누가 ‘영끌’이래? 알고 보니 그 집 ‘부모 찬스’, 이러니.. “제 능력, 물려주니 못한 그 부모 탓해야” 정말?
전체 맥락을 이해하기 위해서는 본문 보기를 권장합니다.
영혼까지 끌어모아 대출을 받아 집을 사는 것을 '영끌'이라 하는데, 하루가 멀다하고 집값이 치솟던 2020~2022년, 서울에서 집을 구매한 '2030'세대의 주 매입 수단으로 주목받은 '영끌'이 실제로는 상당 부분 과장됐다는 첫 실증 분석이 나왔습니다.
주택매수자가 공인중개사에게 제출하는 자금조달계획서에는 매수자 소득을 집계할 수 없어 2030세대 순자산 5분위별 소득(가계금융복지조사)을 연계해 청년세대의 '영끌' 비중을 추정 분석했습니다.
이를 기준으로 2020년부터 2022년 6월까지 서울 소재 3억 원 이상 본인 입주용 주택을 구입한 자금조달계획서 원자료(13만 2,511건, 제2금융권 대출 포함)를 분석했더니 DSR '40% 이상'인 '영끌' 규모는 20·30세대 매수자 전체(4만 6,473명)의 3.8%(1,778명)에 그쳤습니다.
이 글자크기로 변경됩니다.
(예시) 가장 빠른 뉴스가 있고 다양한 정보, 쌍방향 소통이 숨쉬는 다음뉴스를 만나보세요. 다음뉴스는 국내외 주요이슈와 실시간 속보, 문화생활 및 다양한 분야의 뉴스를 입체적으로 전달하고 있습니다.
확대해도 10%대.. ‘부모 찬스’ 비롯
‘부의 대물림’.. 사실상 ‘자산 이전’
영혼까지 끌어모아 대출을 받아 집을 사는 것을 ‘영끌’이라 하는데, 하루가 멀다하고 집값이 치솟던 2020~2022년, 서울에서 집을 구매한 ‘2030’세대의 주 매입 수단으로 주목받은 ‘영끌’이 실제로는 상당 부분 과장됐다는 첫 실증 분석이 나왔습니다.
정작 ‘영끌’ 비중은 미미했고, 자기 자금이나 부모에게 거액을 지원받아 집을 산 경우가 많았습니다.
집값 오름세에 청년들을 자극한 ‘영끌’ 담론이, 정작 청년 세대 내의 자산 격차와 부모-청년 세대 간이 ‘부의 이전’이라는 현실을 가린 것으로 나타났습니다.
11일 한국부동산원이 내놓은 학술지 ‘부동산분석’ 최신호에 실린 ‘2030세대 영끌에 대한 실증분석’에서 이같은 결과가 도출됐습니다.
연구진은 ‘영끌 매수자’ 기준을 주택 구입 때 연소득 대비 DSR(총부채원리금상환비율·2019년 도입 이후 지역별·주택가격별 대출 허용 한도를 100%에서 40%까지 단계적 규제 강화)이 ‘40% 이상’인 경우로 잡았습니다. 경제협력개발기구(OECD)의 ‘부담가능성 지표’도 DSR 40% 이상을 기준으로 삼는다는 이유 때문입니다.
자기 자금과 함께 부모 등 원가족 지원금은 상환 의무가 낮다는 점에서 ‘영끌’로 분류하지 않았습니다. 주택매수자가 공인중개사에게 제출하는 자금조달계획서에는 매수자 소득을 집계할 수 없어 2030세대 순자산 5분위별 소득(가계금융복지조사)을 연계해 청년세대의 ‘영끌’ 비중을 추정 분석했습니다.
이를 기준으로 2020년부터 2022년 6월까지 서울 소재 3억 원 이상 본인 입주용 주택을 구입한 자금조달계획서 원자료(13만 2,511건, 제2금융권 대출 포함)를 분석했더니 DSR ‘40% 이상’인 ‘영끌’ 규모는 20·30세대 매수자 전체(4만 6,473명)의 3.8%(1,778명)에 그쳤습니다.
3억 원 넘는 집을 구매한 20·30세대 100명 중 3.8명이, 다소 무리하게 빚츨 내 3억 원 넘는 주택을 구입했다는 뜻입니다.
‘영끌’ 기준을 DSR 30% 이상으로 낮추면 ‘2030’ 매수자는 14.7%(6,822명)로 늘었습니다.
반면, DSR 기준을 50% 이상으로 높였더니 1.3%(620명)로 감소했습니다.
