“재건축? 우리는 리모델링으로 간다”...서울 최대규모 단지도 ‘꿋꿋’

규제 강화·재건축 선회에도
리모델링 조합 설립은 늘어
공공기여·재건축부담금 없고
사업 추진속도 빠른 장점
서울 최대규모 사당동 ‘우극신’
시공사 선점 앞둬...사업 탄력

리모델링을 추진 중인 서울 동작구 사당동 우성2·3단지·극동·신동아4차(우극신) 아파트 전경. 한주형기자

“재건축 규제를 완화해도 모든 단지에 사업성이 나오는 것은 아니에요. 상황에 따라 재건축을 선택하기도, 리모델링을 선택하기도 합니다. 정부나 지자체가 정책 발표만 하지 말고 사업 초기에 어떤 쪽이 유리한지 컨설팅 좀 해줬으면 좋겠어요.”

최근 아파트 리모델링 업계는 ‘동상이몽’ 상태다. 재건축 규제가 완화되면서 사업을 선회하려는 단지들도 나타났지만, 예상보다 추진 방향을 고수하는 단지들도 상당하다. 올해 들어 리모델링 사업 첫 발을 내딛는 단지는 소폭 늘어난 것이 확인됐다. 정부와 서울시가 재건축에 쏠린 부동산 정책기조를 이어가는 것과 달리, 경기도 등 일부 지자체에서는 소유주들이 선택한 정비사업을 포괄적으로 지원하겠다며 ‘리모델링 살리기’ 움직임도 나오고 있다.

19일 한국리모델링협회에 따르면 지난달 기준 조합이 설립된 공동주택 리모델링 단지는 전국 153개 단지, 총 12만1520가구다. 지난해 12월(전국 151개 단지, 12만621가구)보다 2곳(유원서초·문래대원 통합) 늘었다. 준공 20년을 넘긴 역세권 아파트인 송파구 잠실한솔 등 리모델링 추진위 결성도 잇따르고 있다.

재건축 규제 완화가 골자인 올해 ‘1·10 대책’ 발표 이후 리모델링 장점이 상당히 퇴색될 것으로 예상됐다. 게다가 정부가 리모델링 사업장에서 필로티 설계와 이에 따른 1개 층 상향을 기존 수평 증축에서 수직 증축으로 바꾸며 규제가 더욱 강화됐다. 수평증축은 1차 안전진단으로도 가능한데, 수직증축은 2차 안전진단을 추가로 거쳐야 한다.

이에 서울·수도권 일부 단지들은 재건축으로 선회하려는 움직임도 감지됐다. 강남구 대치2단지 리모델링 조합은 조합 해산을 안건으로 하는 총회를 다음달 14일 열기로 했다. 내부에서 해산 요구가 나왔고, 강남구청이 주택법을 근거로 상반기 중 해산 여부를 결정하라고 압박했기 때문이다. 송파구 거여1단지와 강변현대아파트, 성동구 응봉대림1차 등도 리모델링 조합 해산을 결정했다.

하지만 사업을 그대로 밀고 가려는 단지도 꽤 많다. 서울 최대 리모델링 추진 단지인 동작구 사당동 ‘우극신(우성2·3단지, 극동, 신동아4차)’은 시공사 선정 절차를 밟고 있다. 올초까지만 해도 개발업계에선 ‘우극신’이 재건축으로 바꿀 것으로 관측됐다. 하지만 이 조합은 리모델링을 계속 추진하는 것이 속도를 단축시켜 사업성을 올릴 것으로 판단했다. 통합 리모델링을 완료하면 기존 4397가구에서 5054가구로 늘어나게 된다. 예상 사업비는 1조5000억원으로 리모델링 역대 최대다.

정비업계에선 노후 아파트가 재건축 사업성을 확보하려면 기존 용적률이 180%(17~18층 내외) 이하여야 한다고 본다. 최근 정부와 서울시가 재건축 규제를 완화했지만 용적률 200% 이상은 여전히 어렵다는게 전문가 진단이다. 결국 재건축 사업성 판단이 어려운 단지는 리모델링 밖에 없다.

실제로 리모델링을 고수하는 단지들 기존 용적률은 높은 편이다. 사당 우성2·3단지나 극동아파트의 현재 용적률은 248%다. 강동구 선사현대도 현재 용적률이 393%임을 감안해 리모델링을 계속하기로 정했다. 서초구 잠원강변도 삼성물산을 리모델링 시공사로 뽑고 사업을 계속 추진하고 있다.

일부 단지 사이에선 리모델링이 재건축보다 사업성이 월등히 떨어지지 않는다는 얘기도 나온다. 재건축 조합은 공공기여 문제로 지자체와 갈등 양상인데, 리모델링은 임대주택 의무나 개발이익 초과이익 환수가 없다는 얘기다.

일각에서는 정부가 정비사업 정책을 더 신중하게 짜야 한다는 지적도 나온다. 모든 노후 아파트의 주거환경을 재건축으로 개선할 수 없는 만큼 포괄적이고 공평한 기조의 대안이 필요하다는 것. 수도권 지자체들도 원도심 재정비를 위해 리모델링을 수용하는 지원정책을 내놓는 모습이다. 경기도는 노후 아파트 소유자가 사업 초기에 전문가들의 객관적 분석으로 방향을 정하도록 올해 7개 단지를 선정해 리모델링 컨설팅, 리모델링-재건축 비교 컨설팅, 재건축 컨설팅을 제공할 방침이다.