[투자노트] 금리 인하 시그널엔 리츠를 보라

#국내 최대 규모 상장 리츠(부동산투자신탁·REITs)인 SK리츠는 최근 진행한 1200억원 규모의 회사채 발행 수요 예측에서 모집 목표액의 7배가 넘는 주문이 몰렸다. SK리츠는 SK그룹의 사옥인 SK서린빌딩, SK 114개 주유소, SK하이닉스 수처리센터 등 4조2000원 규모 자산을 보유하고 있다. 지난 2월 모집에서도 8배 이상의 주문을 모아 최종 990억원 회사채를 발행한 바 있다.

지금은 투자자들이 리츠 ‘회사채’ 투자에만 관심을 가지지만, 조만간 온기가 리츠 ‘주식’ 투자로 옮겨붙을 것으로 기대된다. 일단 리츠의 자금 조달 능력이 우수하다는 것을 인정받았기 때문이다. 리츠의 폭탄 유상증자 가능성이 사라진 만큼, 이제 지켜볼 것은 하나다. 바로 금리다.

고금리와 인플레이션 여파로 지난 2년간 리츠는 투자자로부터 외면을 받았다. 하지만 올해 하반기 금리 인하에 대한 기대감이 다시 커지면서 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 공포에 사서 환희에 팔아야 한다며 금리 변곡기 바닥 다지기에 들어간 지금이 리츠 투자 적기라고 강조하고 있다.

서울 시내의 한 미분양 아파트 분양 사무소 앞에 현수막이 게시돼 있다. /뉴스1

지난달 근원 소비자물가지수(CPI) 상승률이 3년 만에 최저 수준을 기록하고, 소매 판매가 정체된 것으로 나타나면서 미 연방준비제도(Fed)가 연내 기준금리를 인하할 것이란 기대감이 되살아났다. 이에 간밤 미 뉴욕증시의 3대 지수는 일제히 사상 최고치를 기록하며 상승세로 마감했다.

시장에선 9월 금리 인하 기대감이 들불처럼 번지고 있다. 이미 조금씩 선반영되고 있다. 한국거래소에 따르면 주요 리츠 10개를 담은 KRX 리츠 톱(TOP) 10 지수는 올 들어 6% 이상 올랐다. 주요 리츠 15개를 담고 있는 TIGER 리츠부동산인프라 상장지수펀드(ETF)도 올 들어 8%가량 상승했고, KODEX 한국부동산리츠인프라도 지난 3월 상장 후 4% 이상 올랐다.

개별 종목으론 SK리츠를 비롯해 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠, KB스타리츠 등에 투자자의 관심이 쏠리고 있다. 김세련 이베스트투자증권 연구원은 롯데리츠에 관해 “내년에 만기 도래할 일부 은행 대출은 조기상환하고 저금리로 차환할 계획”이라며 “높은 조달 금리로 인해 주가가 디스카운트(에누리)된 만큼, 향후 시장 금리가 낮아지면 가장 긍정적으로 반응할 리츠로 판단한다”고 설명했다.

물류리츠인 ESR켄달스퀘어리츠는 지난해 공급 과잉으로 물류센터 공실률이 높아진 환경에도 100% 수준의 임대율을 유지했다. 주요 포트폴리오는 경기 부천·고양 등에 있는 18개 물류센터로 쿠팡·CJ 등 대기업이 임차인이다. 해외 상업용 부동산 경기 침체 여파로 힘들었던 KB스타리츠도 올 들어 실적 반등에 성공했다. 배당금도 직전 반기 대비 13.9% 늘린 191억원을 지급했다.

미국 리츠로 눈을 돌리는 투자자도 있다. 고금리로 미국 리츠의 주주 가치 제고가 어려워지자 행동주의 펀드들이 포트폴리오 개편과 자본의 효율적 재배치를 요구하기 시작했다. 이는 리츠의 재무적 성과를 개선시키고 주주 환원에 더욱 집중하는 계기가 되고 있다는 설명이다.최근 2위 통신탑 리츠인 크라운캐슬은 행동주의 펀드인 엘리엇의 의견을 받아들여 최고경영자(CEO) 교체와 이사회 개편에 나섰다.

이경자 삼성증권 연구원은 “미국 리츠의 새로운 트렌드는 인공지능(AI) 등 새로운 기술 혁신이 만들어내는 신시장에 진출하고 있다는 점이며, 대형·중소 리츠 간 양극화가 나타나고 있다”며 “이를 고려해 비용 절감과 수요 회복이 동시에 이뤄질 테크 부동산부터 관심이 필요하다”고 강조했다. 이어 3분기 관심 종목으로 아메리칸 타워, 이퀴닉스, 디지털 리얼티, 벤타스, 사이먼프로퍼티 등을 꼽았다.

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