정당한 임대차계약 해지 사유와 절차 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
임차인의 고의적 훼손, 불법 전대, 용도 변경, 임대료 연체 등에 대한 대응 방법

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“안녕하세요. 저는 인천 부평에서 건물 임대업을 하는 서OO라고 합니다.
제 건물 2층 임차인이 임대료를 정상적으로 입금하지 않고, 매월 일부만 내고 있습니다. 이에 대해 임차인을 만나 상황을 설명하고, 계속해서 임대료가 미납될 경우 임대차 계약을 해지하겠다고 의사 표시를 했습니다. 그러나 임차인은 연속으로 3기 이상 연체되지 않았으니 계약 해지 못 할 거라고 큰소리를 칩니다.
보증금은 3000만원이고 월세는 200만원인데, 정확히 어떤 경우에 임대료 연체로 인한 계약 해지 사유가 될 수 있는지 알고 싶습니다.”

사진=게티이미지뱅크

상황분석 및 해결 방안

먼저, 의뢰인께서 문의하신 사항을 정확히 이해하기 위해 <상가건물임대차보호법>에 따른 임대차계약 해지 사유를 명확히 알아야 하며, 현재 임차인이 어떤 조항을 위반하고 있는지를 체크해야 합니다.

상가건물임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 만들어진 특별법이지만, 정당한 의무를 이행하지 않는 임차인까지 보호하는 법은 아닙니다.

1. 임차인이 고의 또는 심각한 부주의로 사용 중인 공간을 훼손했는지 여부를 검토해야 합니다.
여기서 '고의'는 임차인이 의도적으로 건물이나 임대 공간을 훼손하는 것을 의미하는데, 예를 들어 벽을 고의로 뚫거나, 설비를 일부러 파괴하는 행위가 여기에 해당합니다.
'중대한 과실'은 일반적인 주의 의무를 현저하게 위반하여 발생한 피해로, 예를 들어 큰 물건을 부주의하게 옮기다가 창문이나 문을 손상하는 경우를 말합니다.

2. 임차인이 의뢰인의 사전 동의 없이 임차권을 제삼자에게 불법적으로 전대하거나 양도했는지 확인해야 합니다.
전대란 임차인이 다른 사람(제삼자)에게 자신이 임차한 상가를 다시 임대하는 것을 말합니다. 이 경우, 제삼자는 '서브 리스(sublease)' 계약을 통해 공간을 사용하게 됩니다. 원칙적으로 전대는 임대인의 사전 동의가 필요합니다. 임대인의 동의 없이 전대를 할 경우, 이는 계약 위반으로 간주하여 임대차 계약을 해지할 수 있는 근거가 됩니다.
양도는 임차인이 자신의 임차권(임차하는 권리)을 다른 사람에게 옮기는 것을 의미합니다.
양도를 통해 제삼자는 원래 임차인이 가지고 있던 위치로 이동하며, 임대차 계약의 주체가 되어 임대인과 직접 계약 관계를 맺게 됩니다. 이러한 양도 역시 임대인의 명시적인 동의가 필요하며, 동의 없이 이루어진 양도는 법적 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

3. 임차인이 의뢰인의 동의 없이 상가건물의 용도를 변경했는지 살펴봐야 합니다.
상가건물의 용도 변경이란, 임대인과의 계약에서 정해진 사용 목적(예: 사무용, 상업용 등)을 임차인이 변경하는 행위입니다. 예를 들어, 사무실로 사용하기로 계약된 공간을 임차인이 주거 용도로 개조하거나, 상업적 목적(카페, 음식점 등)으로 전환하는 경우가 이에
해당합니다. 이를 확인하기 위해서는 의뢰인분께서 직접 해당 상가를 방문하여 현재 사용되고 있는 상태를 정확히 관찰하고, 주변 상인이나 이웃 주민들로부터 해당 공간의 사용 목적에 대한 정보를 수집하는게 좋습니다.

4. 임차인이 임대료를 총 3회 이상 연체한 경우가 있는지 점검해야 합니다.
여기서, "3회 이상 연체"라는 표현은 임차인이 임대료를 연속해서 3회 이상 전액 지급하지 않은 경우를 의미합니다. 이는 단순히 연달아서 임대료를 3회 연체하는 것이 아니라, 3개월 치 임대료가 누적되어 전액 연체된 상태를 말합니다.
예를 들어, 월 임대료가 200만원인 경우, "3회 이상 연체"는 총 600만원의 임대료가 임대차 계약 날짜에 맞추어 통장에 입금되지 않았다는 것을 의미합니다.

사진=게티이미지뱅크

이를 확인하기 위해서는 다음 절차를 따라야 합니다.

임대료 입금 기록 확인: 은행 거래 명세를 검토하여 임대료가 정해진 날짜에 입금되었는지 확인합니다. 이는 계약서에 명시된 임대료 납입일을 기준으로 합니다.

연체 기간 계산: 연체된 각 달의 임대료가 언제까지 미납되었는지 정확히 계산합니다.
예를 들어, 1월, 2월, 3월의 임대료가 4월 1일 현재까지 입금되지 않았다면, 이는 "3회 이상 연체"에 해당합니다.

이후, 임대료 연체 사실을 임차인에게 서면으로 통지하고, 계약 해지 가능성에 대해 경고하는 것이 좋습니다. 이는 향후 법적 분쟁 발생 시 증거로 사용될 수 있습니다.

이러한 각 사례에서 임대인은 법적 절차를 철저히 따라야 하며, 계약 위반에 대응하기 위해 필요한 모든 증거를 체계적으로 수집하고 관리해야 합니다. 이는 임대인의 권리를 보호하고 임차 관계를 효과적으로 관리하는 데 중요한 역할을 합니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률전담팀 / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산전담팀 / 밸류업이노베이션 공인중개사

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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