반포 재건축, 초과이익 부담금 '1.6억원' 폭탄

돌아온 재초환법에 떠는 재건축 아파트

올해 3월28일 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'(이하 '재초환법') 개정안이 시행됨에 따라 전국의 다수 재건축 단지들이 초과이익 부담금을 두고 우려를 키우고 있다./사진=뉴시스

'재건축초과이익 환수에 관한 법률'(이하 '재초환법')이 올 초 시행된 가운데 전국 일부 재건축 단지들이 초과이익 부담금을 내야 할 처지에 놓였다. 법 시행 이후 최초로 부담금을 납부할 단지가 될까 노심초사한 마음을 숨기지 못하고 있다.

10일 정비업계에 따르면 강남 서초구 '반포센트레빌아스테리움'(반포현대 재건축)은 초과이익 부담금을 납부해야 할 첫 번째 아파트가 될 전망이다.

재초환은 재건축사업을 통해 조합원이 얻은 이익에서 가격 상승분과 건축비 등을 뺀 초과이익이 8000만원 이상일 경우 세금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입 이후 부동산 경기가 꺾이며 2013년부터 2017년 유예기간을 거쳤다가 2018년 1월 재시행됐다. 계속된 유예와 시행의 반복으로 지금껏 실제 부담금을 지불한 곳은 단 한 군데도 없었다.

재초환법은 지난해 개정돼 올해 3월27일부터 시행됐다. 재건축부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)이 3000만원에서 8000만원, 부과율이 결정되는 부과구간의 단위는 2000만원에서 5000만원으로 각각 확대됐다. 이에 따라 전국 재초환 대상은 종전 전국 111개 단지에서 67개 단지로 감소하고 서울에서 40단지에서 33단지로 줄어든다.

20년 이상 장기보유한 1가구 1주택자는 부담금을 최대 70% 감경해준다. 이에 재초환 평균 부과금액은 전국 기존 8800만원에서 4800만원으로 감액되고 서울도 기존 2억1300만원에서 1억4500만원까지 줄어든다.

2021년 8월 준공된 반포센트레빌아스테리움은 연내 부담금 확정 통보가 이뤄질 예정이었으나 거래량이 너무 적어 산정이 불가했다. 통상 부담금은 준공인가 당시 매매가격에서 재건축 개시시점(조합설립 승인일) 집값과 정상주택 가격 상승분, 개발비용을 빼는 방식으로 계산한다. 충분한 거래사례가 없는 상태에서 부담금을 산정하면 잘못된 결과가 도출될 수 있어 잠정 연기가 가능하다.

이듬해 3월 반포현대 재건축 조합은 서초구청에 재건축 확정 부담금 통보 유예에 관한 진정서를 제출했다. 당시 후보였던 윤석열 대통령이 누진과세 구간 상향과 부과율 인하 등 재초환 제도 완화를 공약으로 내걸었다는 이유에서다. 이후 올 3월부터 요건이 완화된 재초환법이 다시 시행되며 부담금을 납부해야 할 상황에 처한 단지들이 늘었다.

서초구청은 한국부동산원 검증 절차를 거쳐 올 8월 담금을 부담금을 결정·부과할 방침이다. 입주 시점의 공시가격 추정액으로 산출한 예상 부담금은 1인당 1억6000만원 선이다. 조합은 부동산원의 통계에 대한 신빙성이 부족한 상태에서 산정된 부담금은 받아들이기 힘들다는 입장이다.

환수금 산정 시 공제하는 정상주택 가격 상승분은 주택가액의 정기예금이자율이나 평균주택가격상승률 가운데 높은 것이 적용된다. 이때 평균주택가격상승률은 부동산원 자료를 바탕으로 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정되는 값이다. 하지만 2017년 6월부터 2021년 8월까지 약 4년 동안 125회에 걸쳐 한국부동산원이 발표하는는 서울·인천·경기의 매매·전세 가격 변동률이 조작됐음이 알려지며 조합 반발이 커졌다.

업계에선 고금리와 공사비 인상으로 어려움을 겪는 재건축 시장에 재초환법 시행은 더 큰 걸림돌로 작용할 것이라는 예측이 나온다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "정비사업 사업성을 높이는 것이 가장 필요한 상황인데도 재초환법 시행은 곧 공급 감소로 이어질 것"이라고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr