불황에 서울 주요 오피스 떠나는 중소·스타트업 기업들

올해 1분기 서울 오피스 평균 공실률 2.4%…0.6%P↑
"임차사의 경영 악화와 임대료 지급 능력에 따른 양극화"

'2024 1분기 오피스 시장 보고서'.(알스퀘어 제공)

(서울=뉴스1) 한지명 기자 = 알스퀘어는 '2024 1분기 오피스 시장 보고서'를 발표하고 올해 1분기 서울 오피스 평균 공실률은 2.4%로 전 분기 대비 0.6%P 증가했다고 2일 밝혔다. 소폭 상승했지만, 통상 업계에서 보는 자연 공실률(5%)보다 공실률이 여전히 낮다는 분석이다.

'평균 명목 임대료'는 3.3㎡당 9만 5000원이다. 'NOC(전용 면적당 임대료, 관리비를 더한 가격)'는 3.3㎡당 25만 4000원이다. 전 분기보다 각각 3.4%, 2.8% 상승했다.

특히 CBD 권역(광화문·을지로·시청)의 대형 규모(연면적 3만 3000㎡ 이상, 6만 6000㎡ 미만) 오피스의 임대료와 NOC 상승이 10% 안팎으로 나타났다.

도심권역 대형 규모 오피스의 전년 대비 NOC 상승률(10.2%)은 초대형 자산의 상승률(5.7%)의 2배 수준이다. 대형 규모 자산의 임대료 인상률이 훨씬 높았다.

다만 소형(연면적 9900㎡ 미만) 오피스의 공실률(5.4%)은 전기 대비 1.4%P 증가했다. 전체 자산 중 가장 많이 증가했다. 이는 전체 평균(2.4%)의 약 2.5배, 프라임급 오피스 공실률(0.9%)의 6배 수준이다.

지난해를 기점으로, 경기 부진에 따른 임차사의 경영 악화가 오피스 임대차 시장에 영향을 미치고 있다. 반면, 경기 불황에 덜 민감한 우량 기업이 선호하는 프라임급 오피스에 임차 수요는 지속된다. 그래서 높은 임대료에도 재계약이 이뤄지고 있다. 비슷한 조건의 오피스를 보유한 임대인이 너도나도 임대료를 올리는 상황이다.

회사는 시장 전반에서 일어나는 트렌드는 아니라고 부언했다. 투자금 유치를 통해 주요 권역 내 오피스를 마련했던 중소 규모의 임차사들은 경영난으로 감평이나 중도해지가 발생하고 있기 때문이다. 이들이 임차한 중소형 자산은 공실 해소가 지연되고 있다. 그래서 마케팅 임대료와 입주 시 부여되는 인센티브를 조정하는 사례도 관측된다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 "최근 몇 년간 주요 권역 오피스 공급이 제한적이었으며 표면적 공실률은 여전히 낮고 임대료도 상승 추세"라고 전했다.

그러면서도 "다만 경기 불황으로 임차사의 경영 환경 및 임대료 지급 능력에 따른 양극화가 발생 중"이라며 "공실이 없어 생기는 임대인 우위 현상도 자산에 따라 선별적으로 나타난다"고 부연했다.

hjm@news1.kr