[Why] 연준은 왜 그렇게 주거비에 집착할까

미국의 4월 소비자물가지수(CPI) 상승률이 둔화 양상을 보였지만, 주거비 인플레이션(지속적인 물가 상승)은 여전한 것으로 나타났다. 주거비 상승세가 둔화하지 않는다면 연방준비제도(연준·Fed)의 금리 인하 시점이 지연될 수 있다는 관측이 나오면서 시장의 관심은 주거비에 쏠려 있다.

미국의 한 집에 '매매' 안내판이 표시돼 있다. /AP

CPI는 연준의 금리 인하 시점을 가늠할 분수령 같은 지표다. 지난 15일(현지 시각) 미국 노동부는 CPI가 전년 동월 대비 3.4% 오르면서 시장 전망치에 부합했다고 밝혔다. 변동성이 높은 에너지와 식료품을 제외한 근원 CPI는 전년 동기 대비 3.6% 상승하며 2021년 4월 이후 3년 만에 가장 낮은 수치를 기록했다.

그러나 주거비 상승세는 둔화하지 않은 것으로 나타났다. 노동부는 주거비와 휘발유 상승이 4월 CPI 상승률의 70%를 차지했다고 밝혔다. 특히 주거비는 전월 대비 0.4% 상승했으며 전년 동기 대비로는 5.5% 오른 것으로 집계됐다. 이는 월스트리트저널(WSJ)이 전망한 연준의 인플레이션 목표 달성을 위한 주거비 상승률(3.5%)보다 한참 높은 수준이다.

오스턴 굴즈비 미국 시카고 연방은행 총재는 “인플레이션 완화를 확인할 수 있는 데이터가 아직 더 필요하다”며 “특히 주거비가 지금 수준에서 상당히 낮아지지 않으면 전반적인 물가 상승률 목표치인 2%에 도달하기 어려울 수 있다”라고 지적했다.

연준이 주거비를 신경 써서 들여다보는 이유는 주거비가 CPI의 3분의 1 이상을 차지하기 때문이다. CPI는 두 가지 종류의 주거비를 추적한다. 하나는 세입자가 부담하는 임차료이고, 다른 하나는 주택 소유자가 시장에서 자신의 주택을 임대할 경우 가치를 추정하는 소유자 등가 임대료(OER)다. OER은 CPI의 27%를 차지하고, 임차료는 8%를 차지한다. 두 종류의 주거비가 CPI에서 차지하는 비중이 35%라는 의미다.

또한 주거비는 민간 기관들이 발표하는 자료와 정부의 공식 물가 지표 사이에 시차가 존재하기 때문에 연준이 더 까다롭게 보는 경향이 있다. CPI에 나오는 주거비는 기존 계약을 중심으로 지수에 반영되기 때문에 신규 계약을 포함하는 시장 상황으로 나타나기까지는 시간이 걸린다. 가령 부동산 시장조사업체 코어로직이 집계한 미국 단독주택 임차료 상승률의 경우 2022년 14%에서 올해 1분기 3.37%로 떨어졌는데, 미국 노동부가 발표하는 CPI에서 임차료 부분은 올 1분기 5.7%로 기록됐다. WSJ는 신규 임차료가 주거비 지수에 반영되는 시차가 기대했던 것보다 길어질 수 있다는 것이 문제라고 지적하기도 했다.

제롬 파월 연준 의장도 지난 14일 네덜란드 암스테르담에서 열린 외국은행협회 연례총회에서 “주택 인플레이션이 ‘약간은 수수께끼’ 같다”면서 “여러 지표 간의 시차 때문에 조금 더 기다려봐야 한다”라고 말한 바 있다.

블룸버그는 “OER과 임차료 상승세가 서서히 하락해 전체 주거비 인플레이션이 연말까지는 4%대로 하락할 수 있다”면서 “이는 연준이 올해 말에 금리 인하를 시작할 수 있는 자신감을 줄 것”이라고 전했다.

다만 주거비 흐름을 단정하기 어렵다는 지적도 나온다. 새집을 사려면 신규 대출로 갈아타야 하는데 현재 고금리로 인해 기존 계약 갱신이 많은 상황이다. 그간 이사하지 않았던 사람들이 집을 옮기기 시작하면 CPI가 상승할 것이라는 전망도 나온다. 질로우의 스카일라 올센 수석 이코노미스트는 CBS에 “놀라운 부분은 CPI 지표가 그간 이사하지 않았던 사람들을 포착하지 않았다는 점”이라고 지적하기도 했다.

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