"이러다 멀쩡한 사업장도 연쇄부도…수요 진작책 병행해야"

[부동산PF 구조조정]③
"일률적 기준 안돼…평가 합리성 보완해야"
개발업계 "공급자 퇴출보다 수요 회복 먼저"

[서울=뉴시스] 김진아 기자 = 서울의 한 주택재개발 신축공사 현장. 2023.03.14. bluesoda@newsis.com

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 정부가 최근 내놓은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 방안은 부실 사업장은 정리하고 사업성이 입증된 사업장은 금융 지원을 하는 투트랙 전략으로 요약할 수 있다.

PF현장 사업성 평가 등급을 현행 양호·보통·악화우려의 3단계에서 양호·보통·유의·부실우려 4단계로 세분화하고, 사업성이 낮은 '부실우려' 사업장은 경·공매 등을 추진해 사실상 시장에서 퇴출시키겠다는 것이다.

정부의 이번 대책에 대해 개발업계는 공급 생태계가 붕괴될 것이라며 수요 진작 대책이 함께 병행돼야 한다고 주장하고 있다. 부실 사업장의 경·공매를 추진한다고 해도 입지 조건이 좋지 않고 사업성이 낮은 사업장이 대부분인 만큼 매물이 시장에서 소화되기도 어려울 것이란 전망이 나온다.

20일 금융당국에 따르면 여신 만기를 4회 이상 연장했거나 본PF 단계에서 준공예정일 이후 18개월이 지났을 때 분양률이 50% 미만인 경우 등을 '부실우려'로 분류한다.

정부가 새로 내놓은 기준으로 업계는 '연쇄 부도'를 걱정하고 있다. 모든 사업장을 일괄 평가하기보다는 순차적 평가를 통한 충격 완화가 필요하다는 게 업계의 입장이다.

한국부동산개발협회 등은 지난 16일 긴급 간담회를 열고 실제 사업장의 사례를 기반으로 평가 기준의 합리성을 보완해야 한다고 강조했다. 이들은 그림자 규제로 인한 인허가 지연, 건축물 유형에 따른 분양 수요의 상이함, 지역별로 다른 시장환경을 고려하지 않은 일률적 평가는 수정돼야 한다고 주장했다.

예를 들어 서울의 한 주택 사업장의 경우 시장 침체로 인한 수요 감소, 2022년 하반기 이후 짧아진 브릿지 만기로 이미 3회의 연장이 진행됐는데, 이는 대외환경의 변화와 브릿지 만기 기간을 짧게 설정한 금융권의 요구로 횟수가 증가한 것인 만큼 단순히 연장 횟수로 평가하는 것은 비합리적이라는 평가다.

또 공급자 퇴출과 동시에 수요 진작책도 추가해야 한다는 지적이 나왔다. PF시장 위기 원인이 금리·물가상승과 이로 인한 주택시장 침체에 따른 수요 감소인 만큼 수요 회복 및 사업비용 절감을 위한 규제합리화가 극복방안이라는 주장이다.

업계는 ▲스트레스 DSR 적용 유예·완화 ▲다주택자 취득세 중과 폐지 ▲소형주거(비아파트·준주택) 주택 수 제외 전면 확대 ▲생활형숙박시설 준주택 지정 등을 건의하고 있다.

김승배 부동산개발협회장은 "개발업계가 쓰러지면 민생의 한 축과 공급 생태계가 무너지는 것"이라며 "다주택 세제 완화 등 시장 회복 정책은 해보지 않고 공급자부터 정리하겠다는 것이 시장경제 논리상 맞는지 의문"이라고 말했다.

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