26억 잠실 아파트 두 달 만에...집주인들 패닉, 지금은 [부동산 아토즈]

서울 송파구 아파트 전경. 사진=뉴시스

[파이낸셜뉴스] 지난 3월 서울 아파트 매매 실거래지수가 당초 예상을 깨고 상승한 것으로 나타났다. 잠정치는 -0.27% 변동률을 기록할 것으로 전망됐다. 하지만 확정치는 0.21% 오른 것으로 집계된 것. 4월 잠정치도 0.38% 상승할 것으로 나왔다. 이런 추세라면 서울 아파트 실거래가격은 올 1월부터 4개월 연속 상승 곡선을 그리는 셈이다.

실거래지수로 보면 지난해 12월 바닥을 찍은 셈이다. 눈길을 끄는 것은 고점과 저점 간의 간격이 매우 짧아지고 있다는 점이다. 또 주택시장의 동조화 현상도 무너지고 있다.

지난해 12월 '바닥'...실거래지수 상승세

주: 3월 서울 아파트 실거래지수 변동률 자료 : 한국부동산원

한국부동산원이 최근 발표한 ‘아파트 실거래지수’를 보면 3월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월 대비 0.21% 올랐다. 지역별로 보면 전 권역이 상승했다.

서울 아파트 실거래지수는 지난 1월 0.29% 오르며 하락세를 마감하고 상승세로 돌아섰다. 2월 0.60%, 3월 0.21%, 4월 0.38%(잠정치) 등 4개월 연속 플러스 변동률을 기록하는 셈이다.

경기는 3월 아파트 실거래지수가 0.08% 올랐고, 4월 잠정치도 0.13% 상승할 것으로 전망됐다. 경기 역시 올 1월 상승세로 전환된 이후 4개월 연속 오름세를 기록할 것으로 보인다. 인천도 3월 0.84% 오르며 2월(0.78%)에 이어 2개월 연속 플러스를 기록했다. 단 4월 잠정치가 하락(-0.18%)한 것으로 나타나 상승세가 이어질지는 의문이다.

눈길을 끄는 것은 지방의 경우 일관된 패턴을 찾기 어렵다는 점이다. 지역별로 매달 상승과 하락을 반복하는 모습이다.

예를 들어 부산의 경우 올 1월 0.02%(상승), 2월 -0.20%(하락), 3월 0.31%(상승), 4월 -0.78%(하락·잠정치) 등의 흐름을 보이고 있다. 대구는 실거래지수가 지난해 9월 고점을 찍고 계속해서 하락중이다. 대전도 상승과 하락을 반복하고 있고, 세종은 올 3월에 플러스로 돌아섰으나 하락국면에서 벗어났다고 단정하기 쉽지 않은 상황이다.

자료 : 한국부동산원

고점 찍고 약 4개월만에 바닥..짧아진 사이클

실거래가 흐름을 보면 우선 가장 눈에 띄는 것이 고점과 저점 간의 간격이 매우 짧아지고 있다는 점이다.

서울 아파트를 예로 들어보자. 가장 최근 전고점은 지난 2023년 9월(지수 161.4)이었다. 이후 계속 하락하다 4개월 뒤 올 1월 상승세로 돌아섰다. 하락기간이 고작 4개월여 밖에 되지 않은 것이다.

자료 : 한국부동산원

서울 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 84㎡의 경우 전 고점이었던 지난해 10월에 26층 매물이 25억9000만원에 거래되며 26억원에 근접했다. 바닥을 찍었던 지난해 12월에는 27층 매물이 22억원에 팔렸다. 몇 개월새 4억원 가량 폭락한 것이다. 올 4월에는 15층 매물이 24억2000만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 하락기간 동안 4억원 가량 빠졌고, 상승기간에는 2억원 가량 오른 것이다.

앞서 서울 아파트값은 지난 2022년 4월(지수 184) 이후 2022년 12월(142.7)까지 하락했다. 기간은 약 8개월. 이후 실거래지수는 2023년 9월까지 9개월여간 계속 오른다. 최근 들어 상승·하락 간격이 더 줄어든 것이다.

서울과 지방 주택시장의 동조화도 많이 깨지는 모습이다. 서울 따로 지방 따로, 지방에서도 부산 따로 세종 따로 등의 모습이 나타나고 있다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “상승과 하락 간격이 짧아지고 있는 것과 동조화가 무너지고 있는 것이 최근 시장의 가장 큰 특징이다”고 말했다.

그렇다면 어떻게 바닥을 예측할 수 있을까. 거래량이 그 중 하나다. 부동산원 통계를 보면 서울 아파트 매매 거래량은 지난해 12월 1790건에서 실거래가격이 상승세로 돌아선 올 1월에 2456건으로 뛰었다.

박 위원은 “시황에 민감하게 반응하지 않는 게 중요하다”며 “특히 '무릎에 사서 어깨에 팔아라'라는 옛날 투자공식은 잊을 필요가 있다”고 말했다. 이어 “단기 상승과 하락 사이클이 반복되는 시장에서는 추격매수는 위험하다”며 “상승기때 거래량이 터지면 상투를 의심해야 한다”고 말했다. 반대로 시장 침체때 거래량이 늘어나는 것은 반등의 신호로 볼 수 있다고 지적했다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자