[하우머니] '불황 속 기회' 도시정비사업 노려 볼까
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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 이주왕 서울사이버대학교 부동산학과 겸임교수
최근 노후화된 동네를 중심으로 재개발 플래카드들을 쉽게 접할 수 있죠. 기대감은 커도 실제 진행은 감감무소식인 곳도 많다 보니 입주민분들과 투자자분들 모두 답답하기도 하고 고민도 많이 되실 것 같습니다. 그런데 최근 서울시가 용적률 체계를 개편하는 방안을 발표하면서 도시정비 사업에도 기대감이 커지고 있다고 하는데요. 경매시장에는 어떤 영향을 미칠지 이주왕 교수님 모시고 자세히 알아보겠습니다.
Q. 연초부터 대통령까지 나서서 "재개발·재건축 규제 확 푼다" 얘기가 많지 않았습니까? 지금 어느 정도 진행이 된 상황인가요?
- 빨라지는 재건축·재개발 시계…진행 상황은?
- '황금알 낳는 거위'로 불리던 재개발·재건축
- '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 시행
- 1기 신도시 재개발 본격화…주택 수 10% 선도지구
- 서울시 재개발·재건축 사업지원 방안
- 윤석열 "재개발·재건축 규제 대폭 풀겠다"
- 재개발·재건축 대상이 200만 가구 이상
- 1기 신도시 재건축에 팔 걷어붙인 여야…급물살
- 건축비 상승, 용적률 올려야 사업성 확보
- 재건축 위해선 분양가 떨어질 수 없는 구조
- 서울이나 수도권은 과밀, 지방은 소멸 위기
- 집값 자체보다 집 없는 40% 위한 정책 필요
Q. 통상 아파트 용적률이 200%가 넘으면 재건축이 어렵다고들 하는데요. 부동산은 항상 용어가 참 어려운데 일단 '용적률'이 정확히 뭔지부터 알아야 할 것 같거든요. 쉽게 설명해 주시죠.
- 재건축·재개발의 핵심 '용적률'이란?
- 용적률, 대지면적 대비 건축물 연면적 비율
- 용적률 산정 시 지하층·주차용 면적 제외
- 용도지역, 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역
- 용도지역 별로 높게 지을 수 있는 비율 정해져
- 기준용적률·허용용적률·상한용적률·법적상한용적률
- 3종 주거지역의 법적상한 용적률은 300%
- 아파트를 지을 때 기준용적률 210%
- 단지 디자인 인센티브 20%로 허용 용적률 230%
- 기부채납 시 추가 20%로 '상한용적률' 250%
- 원래 용적률이 200%가 넘는 아파트들 사업성 떨어져
Q. 서울시가 이번에 지구단위 계획 용적률 제도를 대폭 손질했죠. 용적률이 올라가면 사업성이 올라가 그동안 막혔던 개발에 도움이 될 듯한데, 경매시장에서도 기대감이 크다고요?
- 재건축 규제 또 풀어준 서울시…경매시장도 후끈?
- 서울시, 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안 발표
- 지구단위구역 공개공지 조성 땐 용적률 120% 추가
- 상한 용적률, 건축주가 적용할 수 있는 최고한도 용적률
- 공개공지 설치 때 용적률이 800%→960% 확대
- 지구단위계획구역에서 기준 용적률 하향 규정 폐지
- 변경 시기 따라 달라지는 산정기준 2000년으로 통일
- 재건축 규제 완화…용적률 상향과 동일한 효과
- 재건축 사업 저조로 관심 멀어졌던 곳들 부활 기대
- 성동구 '성수 준공업지역 지구단위계획안' 10~23일 열람
- 성수동 이마트 부지 개발 탄력…17층 복합문화시설로
- '핫플' 성수동, 용적률 1.2배 완화…준공업지역 지구단위계획
Q. 용적률이 상향되는 상업 지역이 대부분 강북·강서 지역에 자리잡고 있다 보니 어느 지역이 가장 수혜를 볼지도 관심이 모이고 있거든요. 정책 발표 이후 이곳들 분위기는 어떤가요?
- 정책 발표 후 움직임 보이는 지역은 어디?
- 서울시 사업지원 방안 발표 이후 수혜지 '들썩'
- 용적률 높아 재건축 추진 어려웠던 곳들 '가뭄의 단비'
- 기반시설이 양호한 역세권 일반주거·준주거지역 주목
- 기부체납 없이도 20%의 추가용적률 제공받아
- 용적률 상향, 공사비·분담금 증가 부담 덜고 새로운 희망
- 상계주공 5단지, 분담금만 5억…용적률 상향으로 숨통
- 서울 시내 용적률 230% 이상 149개 단지 재건축 가능
- 은평구 미성아파트, 기존 용적률 227%→500% 수혜
- 규제 완화에도 실제 사업비 증가로 고민하는 단지도 증가
Q. 사실 재건축은 그래도 진행이 좀 돼 있지만 어떻게 보면 가장 정체돼있는 것 중 하나가 재개발 아닐까 싶은데요. 이번에 서울시가 재개발에도 힘을 내면서 도시정비촉진계획도 윤곽을 드러내고 있죠. 최근 건축심의가 줄줄이 통과됐는데
'고도 완화'가 주요 쟁점이 되고 있어요?
