전세가율 슬금슬금 '깡통전세 공포'… 갭투기 어떻게 막나

아파트 매매가격 대비 전셋값 비율(전세가율)이 상승세를 보이고 있다. 지난달 전세가율은 지난 2022년 12월 이후 가장 높은 것으로 나타났다./사진=뉴스1

아파트 매매가격이 하락하고 전세가격은 상승하는 추세가 지속되면서 전세가율(매매 대비 전세가격 비율)도 다시 오르는 모습이다. 지난달 전세가율이 1년 4개월 만의 최고치를 기록하며 전세를 끼고 집을 사들이는 갭투자 물건이 증가할 수 있다는 우려가 제기된다.

3일 KB부동산에 따르면 지난달 전국 아파트 전세가율은 66.9로 전월(66.7) 대비 0.2포인트(p) 올랐다. 이는 2022년 12월(67.3) 이후 최대치다.

전세가율이란 주택 매매가 대비 전셋값의 비율이다. 매매가 10억원, 전세가율이 50%인 아파트에 전세로 들어간다면 보증금으로 5억원을 내야 한다는 의미다. 매매 수요에 영향을 끼치는 지표로 쓰인다.

서울 아파트 전세가율은 올 3월 52.8에서 4월 53.2로 상향 조정됐다. 강북 아파트 전세가율(54.8→55.3) 오름폭이 강남 아파트 전세가율(51.0→51.3)보다 확대됐다.

전세가격 상승세는 계속되고 있다. 한국부동산원 자료 분석 결과 지난달(22일 기준) 전국 아파트 전세수급지수는 93.9로 전월과 동일한 수준에 머물렀다. 같은 기간 서울 아파트 전세수급지수는 97.2에서 97.9로 올랐다. 전세수급지수 역시 강북 아파트(97.1→98.0)가 강남 아파트(97.3→97.7)보다 더 큰 폭으로 증가했다.

전세수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치다. 0~200 사이의 점수로 나타나며 기준선인 100보다 아래로 내려갈수록 공급이 수요보다 많다는 뜻으로 해석된다.

부동산원 관계자는 "서울에선 학군·입지가 우수하고 정주여건이 양호한 역세권·대단지 위주로 전세 수요가 꾸준히 유지되고 있다"며 "(전세) 거래가 체결돼 매물 부족 현상이 나타나는 등 상승세"라고 설명했다.

전세가율이 오르면 전세와 매매 간 좁아진 가격차를 활용한 갭투자나 '깡통전세' 문제가 발생할 수 있다. 여경희 부동산R114 수연구원은 "아파트값 하락, 전셋값 상승으로 전세가격 비율이 80% 이상의 깡통전세 의심사례가 증가하고 있다"며 "이런 주택은 전세금보증보험 가입이 제한되거나, 보증금 반환이 어려울 수 있어 거래 시 각별한 주의가 요구된다"고 조언했다.

현행 전세 제도 자체를 보증금 반환 능력이 있는 임대사업자가 장기 공급이 가능한 형태로 수정해야 한다는 의견도 제기된다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 "무자본 갭투자로 인한 보증금 미반환 문제 등을 고려, 전세 계약 시 보증금의 일정 부분을 의무적으로 예치하도록 제도화를 검토해야 한다"며 "반대로 보증금 미반환 위험이 없는 임대사업자에 대해서는 보증금 예치를 면제해 리스크가 없는 임대사업자 위주로 시장이 재편되도록 유도할 필요가 있다"고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr