마스턴운용 직접 시행한 신사역 오피스 매물로 [시그널]

토지매입·설계·시공 등 전과정 주도
주관사 컬리어스 선정, 이달 중 IM배포
매각가 1700억 예상···적잖은 차익 기대

[서울경제] 이 기사는 2024년 5월 15일 16:45 자본시장 나침반 '시그널(Signal)' 에 표출됐습니다.

마스턴투자운용이 2020년부터 직접 개발에 나서 지난해 완공한 서울 신사역 가로수길 인근의 오피스 빌딩을 매물로 내놨다. 마스턴운용은 현재 이 부동산의 지분을 대부분 소유하고 있는 만큼 매각 성공시 적잖은 차익을 기대하게 됐다.

15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 마스턴도산150PFV는 ‘도산150’ 빌딩을 매각하기 위해 주관사로 컬리어스를 선정했다. 컬리어스는 이달 중 투자설명서(IM)를 인수 후보자들에게 보내고 다음달 우선협상대상자를 선정할 방침이다. 이후 우협대상자와 함께 실사를 진행하고 올 9월 내 매매계약(SPA)까지 체결하는 것을 목표로 삼고 있다.

이 빌딩은 지하 3층~지상 11층, 연면적 1만2624.3㎡ (3818평) 규모다. 현재 공유 오피스인 패스트파이브와 성형외과, 레스토랑 등으로 임대차 구성이 대부분 끝난 상태다. 업계에서는 매각가가 1500억~1700억 원까지 형성될 것으로 보고 있다.

마스턴운용은 2020년 ‘마스턴제81호도산150PFV’를 설립하고 해당 부지를 매입해 개발에 착수했다. 이 PFV의 지분은 마스턴운용이 조성한 사모펀드(94%)와 무궁화신탁(5%), 마스턴운용(1%) 등이 나눠 갖고 있다. 사실상 마스턴운용이 토지 매입부터 건축 설계, 인허가, 시공, 임차인 구성 등 시행의 전 과정을 주도한 디벨로퍼 역할을 완수해냈다.

특히 건축 설계 과정부터 김대형 마스턴운용 창업주(현 고문)가 내외부 디자인에 상당히 공을 들인 건물이라는 후문이다. 서울대학교 건축학과를 나온 김 고문은 부동산 자산과 예술의 결합에 대해 관심이 많은 것으로 알려져 있다.

지난해 말 기준 ‘도산150’의 토지와 건물 전체 자산 장부가는 총 1110억 원 수준으로 평가됐다. 다만 시가는 이보다 높은 수준에서 결정될 것으로 보인다. 최근 서울 강남권역에서 거래된 오피스 빌딩들이 대부분 평당 4000만 원이 넘는 가격으로 새 주인을 찾고 있어서다. 올 상반기 매각된 프라임급 오피스 빌딩인 역삼역 아크플레이스(평당 4172만 원), 지난해 스케일타워(5480만 원)가 강남권역의 최근 주요 거래 건으로 꼽힌다.

최근 서울 도심의 오피스 공실률은 1.5%대에 머물러 있고 임대료도 강남권 기준 평당 12만 원대까지 올라섰다. 오피스 임차 수요는 꾸준히 늘었지만 최근 공급량이 적어 자산 가치가 뛰고 있다는 설명이다.

실제 서울 오피스 시장의 ‘캡레이트(Cap Rate)’는 지난해까지 꾸준히 하락해 올 해에는 4%대 초중반 선에 형성돼 있다. 캡레이트는 임대료 등 총수익을 건물 가격으로 나눈 비율이다. 수치가 낮아질 수록 자산 가치가 높다는 뜻이다.

부동산 업계의 한 관계자는 “도산150 빌딩이 최근 거래된 다른 빌딩들과 비슷한 평당가를 받는다면 매각가는 1500억 원이 넘을 것으로 추정된다”면서 “접근성과 신축 건물이라는 이점 등을 고려하면 1700억 원까지 시가가 형성될 수 있다”고 내다봤다.

이충희 기자 midsun@sedaily.com