230조 PF, 4단계로 옥석 가린다…부실 정리 대상 최대 23조

‘부동산 PF 연착륙 정책 방향’ 발표
90~95%는 정상…신규 자금 공급
‘부실우려’ 분류 시 경·공매 등 매각
은행·보험 5조 조성…매입 자금 지원

지난 12월 서울 성동구에 위치한 태영건설의 성수동 개발사업 부지 모습. 연합뉴스

부실 우려가 제기된 230조원 규모 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 가운데 90% 이상 사업장에 신규 자금이 공급된다. 경·공매를 통해 주인이 바뀌는 사업장은 3% 남짓에 불과할 것으로 추산된다. 부실 피에프 ‘옥석 가리기’는 최소화될 전망이다.

금융위원회와 금융감독원은 13일 이같은 내용을 담은 ‘부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향’을 발표했다. 이번 대책은 피에프 사업장에 대한 사업성 평가 등급을 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화한 뒤 각 금융회사가 사업성을 판단한 뒤 사업성이 충분한 정상 사업장에 신규 자금을 공급하는 내용을 뼈대로 한다.

권대영 금융위 사무처장은 “정상 사업장에 대한 자금 공급을 강화하겠다”며 “다양한 시뮬레이션과 자료 검토 등을 통해 보면 90~95% 정도는 정상사업장으로 볼 수 있지 않을까 생각한다”고 말했다. 지난해 말 기준 230조원 규모로 추산되는 피에프 사업장 가운데 200조원 규모 이상에 신규 자금을 투입하겠다는 뜻이다.

금융당국은 이를 위해 비주택 사업장을 대상으로 4조원 규모의 건설공제조합의 피에프 보증을 신설해 2025년부터 자금 공급에 나서는 한편, 캠코의 펀드 조성액 가운데 40%까지 정상 피에프 사업장에 대한 추가자금 대출을 허용키로 했다. 또 주택금융공사와 주택도시보증공사(허그)의 피에프 사업자 보증을 30조원(기존 10조원) 규모로 확대하는 등 신규 자금줄을 마련했다.

사업성이 부족한 것으로 평가된 사업장을 대상으로 한 구조조정 방안도 이날 대책에 포함됐다. 대주단이 사업장 대출 만기연장 등으로 부실을 안고 가는 것을 차단하기 위해 만기연장·이자유예 조건을 강화하는 내용이다. 구체적으로 2회 이상 만기연장 땐 외부전문기관의 피에프 사업성 평가를 의무화하고 만기연장 동의 요건(대주단 3분의2 동의→4분의3 동의)도 강화하기로 했다. 또 경·공매 시장에 나온 피에프 사업장을 매입하기 위해 은행·보험업권 10여개사가 공동 출자해 최대 5조원 규모(2024년 1조원 규모) 신디케이트론을 조성해 부실사업장 매입자금 대출 등에 지원할 방침이다. 다만 금융당국은 사업성이 부족한 것으로 판단돼 경·공매를 통한 사업장 매각 대상이 될 피에프는 전체의 2~3% 수준에 머물 것으로 추산했다.

이밖에도 금융당국은 한국자산관리공사(캠코)와 한국토지주택공사(LH)를 통해 부실사업장의 토지와 채권 매입을 지원하는 한편, 제2금융권의 충당금 적립률을 모니터링하며 피에프 부실 현실화에 대비하기로 했다.

권대영 처장은 “부동산 피에프 연착륙이 성공적으로 진행되기 위해서는 정부 정책이 방향, 수단, 일정 등에서 시장과 소통하며 명확하게 제시될 필요가 있다”며 “이런 정책적 노력과 더불어 시행사, 시공사, 대주단, 피에프 참여자들의 이해조정과 리스크에 상응하는 손실 분담이 병행될 것”이라고 말했다.

노현웅 기자 goloke@hani.co.kr 박종오 기자 pjo2@hani.co.kr