수역 근처 아파트 인기
- 합정·홍대입구역 오피스텔·상가·꼬마빌딩 인기
- 부동산 투자에서 임장 필수, 집 근처에서 시작

Q. 사실 인터넷이 워낙 발달했기도 하고 어지간한 부동산 정보는 어플로도 다 볼 수 있거든요. 그럼에도 굳이 임장을 가야 하는 이유가 있습니까? 

- 손품만으로는 부족…임장을 꼭 가야 하는 이유?
- 건물 외관, 온라인상의 사진과 실물 다른 경우 
- 지도나 온라인으로 보여지지 않는 하자도 많아
- 마포 한강변 아파트, 층에 따라 한강뷰 갈려
- 강서구 마곡 대장 아파트 '엠벨리 7단지'
- 최근 MICE 복합단지 건물로 입지 변해
- 일부 수산시장 근처 아파트 냄새로 고생
- 현장에 가서 아파트를 직접 봐야 알 수 있어
- 'ㄱ'자 아파트 뷰, 프라이버시 문제도 확인

Q. 사실 임장이라는 것이 경매에만 국한된 것이 아니죠. 전반적인 부동산에 모두 적용되는데, 일반적인 부동산 임장과는 다른 '경매 임장'만의 특징이 있다면서요?

- 다 같은 임장 아니다…'경매 임장'의 특징은?
- 부동산 매매를 위한 임장과 경매 임장 차이
- 경매 절차, 임장→입찰→낙찰→잔금→등기→명도
- 교통과 교육·편의시설 등의 지역분석은 동일
- 경매 임장, 점유자오 내부상태를 알 수 없어
- 경매 임장 시 낙찰 받을 물건이라면 점유자 확인

Q. 매물도 워낙 많고, "1억 넘게 싸게 샀다"는 애기들이 나오다 보니 방송 보시고 경매 임장 가볼까 하시는 분들 분명 계실 것 같아요. 뭐부터 해야 하나 막막한데요. 임장 가기 전에 준비해야 할 것들은 뭐가 있습니까?

- 임장 가기 전 필수 준비물은?
- 부동산 임장 뜻과 지도 그리고 준비물
- 임장, 현장답사로 지역 및 물건분석 중요

Q. 경매 초보자분들이 어려워하는 것 중 하나가 부동산이나 공인중개사를 방문하는 것인데요. 물어볼 것들 리스트를 좀 적어 가면 좋을 것 같은데 '임장 체크리스트'라는 게 있다고요?

- 꼭 살펴야 할 임장 체크리스트는?

Q. 직접 경험도 중요하지만, 전문가들의 경험을 들어보는 것도 많은 도움이 되죠. 최근 청라와 마곡에 임장 다녀오셨다고 하던데 어떠셨는지 후기 좀 들려주시죠. 

- 전문가가 들려주는 청라와 마곡 임장 후기는?
- 청라와 마곡 모두 남녀노소 선호하는 지역
- 신축 아파트 많고 인프라와 편의시설 우수
- 청라, 인천 5도심 중 하나…핵심지역으로 주목
- 청라, 지하철 7호선 연장선…2028년 개통 예정
- 스타필드 청라 등 호재…커널웨이 공실은 주의
- 청라 아파트와 오피스텔 선호…상가는 주의해야
- 마곡, 7광역중심 중 하나로 서울 핵심지역 
- 마곡, 많은 일자리와 교통 편의성 부각
- 마곡 아파트와 오피스텔 인기…상가 공실은 주의
- 지식산업세터 공사 중, 임대수익률 감안한 접근

Q. 부동산 '핫플'이라고 하죠. 임장 가볼 만한 곳들도 소개를 해주시면 좋을 것 같은데요. 추천해 주실만 한 지역이나 눈여겨볼 매물이 있다면 소개해 주시죠. 

- 경매 임장 핫플…사람 몰리는 곳은?
- 임장 추천 지역과 눈여겨 볼 매물은?
- 마포·합정·홍대·망원·연남동 부동산 핫플
- 성수동·연무장길·아뜰리에길 등 상권 주목
- 마포 상수동의 꼬마빌딩, 시세 파악 후 접근
- 성수동 아파트, 1회 유찰로 최저가 12.7억

Q. '임장 모임' 이런 것도 있더라고요. 앞으로 임장 가실 분들을 위해 주의해야 할 점이나 현실적인 조언을 좀 해주신다면요?

- 임장 가기 전 알아두면 좋은 임장 노하우는?
- 임장 도보 추천, 차로 다니면 놓치는 부분 많아
- 처음에는 가벼운 마음으로, 두 번째는 체크리스트
- 중개사무소에서 지역에 대한 소식 살펴야
- 공동투자는 문제가 될 소지 많아...주의해야

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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