“신축은 마포, 재건축은 중계동…실수요자 내집마련 찬스 노려라”

하반기 부동산 시장 전망
목동 재건축 단지 등 학군지
GTX 호재 성남·용인 주목해야
지방에선 대구 저가매수 추천
강도 높은 대출규제·고금리탓
부동산 시장 약보합 이어질듯
전세가는 하반기 급등 가능성

[2024 서울머니쇼] 규제 문턱 낮아진 재건축·재개발로 재테크 전략 짜기, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수. 2024.5.9 [한주형 기자]

박스권, 애매모호, 지지부진.

2024 서울 머니쇼에 연사로 나선 부동산 전문가들이 올해 부동산 시장 특징으로 거론한 단어다. 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등 강도높은 대출규제는 부동산 매수 심리를 억누르고 있고, 고물가와 고금리로 대표되는 거시경제 상황은 주택 매매가격 하락 요인으로 작용하고 있다. 반면 1년간 계속된 서울 전세가격 상승 등 매매가격을 밀어올릴 요소도 혼재된 상황이다. 전문가들은 주택 매수자와 매도자의 가격 줄다리기가 장기화할 가능성에 무게를 두면서 올해 부동산 시장이 약보합세를 보일 것으로 전망했다.

전문가들은 이럴 때일수록 똘똘한 투자전략을 세워야 한다고 입을 모았다. 1주택자와 무주택자 등 ‘살집’을 찾는 실수요자들은 저가 매물을 선별해 투자하고, 다주택자는 ‘전세가율(매매가 대비 전세가 비율)’이 반등하는 지역과 매물을 주시할 필요가 있다고 조언했다.

앞으로 주택 가격 상승 여력이 높은 지역으로는 새 아파트 단지가 많은 서울 마포구가, 상대적으로 낮은 가격으로 접근 가능한 ‘가성비 투자’로는 서울 학군지인 서울 노원구 상계동과 양천구 목동이 꼽혔다. 지방에서는 미분양으로 오랫동안 고생했던 대구를 장기적으로 주목할 필요가 있다는 분석이 나왔다.

9일 서울머니쇼에 참석한 최환석 하나은행 부동산투자자문센터 센터장은 “올해 부동산 시장의 큰 흐름은 기복이 없는 보합장세를 나타낼 것”이라며 “서울에서도 강남과 강북이, 수도권으로 보면 서울과 경기권이, 전국을 놓고보면 수도권과 지방의 가격 차별화와 양극화가 당분간 진행될 것으로 보인다”고 말했다.

김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석전문위원도 “주택 매매 거래량이 최근들어 늘었다고는 하지만 평년의 절반 수준에 불과하다”며 “시장에 나오는 매물은 늘었는데, 매도자와 생각하는 가격과 수요자가 생각하는 가격차이가 커 당분간 부진한 상황이 계속 될 것으로 예상된다”고 말했다.

2024 서울머니쇼가 9일부터 11일까지 사흘간 일정으로 서울 강남구 코엑스에서 개막했다. 4만명 넘는 참관객이 몰릴 것으로 예상되는 이번 머니쇼에는 100여 개 업체가 참여해 다채로운 부스를 선보이는 한편 총 47개 재테크 특강이 펼쳐질 예정이다. 오른쪽부터 권영선 김효선 최환석 손동우. 2024.5.9 [김호영 기자]

전문가들은 연내 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미칠 요인으로 금리를 꼽았다. 김 위원은 “강력한 스트레스 DSR이 올해 도입되면서 주택을 매수하고 싶더라도 살 수 있는 주택 가격이 정해져 있는 상태”며 “올해 예상 금리 인하 횟수가 줄어들고, 인하 시기도 미뤄지는 상황에서 금리 정책의 방향성은 연내 주택 거래를 비활성화 시키는 요인이 될 것”이라고 진단했다.

다만 전문가들은 전세가격의 반등세에 주목하고 있다. 금리 인상 기조가 정점에 달하면서 월세를 대신해 전세를 고려하는 세입자들이 늘고, 신생아특례대출 등 정책대출을 이용해 저금리로 대환하는 주택보유자가 늘면서 시장에 전세 매물이 줄어드는 상황이다. 최 센터장은 “올해 전세시장은 하반기 들어 급등세를 보일 가능이 크다”며 “올해 입주물량이 줄어든 것도 있지만 수요 공급의 불균형이 심화하고 있는 상황”이라고 평가했다.

전문가들은 당분간 새 아파트 품귀 현상이 지속될 것으로 예상했다. 주택 공급 시장이 활성화되고, 공사비 문제 등이 진정될 때까지는 시간이 좀 더 걸릴 것이란 배경에서다. 이런 배경에서 전문가들은 최근 새 아파트 공급이 많은 서울 마포구 등을 주목해야 한다는 진단을 내놨다.

최 센터장은 “단지 하나가 재개발, 재건축 될 때는 큰 변화가 없지만 여러 아파트 단지들이 들어오면 거주자의 소득층 자체가 달라진다”며 “마포는 아현 뉴타운과 북아현 뉴타운 등으로 신축 아파트 공급이 많고, 지역 소비·소득 계층 변화에 따라 서울 3대 교육특구 다음으로 추격할 교육 권역이 될 가능성이 크다”고 평가했다.

‘가성비가 있는 곳을 찾을 방법은 없냐’는 질문에 전문가들은 중계동과 목동 같은 학군지를 주목해야 한다는 입장을 보였다. 수도권광역급행철도(GTX) 개통 호재가 있는 성남과 용인 등 경부선 라인도 유망하다는 평가다.

김 위원은 “10억 미만의 아파트를 찾으시는 투자자들에게는 서울 노원구 중계동을 추천하고 있다”며 “과거 10억원 이상에 거래됐던 물건들이 현재 8억대에도 매입이 가능한 상황이고, 학원가 등 실거주 목적의 수요가 많기 때문에 시장만 정상화 된다면 충분한 안전마진을 확보할 수 있다”고 평가했다. 이어 “15억원을 전후한 매물을 찾는 주택 수요자라면 가격이 눌려있는 목동 재건축 단지를 주목할만 하다”고 덧붙였다.

최 센터장도 “정비사업쪽으로 큰 변화를 기대하는 투자자라면 서울 접근성이 높은 성남 구도심을 고려해볼만하다”며 “용인 등 GTX 삼성역 개통 이후 호재를 볼 수 있는 지역도 주목할 필요가 있다”고 말했다.

투자가 유망한 지방을 꼽아달라는 질문에는 대구광역시가 꼽혔다. 권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “대구는 미분양의 무덤이라는 말로 공급 리스크가 컸던 대표적인 지역이지만 올해 이후로는 주택 공급이 줄고, 매매가격도 접근할 만한 수준으로 내려와 있다”고 “인근 혁신도시 등 기본 주택 수요가 탄탄하기 때문에 지방 중에서는 주목할만하다”고 평가했다.

이날 ‘재건축·재개발 재테크 전략짜기’ 세션의 강사로 나선 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 서울에서 진행되는 정비사업을 눈여겨 봐야 한다고 조언했다. 서울 아파트에 신축 아파트가 공급될 수 있는 사실상 유일한 통로이기 때문이다.

박 교수는 “용산 이촌동과 한남뉴타운을 투자 가치가 가장 높은 지역으로 보고 있다”며 “10억원 이하의 투자를 염두해둔 투자자라면 최근 서울시 ‘재건축·재개발 사업지원 방안’의 수혜지로 꼽히는 노원구 ‘4계동(상계동·중계동·하계동·월계동)’을 주목할 만 하다”고 말했다.