다가오는 금리 불안…파격적인 미분양 대책 필요해[권대중의 경제돋보기]

치솟은 물가에 기준금리 인하 가능성 낮아
미분양 증가 잡으려면 세제혜택·PF지원 등 충격요법 내놔야

권대중 서강대학교 일반대학원 교수

주택담보대출 금리가 다시 불안 조짐을 보이고 있다. 미국의 기준금리 인하가 미뤄지면서 은행채 금리가 상승하고 국채금리도 상승하고 있다. 여기에 러시아·우크라이나 전쟁, 이스라엘·하마스 전쟁, 이스라엘·이란 전쟁의 불확실성 등 중동 불안감은 유가 상승으로 이어지고 있어 물가상승 압력이 점점 높아지고 있다.

채권시장도 큰 영향을 받는다. 최근의 채권시장 동향을 살펴보면 지난 4월 29일 기준 특수채(법으로 정한 공공기관에서 발행하는 채권)는 신용등급이 AAA인 경우 1년 만기 금리가 3.62%이며 10년 만기 금리는 3.86%로 상승했다. 4월 미국 S&P 제조업 및 서비스업 PMI 지표가 예상보다 부진하게 나오면서 미국의 경기둔화에 대한 우려감과 이에 따른 물가상승이 채권금리를 올리는 결과로 나타났다. 4월 제조업 PMI는 예상치 52.0보다 낮은 49.9를 기록했으며 서비스업 PMI는 예상치 52.0보다 낮은 50.9를 기록했다. 미국 3월 PCE(개인소비지출) 근원물가지수는 전년 동월 대비 2.8%, 전월 대비 0.3% 상승하며 전문가 예상치인 2.7%를 소폭 상회했다.

이에 5월 연방공개시장위원회(FOMC)의 가장 중요한 이슈는 금리 결정보다 제롬 파월 미국 중앙은행(Fed) 의장의 기자간담회 내용이 될 것으로 보인다. 지금처럼 물가가 오르고 있는 상황에서는 연내 금리인하가 없거나 또는 금리를 인하해도 한두 번 정도에 그칠 가능성이 높기 때문이다. 일각에서는 인플레이션이 잡히지 않으면 Fed가 다시 금리인상 카드를 꺼내 들 수 있다는 충격적 관측도 있다. 이렇게 미국의 금리정책에 대한 불확실성이 커지고 있는 상황에서 우리나라만 금리를 내릴 수는 없다. 결국 금리를 내리지 못하면 고금리에 따르는 이자 부담은 당분간 지속될 것이며 이는 부동산시장 회복에도 상당한 영향을 미칠 것이다.

얼마 전 정부도 현재의 부동산 시장 회복을 위한 대책으로 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(전용면적 85㎡, 6억원 이하)을 최초로 구입하는 사람에게는 주택 수(세제 산정 시)에서 제외하기로 했지만 오히려 3월 말 기준 미분양주택은 총 6만4964호로 전월 대비 0.1% 증가했고 준공 후 미분양은 1만2194호로 전월 대비 2.8% 늘었다. 결국 고금리 상태가 지속되면 정부의 어떤 대책도 부동산시장 회복에 큰 영향력을 발휘하지 못한다는 것을 알 수 있다.

정부는 시장 충격요법으로 파격적인 대책을 내놓아야 한다. 그것은 바로 미분양주택을 해소할 수 있는 세제 혜택과 건설사의 PF보증 지원이다. 만약에 고금리가 더 지속되면서 미분양이 증가하면 건설사들이 유동성 압박으로 어려워지는 것이 더 큰 문제다. 지난해 말 기준 PF총액은 136조원이나 된다. 미분양이 쌓이면 건설사들은 자재값도 인건비도 지불하지 못할 것이며 사업을 위해 받은 PF 이자도 원금도 상환하지 못해 결국 금융권까지 영향을 미칠 것이다. 이미 지방의 중소건설사들은 생각보다 많은 수가 사업을 포기하거나 부도처리가 되었다.

국토교통부가 매월 말 발표하는 미분양 주택통계는 HUG에서 30가구 이상 되는 공동주택을 분양하는 경우 수분양자를 보호하기 위해 가입하는 분양보증보험 가입을 기준으로 산정된다. 그 이하 규모로서 비아파트 부문인 다세대주택, 연립주택 등의 통계는 대부분 빠진 상태다. 그러니 실제 미분양 주택 수는 아마도 7만~8만 가구쯤 될 가능성이 높다. 미분양 주택이 늘어났다고 해서 수요가 사라진 것은 아니다. 무주택자들은 잠시 대기수요로 남아 있을 뿐이다. 정부는 지금이라도 세제 혜택 등 좀 더 적극적인 미분양 해소책을 내놓아야 한다.

권대중 서강대 일반대학원 교수