신탁등기된 건물 매입 시 주의사항과 절차 [한경부동산밸류업센터]

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“안녕하세요. 서울 종로구에서 부동산 임대업을 하고 있습니다.
최근 부동산 중개인을 통해 서초동에 위치한 건물을 소개받았습니다. 중개인에 따르면 이 건물은 매도인이 사업 부도로 인해 시장가격보다 약 20억원가량 싼 가격에 급히 매각하는 거라고 합니다.
그런데 등기부등본을 확인해 보니 소유자가 OO자산신탁으로 등록돼 있습니다.
제가 예전에 매입을 검토했던 건물도 신탁사 소유로 되어 있었고, 당시 의뢰했던 중개 법인에서 명확한 답변을 주지 않아서 결국 포기했던 경험이 있는데요.
부동산 신탁등기된 건물을 매입할 경우, 어떤 절차를 따르면 될까요?”

상황분석 및 대처 방안

신탁등기된 부동산의 경우, 신탁 계약서에 특정 법적 제약이나 조건들이 명시되어 있을 수 있습니다. 예를 들어, 건물이 특정 목적으로만 사용될 수 있거나, 매매가 가능한 시기나 조건이 제한될 수 있습니다. 이러한 제약 사항은 매매계약서 작성 시 반드시 고려되어야 하며, 미준수 시 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

신탁등기된 건물의 매매 절차는 일반적인 부동산 거래와는 몇 가지 중요한 차이점을 가집니다. 이는 주로 신탁회사가 법적인 소유자로 등록되어 있고, 실제 이익을 받는 사람(수익자)이 다를 수 있기 때문입니다.

일반적인 거래에서는 당사자들이 직접 소유권을 갖지만, 신탁등기된 부동산에서는 신탁 계약서와 같은 추가적인 문서들이 거래의 일부로 포함됩니다. 이 계약서에는 건물의 사용, 관리, 처분에 대한 조건이 명시되어 있으며, 이러한 조건들이 거래에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

한경부동산밸류업센터 부동산 전담팀에서 추천하는 절차는 다음과 같습니다.

1. 자산신탁회사와의 협의
신탁 계약의 내용이 복잡할 수 있으므로, 관련 당사자들 사이의 오해를 방지하기 위해 자산신탁회사의 담당자와 직접 만나는 것이 중요합니다. 이때, 계약의 세부 조건, 수탁자의 권한 및 책임, 제한 사항 등을 정확히 이해하고 합의하는 과정이 필요합니다.
신탁 부동산 거래에서 수탁자는 매매에 대한 권한을 가질 수 있으므로, 수탁자의 매도 동의를 얻는 것은 매매 계약을 원활하게 진행하기 위한 핵심적인 단계입니다.

2. 신탁원부 계약서 검토
신탁원부 계약서 검토는 신탁 거래의 핵심적인 부분입니다. 이 과정에서는 실제 매도인(위탁자)과 수탁자(자산신탁회사) 간에 어떠한 조건으로 계약이 체결되었는지를 면밀히 확인합니다.
신탁 계약은 관리 신탁, 처분 신탁, 계약 신탁 등으로 구분될 수 있으며, 각 유형에 따라 수탁자의 권한과 책임이 다릅니다. 예를 들어, 관리 신탁에서는 수탁자가 자산을 관리만 할 수 있고, 처분 신탁에서는 수탁자가 자산을 처분할 수 있는 권한을 가집니다.

3. 수익자와의 협의
경우에 따라 신탁 부동산의 수익자가 거래에 동의해야 할 수 있습니다. 수익자의 권리와 이익이 거래에 영향을 받을 경우, 수익자의 동의 없이 거래가 진행되면 나중에 법적 문제로 발전할 가능성이 있습니다. 특히 현재 매도인이 급매로 시장가격보다 낮은 금액에 처분하려는 상황이라면, 제2금융권에서 과도한 대출을 받아 많은 대출금을 갚느라 경제적 여력이 부족할 수 있습니다.

4. 매매계약서 작성 시 유의점
신탁 물건의 매매계약서는 특히 정확하고 명확하게 작성되어야 합니다. 신탁의 성격, 매도자(수탁자)와 매수자 간의 권리와 의무를 상세히 명시해야 하며, 모든 법적 조건과 제한사항이 포함되어야 합니다. 또한 매매계약서의 내용이 신탁 계약서에 명시된 조건과 일치하는지 확인해야 합니다. 신탁 계약서에 명시된 제한사항이나 조건을 매매계약서에도 반영하여 양립할 수 있도록 해야 합니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률전담팀 / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산전담팀 / 밸류업이노베이션 공인중개사

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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