외국인도 ‘가로수길·홍대’ 안가고 ‘한남·성수’로 몰린다... 주요 상권 지도에 변화

이태원·뚝섬 상권, 홍대입구·가로수길에 비해 공실률↓
“외국인 관광 방식 변화가 상권 변화 가져와”
젠트리피케이션·차별화 실패로 내국인 수요 감소도 영향

외국인 관광객 수가 코로나19 사태 이후 최대 규모를 기록하면서 서울의 주요 상권 지도도 변하고 있다. 명동과 홍대입구, 가로수길 등 전통적인 관광객 상권보다 한남동이나 이태원, 성수동 등 최근 ‘MZ들의 핫플레이스’로 불리는 곳으로 외국인 관광객이 퍼지고 있다.

지난 4월 서울 용산구 이태원 세계음식문화거리에서 열린 거리전시회 '헤이, 이태원'을 찾은 외국인 관광객이 전시된 작품을 살펴보고 있다. /뉴스1

8일 부동산 컨설팅회사 쿠시먼앤드웨이크필드가 서울교통공사의 외국인 통행 통계를 분석한 결과, 2019년 10월 대비 2023년 10월 외국인 지하철 승하차 인원은 한강진역(한남∙이태원)에서 118%, 성수역에서 350% 증가했다.

반면 같은 기간 명동역, 홍대입구역, 압구정로데오역(청담) 등에선 방문객이 약 30% 감소했다. 최근 높은 공실률을 기록 중인 신사역(가로수길)과 강남역은 약 50% 가량 감소했다.

이 같은 외국인 관광객의 방문 증감률은 상권 변화에도 영향을 미친다. 한국부동산원에 통계에 따르면 올해 1분기 이태원 중대형 상가 공실률은 1%에 그쳤다. 2년 전인 2022년 1분기 9.8% 수준에서 빠르게 회복해 1년이 넘게 0~1%대 공실률을 기록 중이다.

성수동 역시 한자리수 공실률을 기록하며 상대적으로 낮은 수치를 보였다. 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 서울 중대형 상가 평균 공실률이 8.4%를 기록한 가운데 성수동 산권과 겹치는 뚝섬 지역의 중대형 상가 공실률은 4.6%를 보였다. 소규모 상가 역시 5.8%로 평균인 7.6%를 밑돌았다.

그러나 그동안 전통적인 외국인 관광객 위주 상권이라고 볼 수 있었던 홍대입구와 가로수길 등의 상권은 침체되고 있다. 1분기 홍대와 합정 상권의 공실률은 11.1%, 가로수길 상권인 신사역 역시 10.1%를 기록하며 모두 10%를 넘겼다.

쿠시먼앤드웨이크필드가 집계한 올해 1분기 통계에서도 한남동과 이태원 상권의 공실률이 홍대와 강남 상권 공실률보다 낮은 모습을 보였다. 서울 주요 6대 상권의 공실률 중 명동이 7.6%로 가장 낮았고, 한남동과 이태원 상권이 12.3%를 기록했다. 이어 홍대 14.4%, 청담 19.1%, 강남 20.7%, 가로수길 41.2% 등이 뒤를 이었다.

지난 2월 홍대 앞 거리. 상가가 통으로 비어있다. /오은선기자

상업용부동산 업계에서는 외국인 관광객 여행 방식의 변화에 따라 상권 지도도 변하고 있다고 분석했다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 보고서에서 “패키지 여행객이 줄고 개별 관광객이 늘면서 외국인 관광객들은 SNS를 통해 직접 여행 정보를 파악하기 시작했는데, 이에 따라 한국인 MZ세대의 선호도가 높은 한남∙이태원, 성수 상권을 더 많이 찾게 된 것”이라고 설명했다. 뿐만 아니라 한남과 이태원 상권의 경우 강남과 강북 사이에 위치해 접근성이 좋다는 점도 외국인 관광객이 많이 찾게된 배경으로 꼽힌다.

올해 상업용부동산 업계의 리테일 시장 전망에서도 이 같은 상권 변화는 예상된 바 있다. 지난해 글로벌 종합부동산 서비스 기업인 CBRE코리아는 ‘2024년 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서에서 가로수길이나 홍대 상권에 대해 “주요 소비층인 MZ세대의 감성을 반영하지 못하거나 차별화된 콘텐트를 갖추지 못하면서 상권 회복세가 더디다”고 지적한 바 있다.

특히 가로수길 상권의 경우 임대료가 높아지면서 기존 임차인이 내몰리는 ‘젠트리피케이션’이 상권 침체의 주요 원인으로 꼽힌다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “관광 목적 보다는 진짜 한국 문화를 알고 싶어하는 외국인들이 늘어날수록 한남동과 성수동 상권 등의 부가가치가 커질 것”이라며 “다만 상권은 인구 감소 등에 따라 계속 축소되고 있기 때문에 가로수길이나 홍대 등 오래된 상권의 경우 부침이 있을 수밖에 없다”고 설명했다.

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