계약갱신청구권이 먼저냐, 특약이 먼저냐…엇갈린 1·2심

해운대 상가 임대·임차인 소송

- 2년 뒤 5% 초과 임대료로 약정
- 1심선 임대차보호법 적용 판결
- 2심은 “특약따라 묵시적 갱신”
- 법원 임차인 보호 소극적 비판

상가임차인의 계약갱신청구권과 임대인과 임차인이 맺은 특약 중 어느 것을 우선하는가를 두고 1, 2심의 판단이 상반돼 대법원의 최종심이 주목된다.

13일 법조계에 따르면 부산지법 민사 5-3부(고종영 부장판사)는 최근 부산 해운대구 반여동의 한 상가건물주 A 씨가 임차인 B 씨를 상대로 제기한 보증금 채무 청구 항소심에서 원심과 달리 A 씨의 손을 들어줬다.

양측은 2019년 상가건물 1개 층을 2년간 보증금 5000만 원과 월세 330만 원에 이용한다는 계약을 체결했다. 당시 특약에는 ‘계약기간 2년 후에는 3, 4, 5층 동일 조건으로 갱신한다(1억5000만 원)’이라는 사항이 기재돼 있었다. 이후 B 씨는 “계약 종료 전 계약갱신을 요구하면서 ‘임대인은 5% 범위 내에서 임대료 증액을 요구할 수 있을 뿐이다’는 취지의 내용증명을 두 차례 A 씨에게 발송했다”고 주장했다.

그러나 A 씨는 계약 조건을 특약에 따라 보증금 1억 원과 월세 550만 원으로 인상했고, B 씨가 인상된 금액을 지급하지 않는다며 계약해지와 함께 차액 지급을 요청하는 소송을 2022년 냈다.

상가임대차보호법은 ▷임차인이 갱신을 청구한 경우 ▷묵시적 또는 다른 합의로 갱신된 경우를 구분해 규정한다. 1심은 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였으므로 5%를 초과하는 약정은 효력이 없다고 판단했다.

하지만 2심은 임대차 계약이 임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신된 것이 아니라 특약 또는 묵시적으로 갱신됐기에 차임증액의 상한을 정한 해당 법 조항이 적용되지 않는다고 봤다. 재판부는 “특약에 명시된 내용 대로 2년이 경과하면 특약이 정한 바에 따라 갱신되는 것으로 봄이 상당하다”며 “피고는 내용증명으로 계약갱신요구권이 있다고 기재했지만 그 취지가 갱신 주장보다는 차임의 증액이 일정 범위 내로 제한된다는 주장을 하려는 의도였던 것으로 보인다”고 밝혔다.항소심 판결이 놓고 법원이 임대차 계약에서 을의 지위에 있는 임차인 보호에 소극적이라는 비판이 나왔다. 지역의 한 중견 변호사는 “임차인이 명시적으로 임대차보호법에 따른 계약갱신청구라는 사정을 기재했지만 이를 부정하면 향후 임차인은 법에 따른 계약갱신청구 자체를 할 수 없게 될 수 있다”며 “임대인이 거래상 열악한 지위에 있는 임차인과의 약정으로 법을 교묘하게 피할 수 있다면 법 자체가 무색해질 가능성이 있다”고 지적했다.