- "이 동네 다시 태어나나"…고도 제한 완화에 재개발 시동?
- 서울시, 새로운 경관지구 구상 마련에 착수
- 건축물의 높이와 층수를 제한하고 있는 경관지구
- 서울시 고도지구 50여 년 만에 전면 개편…남산 등 제한 완화
- 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초로 지정
- 국회의사당 '서여의도 일대 고도 제한 완화' 보류
- 홍은5재건축 정비구역 ·정비계획 변경·경관심의안 통과
- 서울시 고도 제한 완화…구기·평창동에도 최고 15층
Q. 눈에 띄는 지역이 강북구예요. 북한산은 강북구의 상징이지만 고도지구 규제로 그동안 개발이 제한되어 왔는데요. 이번 기회로 경매시장에서도 주목해 볼 만하다는 의견이 많더라고요?
- 50년 잠들었던 서울 강북 대개조…경매로 노려볼까?
- 재개발·재건축 '강북 대개조'…뉴서울 프로젝트 기대
- 서울 동북권, 고도 제한 완화 지역 재건축 호재
- 도봉구 쌍문·방학동과 강북구 미아·우이·수유동 일대
- 오세훈의 강북권 대개조 "베드타운→일자리 중심 신경제도시"
Q. 유망 지역들도 살펴보면 한남·성수·흑석·노량진·북아현, 5대 재개발 지역으로 불리는 곳들이거든요. 하지만 유명한 지역은 지금 들어가기에 너무 비싼 것도 사실인데요. 도시정비사업 관련해서 눈여겨볼 곳들도 짚어 주시죠.
- 도시정비사업 최대 호재…투자 유망지역은?
- 정비사업 최대 수혜, 한남·성수·흑석·노량진·북아현
- 경매 매물 역시 감정가 초과 낙찰되는 경우도
- 투자 대상, 가치가 저평가된 지역…사업성은 체크
- 고도 제한 완화 대상 중 신통기획·모아타운 주목
- 관리계획까지 승인난 지역의 경매 물건 노려야
Q. 정비구역 속도전에 뜨거운 곳이 또 있죠. 최근 '모아타운'이라는 서울시 재개발을 노리고 토지 지분 쪼개기 거래가 급증했다고 해요. '모아타운'이 뭐길래 이렇게 인기인 건가요?
- 모아타운 주변도 쪼개기 극성…상황은?
- 서울 노원·구로·마포 모아타운 대단지 탈바꿈 예고
- 모아타운, 소규모 주택정비 관리지역을 뜻하는 단어
- 모아타운 매물, 투자 전 옥석 가리기 필수
- "몇 배 오른대요"…모아타운 주변도 투기판
- 서초구, 모아타운 추진 구역 상시 단속 체계 강화
Q. 주택가 사이 좁은 골목길의 소유주가 무려 수백 명에 이른다고 해요. '모아타운' 추진을 미끼로 해 이런 일들이 벌어지다 보니 특별히 주의가 필요해 보이거든요?
- 모아타운 기획부동산의 유혹…주의할 점은?
- 5천 투자로 10배 먹기?…대체 누가 골목길을 쪼갰나
- 모아타운 일대 1.3만㎡ 골목길 소유자 959명
- 해당 구역이 모아타운 대상지라고 속아서 구매
Q. 기획부동산은 정말 조심하셔야 할 것 같고요. 확실히 부동산은 말과 글보다는 발로 뛰어야 되는 분야인 것 같습니다. 도시정비사업 관련해서 경매 염두에 두고 계신 분들이 꼭 알아두어야 할 점도 짚어 주시죠.
- 도시정비사업 매물 접근 시 꼭 알아야 할 점은?
- "도시정비사업은 자식 위한 투자"라는 우스갯소리
- 모아타운·신통기획 사업에도 4년 이상 소요
- 빠른 사업 진행이 관건…정비사업 투자 시 체크
- 이해관계자 많을 경우 더 많은 시간 소요
- 다세대보다 단독주택과 다가구가 많은 지역
- 해당 지역 내 거주 연령별 추이, 사업 진행 속도 영향
- 임대를 통한 현금흐름 확보 중요…임대 조건도 확인
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