상가건물 임대차 표준계약서 양식 개선, 효과는?[똑똑한 부동산]
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상가 임대차에 관해서는 상가임대차보호법이 적용된다.
상가임대차보호법은 임대인과 비교해 상대적으로 불리한 위치에 있는 임차인을 보호하기 위한 법이다.
임차인이 안정적으로 영업할 수 있도록 여러 가지 보호장치를 정하고 있고, 상가임대차보호법에 어긋나도록 임대차계약을 체결한 경우 그 내용이 임차인에게 불리하다면 효력이 없다.
상가임대차보호법에 따르면 임대인은 임대차계약갱신시 환산보증금의 5% 이내에서만 차임 또는 임대차보증금을 증액할 수 있다.
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국토부 내역 세부 기재하도록 개선
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 상가 임대차에 관해서는 상가임대차보호법이 적용된다. 상가임대차보호법은 임대인과 비교해 상대적으로 불리한 위치에 있는 임차인을 보호하기 위한 법이다. 임차인이 안정적으로 영업할 수 있도록 여러 가지 보호장치를 정하고 있고, 상가임대차보호법에 어긋나도록 임대차계약을 체결한 경우 그 내용이 임차인에게 불리하다면 효력이 없다.
이런 이유로 임대인은 차임을 임의로 증액하기 위해 차임 외에도 관리비 명목으로 상당히 큰 금액을 약정하는 사례가 많았다. 이 경우 임대차계약갱신시 차임이 아닌 관리비를 증액하는 것엔 별다른 제한이 없다. 결국 관리비 약정을 통해 임대차계약갱신시 차임을 일정 한도 이내로 증액하도록 한 상가임대차보호법의 취지를 몰각시키는 것이다.
이에 최근 국토교통부에서는 관리비가 10만원이 넘는 경우에는 일반 관리비와 전기료, 수도료, 가스 사용료, 수선유지비, 청소비 등 주요 비목별 부과 내역을 세분화해 임대차계약서에 기재하도록 했다. 다만 표준계약서에 관리비에 관한 사항을 명시해 이를 임대차계약에 활용하도록 한 방식이라 임대인과 임차인이 임대차계약서에 관리비에 관해 명시하지 않더라도 특별히 강제하기는 어렵다.
상가 임대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금과 차임 외에도 관리비에 관한 사항을 반드시 확인해야 한다. 차임의 일부를 관리비에 전가하는 것은 임차인뿐만 아니라 임대인에게도 꼭 유리한 것만은 아니다. 상가임대차보호법에서는 3회 이상 차임이 밀리면 임대임이 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있는데, 임차인이 의도적으로 관리비만 연체하는 경우 이와 같은 권리를 행사하는 것이 어렵게 된다. 일방에게만 유리한 조건을 고집하기 보다 당사자간 원만히 합의해 임대차계약서에 상세한 규정이 포함되도록 하는 것이 이후 불필요한 분쟁을 줄이는 길이다.
이윤화 (akfdl34@edaily.co.kr)
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