신설 부동산임대법인이 은행 대출 심사를 통과하는 법 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
부동산 임대법인 대출 승인을 위한 은행의 평가 기준

대출을 집행하는 은행은 신설 부동산임대법인을 심사할 때 몇 가지 핵심 요소를 중요하게 평가합니다. (1) 법인 대표자의 소득과 (2) 대표자의 신용도, 그리고 (3) 법인의 당기 순이익은 대출 승인 과정에서 특히 중요한 기준으로 작용합니다. 은행은 이 데이터를 통해 법인의 재무 건정성과 상환 능력을 평가하며, 이는 대출의 위험을 관리하는 데 필수적인 요소입니다.

구체적으로 은행에서 분석하는 데이터는 어떠한 것이 있는가?

첫 번째, 대표자의 소득이 높은 경우, 은행은 이를 통해 대표자가 사업운영에 대한 충분한 자금을 갖고 있으며, 필요 시 개인 자금을 통해 법인의 운영 자금을 지원할 수 있는 능력이 있음을 인지합니다. 예를 들어, 대표가 연 소득이 10억원인 경우, 이는 법인이 재정적으로 어려움을 겪을 때 개인 자금으로 지원할 수 있는 여력이 있음을 보여줍니다.

두 번째, 대표자의 신용도가 높다는 것은 그동안 금융 거래를 책임감 있게 잘 관리해왔다는 신호입니다. 예를 들어, 신용등급이 1등급인 대표는 과거 대출이나 신용카드 사용에 있어 우수한 상환 기록을 가지고 있으며, 이는 법인 대출에 있어서도 신뢰할 수 있는 상환 능력을 의미합니다.

세 번째, 법인의 당기 순이익은 그해에 법인이 실제로 얼마나 많은 이익을 냈는지를 보여줍니다. 이 수치가 높다면, 법인이 안정적으로 수익을 창출하고 있으며, 대출 이자 및 원금을 상환할 능력이 충분함을 의미합니다. 예를 들어, 법인의 당기 순이익이 10억원인 경우, 이는 법인이 그해에 큰 이익을 냈고, 이 이익금을 사용해 대출 이자와 원금을 편안하게 상환할 수 있음을 보여주는 자료가 될 수 있습니다.

은행에서 집행하는 대출의 함정(레버리지와 투자 리스크)

신설 부동산임대법인들은 주로 레버리지를 활용하여 투자 수익률을 극대화하려고 대출을 추진합니다. 레버리지는 부채(대출)를 사용해 필요 이상의 큰 규모의 투자를 가능하게 하고, 이는 초기 자본 대비 상대적으로 높은 수익을 가능하게 할 수 있습니다. 하지만, 고금리 시장에서의 대출 과도 사용은 이자 부담 증가와 더불어 예상치 못한 금융 비용 발생을 초래할 수 있으며, 이는 투자 수익률을 심각하게 저하시킬 수 있습니다. 따라서 신설법인은 시장의 이자율을 면밀히 모니터링하고 재무 계획을 신중하게 관리하며, 레버리지의 적절한 사용이 중요함을 인지해야 합니다.

은행의 리스크 관리 방안

은행은 레버리지를 과도하게 사용할 경우, 부동산 시장의 변동성이 큰 리스크로 이어질 수 있다는 점을 잘 알고 있습니다. 따라서 대출 실행 전에, 은행은 법인의 사업 계획의 실현 가능성, 시장 상황, 그리고 법인의 재무 건전성을 종합적으로 검토합니다. 이 과정에서 대표의 신용도와 소득, 법인의 순이익은 은행이 법인의 경제적 안정성을 평가하는 중요한 척도입니다.

따라서, 신설 부동산임대법인은 대출을 활용하여 높은 수익을 목표로 하지만, 레버리지 사용에 따른 재무적 위험을 세심하게 관리하고, 은행의 철저한 심사 기준과 시장 변동성을 고려하여 안정적인 투자 전략을 수립해야 합니다.

김민수 밸류업이노베이션 전략기획 본부장(前 K은행 지점장)
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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