연 7% 배당받는 일본 주거용 리츠가 있다고?

더 그란 클라쎄 니혼바시 이스트<사진=대신자산신탁>

대신자산신탁이 일본 주거용 주택에 투자하는 리츠(REITs·부동산투자회사)의 우선주를 공모한다. 이 상품은 도쿄지역의 지속적인 임대료 상승 현상으로 연간 7% 수준의 배당을 기대할 수 있다는게 특징이다. 대부분 지요다, 주오, 미나토, 신주쿠, 시부야 등 도쿄 중심 5구에 위치한 주거용 맨션 10개에 투자한다. 주요 5구는 인구감소 국면에서도 도심화 현상으로 2035년까지 인구가 증가할 것으로 예상된다.

13일 대신자산신탁에 따르면 ‘대신재팬레지던스리츠제1호’는 공모 절차가 오는 20일부터 22일까지 3일간 진행된다. 일본 도쿄의 임대주택 10곳에 투자하는 비상장 공모 리츠다.

이 상품의 현지 자산가액은 1600억원 수준이다. 이중 국내 조달 자산 650억원 중 대신금융그룹이 100억원을 보통주에 투자하고 나머지 550억원 규모로 우선주 투자자를 모집할 예정이다.

이 상품의 가장 큰 특징은 투자 대상인 10개의 맨션이 모두 주거용 부동산이라는 점이다. 니혼바시, 긴자 등 일본 최대 규모 상업지구가 있는 주오구에 위치한 고급 맨션인 ‘더 그란 클라쎄 니혼바시 이스트’를 비롯해 미나토구에 1개, 시부야구 4개, 주오구와 맞붙은 다이토구, 스미다구에 각각 1개, 세타가야구와 에도가와구에 각 1개씩 총 10개로 구성됐다.

도쿄는 코로나19 이후 직장인들의 생활 패턴이 바뀌면서 오피스 빌딩의 경우 사업 환경이 어려워졌지만, 주거용 건물은 재택근무 등으로 거주 수요가 늘어나 수혜를 보고 있다. 전세계적인 상업용 부동산의 수익률이 저조한 상황에서도 일본의 부동산 수익률이 양호하게 유지된 이유다.

10개의 맨션이 도쿄의 가구 구성과 비슷하게 구성된 것도 특징이다. 도쿄는 1인 가구 50%, 2인 가구 16%, 4인 가족 33% 등의 구성을 보이는데, 이 상품의 포트폴리오도 가구 구성 비중과 비슷한 전용면적 비중을 갖고 있다.

대신자산신탁은 인구감소 기조이지만 도쿄도의 인구가 당분간 계속 증가추세인 점도 주목했다. 이에 실제로 도쿄의 주거용 멘션 임대료는 매년 3.5%씩 오르고 있다. 박영곤 대신자산신탁 리츠투자부문장은 “도쿄도는 2030년까지는 인구가 계속 늘어날 것으로 예상되고 특히 주요 5구는 도시 집중화 현상으로 2035년에 인구 정점을 기록할 것으로 예상돼 리츠 수익률이 안정적으로 유지될 수 있을 것”이라고 말했다.