"구두설명으로 다했다" 생각 금물... 공인중개사도 손해배상 당합니다 [최우석 기자의 로이슈]

서울 시내 한 공인중개사 학원의 모습. /사진=뉴스1

#. 30대 공인중개사 A씨는 임차인 B씨에게 다가구주택 매물을 소개했다. A씨는 공인중개사로서 다가구주택의 부동산등기부 등본을 출력해 권리관계를 설명해 주었다. 하지만 임대인 C씨에게 문제가 발생해 해당 다가구주택이 경매로 들어가며 문제가 발생했다. 임차인 B씨는 '선순위임대차보증금 합계액'이 자신이 낸 보증금보다 부족해 보증금을 거의 회수할 수 없었다. B씨는 "공인중개사가 설명의무를 다하지 않아 임대차보증금 회수가 어렵게 됐다"며 공인중개사 A씨를 상대로 손해배상청구 소송을 제기했다. B씨는 중개대상물 확인·설명서를 문제삼았다. 설명서에는 '임대인이 선순위임대차보증금 관련 자료 제공을 거부함'이라고 적혀있었다. 중개업자는 임대인이 구두로 전달한 수치를 임차인에게 전달했지만 사실이 아닌 것으로 드러났다.

최근 전세 사기로 피해입은 서민들이 공인중개사들을 상대로도 소송을 거는 등 책임을 강하게 묻고 있다. 특히 보증금반환보험에 가입하지 않은 임차인이라면 공인중개사에게까지 손해배상 청구소송를 제기할 수밖에 없다. 다가구주택과 같이 한 건물에 다수의 임차인이 존재하는 경우에 임대차보증금 반환 문제가 종종 발생한다. 다가구주택으로 등기된 곳은 건물 1채가 등기부 1개를 구성한다. 소유권이 1개라는 의미다. 이때문에 건물이 경매로 넘어가는 경우 낙찰 대금이 채권자의 우선순위에 따라 차례로 변제된다. 나중에 들어온 임차인은 건물이 경매로 넘어가도 순위상 우선변제권이 인정되지 않는 경우가 많기 때문이다.

임차인 B씨는 공인중개사가 임대차보증금 반환에 위험이 있다는 설명·확인 의무를 다하지 못한 상태에서 임대차계약을 체결하게 됐다며 이 때문에 임대차보증금을 날리게 됐다고 법원에서 주장했다. 공인중개사는 임차인에게 어디까지 설명·확인 의무를 다해야 할까.

이 경우와 유사한 사건에서 피고였던 공인중개사는 설명의무 위반이 인정돼 손해배상책임을 물었다. 대법원은 "임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 공인중개사라면 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 시세를 살펴보면 임대인이 구두로 알려준 금액과 실제 금액이 차이가 클 수 있다는 것을 알 수 있었다"면서 "상당수의 소액임차인도 있다는 것을 충분히 알 수 있었으므로, 이러한 구체적인 사실을 알리지 않았다면 선량한 관리자의 주의를 위반한 책임이 있다"고 판시했다.

이 판결을 봤을 때 공인중개사는 임대인의 말만 듣고 이를 임차인에게 설명해주는 것만으로는 책임을 다했음을 인정받기 어렵다. 책임을 면하려면 공인중개사는 임차인이 만약에 발생할 피해를 최소화 할 수 있도록 정보를 제공했다는 증거가 있어야 할 것으로 보인다. 대법원 판결에 비춰 보면 중개업자는 주변 유사 다가구 주택 시세 등을 살펴보고 그 임대차보증금 시세에 비추어 보증금 반환 가능성과 위험성, 선순위 소액임차인의 수 등을 알고 있는 범위내에서 최대한 설명하고, 내용을 중개대상물 확인설명서에 기재해야 한다. 이것 보다는 임대인을 설득해 구체적 증빙자료를 받아 내는 것이 가장 현명한 처사다.

wschoi@fnnews.com 최우석 변호사·법조전문기자