경공매 가는 PF 사업장 7조...만기연장 4회·인허가 못받으면 '퇴출'

[부동산 PF 구조조정]어떤 사업장이 퇴출되나

금융당국의 엄정한 사업성 평가 기준에 따라 다음달부터 만기를 4번 연장 했는데도 6개월 안에 토지를 매입하지 못하거나 1년 동안 인허가를 받지 못한 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 사업장은 경공매로 처분해야 한다. 인허가를 받았더라도 1년6개월 안에 본PF로 전환하지 못하면 사실상 퇴출된다. 총 230조원 규모의 부동산 PF 대출 중 최대 23조원이 부실 사업장이고 이 중 4조~7조원 규모의 사업장이 경공매 처분 대상이 될 전망이다.

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저축은행 토담대·새마을금고 공동대출 '정조준'

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금융감독원은 13일 이같은 내용을 골자로 한 '부동산 PF 사업장 평가기준' 개선방안을 발표했다. 금융업권은 지금도 자율기준에 따라 분기별로 부동산 PF 사업성 평가를 실시 중이지만 위험요인을 충분히 반영하지 못해 부실 정리를 이연시켰다는 비판이 제기됐다. 금감원은 지난 1월부터 부동산 PF 평가 개선반을 만들어 객관성·합리성이 반영된 새로운 기준을 마련했다고 설명했다.

사업성 평가 대상에는 저축은행·캐피탈사의 토지담보대출과 증권사의 채무보증 약정도 새롭게 포함된다. 특히 관리형 토지신탁, 공동대출을 통해 PF 대출을 공격적으로 늘린 새마을금고가 처음으로 평가 대상에 들어갔다. PF 사업성 평가 규모가 총 230조원으로 종전 금융당국이 밝혀 온 135조원 대비 100조원 가까이 늘어난 배경이다.

평가등급은 '양호-보통-악화우려' 3단계에서 '양호-보통-유의-부실우려' 등 4단계로 세분화한다. 더이상 사업추진이 곤란한 사업장은 '부실우려'의 최저 등급으로 분류해 충당금을 회수의문 수준으로 대폭 적립해야 한다. 대출액의 약 75%를 충당금으로 쌓아야 한다. 해당 사업장은 상각 및 경공매를 통해 정리된다. 이보다 한 단계 위인 '유의' 등급도 재구조화, 자율매각 등으로 사실상 구조조정 대상이다.

평가 기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론과 본PF로 구별해 평가를 체계화했다는 것도 특징이다. 그동안 브릿지론 사업정 평가 기준은 사실상 없었다. 금융당국은 4단계의 평가등급별로 예시를 들어 단계별 핵심 위험요인을 구체화 했다.

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만기연장 횟수·인허가 시기·본 PF 전환시기·분양률 등 사업성 평가 돌입

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예컨대 상각이나 경공매를 통해 퇴출해야 하는 '부실우려' 사업장은 브릿지론과 본PF 공통으로 만기 4회 이상 연장, 연체이자 납부없이 만기연장, 3회 이상 경공매 유찰 등의 기준이 적용된다. 브릿지론은 6개월간 토지를 매입하지 못하거나 12개월 동안 인허가를 못 받은 경우, 인허가 이후 18개월 안에 본PF로 전환하지 않은 경우가 해당된다. 2개 이상 해당되는 사업장이 퇴출 대상이다. 본 PF는 분양개시 후 18개월이 지났는데 분양률이 50% 미만이면 구조조정 대상에 들어간다.

'유의' 등급 사업장은 공통으로 만기 3회 연장, 연체이자 납부없이 만기연장, 경공매 2회 유찰 등이 해당된다. 브릿지론 사업장은 최초 대출만기 도래 시점에 토지를 매입하지 못했거나 대출만기 도래 후 6개월 안에 인허가를 미완료, 인하가 완료 후 12개월 내 본 PF 미전환 등이 해당된다. 본 PF 사업장 기준으로는 분양개시 후 18개월 지난 시점의 분양률이 60% 미만인 경우 등이다. 2가지 이상 조건이 충족되면 '유의' 등급을 받아 자율 매각에 나서야 한다.

종전에는 보증사고가 났거나 계획 대비 2년 이상 장기 지연 등 느슨한 조건만 적용돼 왔다. 업격한 사업성 평가에 따라 종전에 '보통' 등급이 '유의 등급'으로 떨어지거나 '악화우려' 사업장이 퇴출을 의미하는 '부실우려' 사업장으로 재분류되는 경우가 생긴다.

금융당국이 시뮬레이션 해 본 결과, PF 대출 230조원 가운데 최대 10% 가량인 23조원 규모의 사업장이 유의 혹은 부실우려 사업장으로 분류될 것으로 추정됐다. 악화우려 사업장 규모는 2~3%로 약 4조~7조원에 달할 전망이다. 각 업권별로 사업장 평가 기준을 다음달부터 모범규준에 적용해 시행하면 경공매로 나오는 사업장이 늘어난다.

부실 사업장에 브릿지론 위주로 대출을 한 저축은행과 캐피탈, 새마을금고의 충당금 부담이 조 단위로 확대될 전망이다. 금융당국은 재구조화 또는 부실 사업장 정리가 지연되지 않도록 사후 관리를 엄격하게 하겠다고 밝혔다. 유의, 부실우려 사업장은 사후관리 계획을 제출 받아 이행여부를 점검한다. 미 이행시 현장점검 등을 진행한다.

부동산 PF 사업장 평가기준 개선안/그래픽=김현정

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr