`책준` 없애는 신탁사…건설공제 보증 내놔도 속수무책

기간 넘긴 PF 2조 규모 육박
신한자산신탁은 손해배상 피소돼
신탁대 1년새 1.4% → 13.6%

연합뉴스

부동산신탁업계에서 '효자' 노릇을 하던 책임준공형 관리형 토지신탁이 자취를 감추고 있다. 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 책임준공을 약속한 신탁사의 부담 역시 커지고 있어서다.

19일 업계에 따르면, 국내 신탁사들이 책준형 관리형 토지신탁 수주를 중단한 것으로 전해졌다.

인플레이션(물가 상승)으로 인해 공사비가 급등하고 금리 인하도 뒤로 밀리면서 예상보다 실제 공정률이 지연되는 사업장이 늘고 있어서다. 게다가 책준형 관리형토지신탁 사업의 시공사는 주로 중소 건설사들로, 유동성 위기를 겪거나 부도 등으로 인해 시공사 교체가 이뤄지는 일까지 빈번해지고 있다. 해당 사업지의 시공사는 시공능력순위(토목건축 기준) 100위권 밖 건설사가 83.8%를 차지하고 있다.

책준형 관리형토지신탁은 시공사의 사정으로 더 이상 공사가 불가능할 경우 신탁사가 책임을 지고 대체 시공사를 구해 사업을 준공시키는 구조다. 지난 몇 년 동안 이어진 부동산 호황기에 크게 늘어났다.

시공사의 책임준공 기한으로부터 6개월이 지난 기간까지 책임준공을 마치지 못하면 신탁사는 대주단에 손해배상 책임을 진다. 최근 업계 최초로 신탁사를 향한 첫 손해배상 소송이 제기되기도 했다. 신한자산신탁은 인천 원창동 물류센터와 경기도 안성 물류센터, 평택 물류센터 등의 건설공사 PF 대주단으로부터 수백억원 규모 손해배상 청구를 당했다.

이밖에도 국내 14개 신탁사가 책임준공 기한을 넘겨 소송에 직면한 사업장 관련 PF규모는 2조원에 육박한다. 신탁사 14곳의 책준형 관리형토지신탁과 관련한 PF 잔액은 24조8000억원으로 자기자본의 4.5배에 달한다.

신탁사가 공사를 제때 마치기 위해 직접 시행사에 빌려준 자금(신탁계정대) 규모도 급증하고 있다. 지난해 말 기준신탁사 7개사의 자기자본 대비 신탁계정대 비율은 13.6%로 2022년 말(1.4%)보다 크게 늘었다. 이경록 신영증권 연구원은 "신탁사의 신탁계정대가 23년부터 빠르게 늘고 있다. 책임준공형신탁대의 경우 PF선순위대출 대비 구조적인 후순위성을 가진다는 점에서 책준신탁대의 증가는 신용도 측면에서 부정적일 수 밖에 없다"고 전했다.

책준형 신탁이 사라지면서 건설업계가 더욱 위축될 것을 대비해 건설공제조합이 책임준공 보증상품을 내놨다. 지난해 말 출시된 건설공제조합의 책임준공 보증상품에 30건 이상의 신청이 들어온 것으로 파악됐다.

건설사가 약정한 날까지 책임준공 의무를 다하지 못하면 건설공제조합이 6개월을 더한 기간 내 시공을 완료하고 시공을 다 못했을 경우 미상환 PF 대출 원리금을 보증금액 한도 내에서 대신 갚아주는 상품이다. 총 보증 규모는 1년에 1조원 가량, 3년간 총 3조원 수준으로 추산됐다. 그러나 신탁사 책준형 토지신탁 PF 잔액 대비 8분의 1로 크게 못미친다. 이윤희기자 stels@dt.co.kr