이에 비해 같은 기간 ‘2030’ 주택 구입자 중에서 빚이 없거나 가족의 도움을 1억 5,000만 원 이상 받은 경우는 ‘영끌’족에 비해 각각 2.8배, 5.1배 많은 것으로 나타났습니다.
차입금이 없는 비율(10.9%·5,052명)과 원가족에게 1억 5,000만 원 이상 지원받은 매수자 비율(19.7%·9,143명)이 청년 영끌족(전체 3.8%)보다 적어도 3배에서 6배 정도 많다는 얘기입니다.
이에 대해 연구진은 “비교적 넓게 DSR 30% 기준을 적용해도 청년 ‘영끌’ 매수 비중은 10%대에 머물렀다”면서 “주요 언론을 통해 제기된 ‘영끌’ 담론은 2020년 이후 실제 주택시장에서 벌어진 현실을 제대로 반영하지 못한 것으로 판단된다”고 말했습니다.
더불어 일각에선 ‘영끌’의 정의와 조건을 고려하지 않고, ‘2030’ 세대의 주택구입 자체를 ‘영끌’로 규정하는 경향이 잘못됐다는 시각도 제기되고 있습니다.
소득과 자산이 충분히 뒷받침되는 계층까지도 ‘영끌’로 끌어들이면서, 결국엔 청년층의 주거정책에 대한 인식에 부정적인 영향을 미쳤으리란 얘기입니다.
실제로 2019년부터 제공되는 연령대별 아파트 매입 통계에 따르면 ‘2030’세대가 주택시장에서 영향력을 넓히는 추세로, ‘2030세’대 아파트 매입 비중이 전국 기준 2020년 29.2%에서 2022년 28.4%, 2023년 31.2%, 올 1~3월 29.9% 등으로 크게 늘었습니다.
서울만 해도 2020년 37.3%, 2021년 41.7%, 올 1~3월 35.2% 등 30%대 중반을 유지했습니다. 2021년에는 10채 중 4채를 20대와 30대가 사들였을 정도로 파악됩니다.
20대와 30대는 상대적으로 자본 축적기간이 짧은 걸 감안하면, 주택 구입자금 대부분을 대출로 충당했을 것으로 추정됩니다.
다만, 앞의 분석들을 감안하면, 현실적으로 무리하게 대출을 받아서 집을 산 ‘2030’세대는 적을 것으로 보고 있습니다.
연구진은 오히려 20대와 30대의 경우에는 ‘영끌’ 매수보다, 충분한 자기 자금을 갖추고 본인 입주용 주택을 구입했거나 부모로부터 비과세 범위를 초과하는 지원금(증여)을 받은 매수자가 더 많다는 분석을 내놓고 있습니다.
세부적으로 들여다봤더니 30대의 경우에는 ‘영끌’ 매수는 1,098명에 그친 반면 차입금 없이 본인 입주용 주택을 구입한 매수자가 4,497명으로 더 많았습니다. 더불어 30대는 가족의 도움을 1억 5,000만 원 이상 받아 주택을 매입한 청년이 7,000명이 넘는 것으로 나타나기도 했습니다.
때문에 일부 전문가들은 이같은 ‘영끌’이란게 특정 세대나 시기에만 나타나는게 아닌 만큼, ‘영끌’보다는 ‘부모 찬스’로 인해 발생할 자산 이전, 또 이같은 자산 이전 등이 주택시장에 미칠 영향 등을 고민하는게 필요하다는 주문도 내놓고 있습니다.
최근 증여거래 건수가 과거보다 다소 줄었지만, 전체거래에서 차지하는 비중은 더 늘고 있는 점도 주목했습니다. 전체 거래 중 증여거래 비율은 2011년 2.94%에서 2017년 3.68%, 2023년 5.37%로 점차 증가세를 보이고 있습니다.
올 들어 1분기 전체 아파트 거래 18만 8,000여 건 가운데 증여거래는 1만 1,000건으로 5.85%를 차지했습니다.
따라서 전문가들은 “2020년 이후 주택시장에서 세대 내 격차가 크게 나타났고, 비과세 한도를 뛰어넘는 자산 이전이 이뤄지고 있지만 ‘영끌’ 담론에 가려져 논의가 제대로 이뤄지지 않았다”면서 “결국 ‘영끌’ 이면에 ‘부의 대물림’이 발견되고 있다는 점에 주목해, 보다 면밀한 접근이 필요하다”고 주문했습니다.
JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자
Copyright © JIBS. 무단전재 및 재배포 금지.