[하우머니] 돈 되는 '자리'…창업 전 '이것'부터 찾아라

■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 김상훈 창업통TV 대표

5월 '가정의 달'은 1년 중 지갑을 가장 많이 여는 기간이죠. 그런데 최근 고물가로 인해 외식업 사장님들도 대목이 반갑지만은 않다고 합니다. 물가를 내 맘대로 바꿀 수 없으니 '자리'라도 잘 잡아야 수익률을 올릴 수 있을 텐데요. 과연 좋은 자리는 무엇이고 어디서 찾을 수 있는지 김상훈 대표님 모시고 '점포 입지 개발론'에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

Q. 앞서 오프닝에서도 말씀드렸지만, 벌써 4월이 가고 5월이 시작됐습니다. 5월 하면 가정의 달이잖아요. 행사도 아주 많은데 음식점 사장님들도 벌써부터 걱정이라는 분들 많다고요?

- '가격 줄인상' 치솟는 물가에 두려운 '가정의달'?
- 외식 프랜차이즈 업체들, 가정의달 앞두고 가격 인상
- 정부가 억눌러온 먹거리 물가…가족 나들이객들 '부담'
- "곧 어린이날인데" 햄버거·치킨·피자 저가업체도인상
- 지출 늘어나는 5월…"벌써부터 지갑 열기 무서워" 한숨
- 치킨이나 먹자는 옛말…"외식비 생각하면 휴일 겁나“ 

Q. 정말 장사하기 참 쉽지 않죠. 그래서 자리라도 잘 잡아야 고물가도 이겨낼 수 있다는 건데요. 그래서 오늘 준비하신 내용이 '점포 입지 개발론'이에요. 이렇게 들으니 뭔가 거창하고 어려운데요. 쉽게 말하면 "나에게 딱 맞는 점포를 찾는 것"이라고 이해하면 되겠습니까?

- “나에게 딱 맞는 가게” 점포 입지 개발론이란?
- 점포 구하기, 창업 과정에서 가장 어려워하는 부분
- 상권·입지·점포…초보 창업자에게 상권분석 부담
- 보증금·월세·권리금 고려한 점포 찾기의 어려움
- 점포 구하기, 발품 팔아 상권에 나가야 하는 부담
- 좋은 점포·나쁜 점포 구별…중개업소 이용법도 생소

Q. 가게를 구한다고 하면 항상 같이 언급되는 게 '상권'이죠. 어디는 죽어간다, 또 어디는 살아난다 얘기가 다 달라서요. 상권별로도 분위기가 다 다른가 봅니다?

- 대표 상권도 양극화…살아나는 곳과 죽어가는 곳?
- 상권, 살아있는 생물과 같아…최근 분위기는↓
- 경기 불황, 줄 서는 가게와 파리 날리는 곳 극명
- 빈익빈 부익부 분위기…기존 창업자 생존전략 모색
- 영동시장·송리단길·을지로·문래동·홍대상권 부활
- 연남동·서교동·합정동·성수동 일대 활기 찾아

Q. 상황이 이렇다 보니 무엇보다 살아남을 수 있는 상권을 찾는 게 관건인 것 같거든요. 소위 말하는 '뜨는 상권', '지는 상권'을 판단하는 기준이 있습니까?

- 창업 성공하려면…피해야 할 상권 알아야?
- 창업 전에 '점포'보다 '상권분석'부터 공들여야
- 서울시 상권 분석 '뜨는 상권' 서비스 유용
- 상권별로 점포 수, 매출, 유동 인구, 주거 인구
- 유령 상권이 힙해진 이유? '뜨는 상권'의 법칙
- 점포 동향 파악 우선, 지는 상권에는 '임대점포' 
- 점포입지개발 기간 6개월 이상 소요, 대기기간 포함 

Q. 같은 상권이라도 상가마다 상황이 천차만별이죠. 발품을 팔아 가게를 보러 갔는데 막상 뭘 체크해야 할지 몰라 당황하는 경우가 많거든요. 가게를 보러 가면 가장 먼저 어떤 것부터 확인하면 좋을까요?

- “이 가게가 내 가게인가”…좋은 점포 판단기준은?
- 좋은 점포를 판단하는 기준, 고객가시성 중요
- 고객들의 눈에 잘 띄는 점포…전면 너비 중요
- 고객접근성, 점포 앞 계단 상태 파악 중요
- 고객편의성, 화장실과 주차장 등 유무 파악
- 경제성, 월임차료 대비 예상 매출액 가늠해야

Q. 그런데 나에게 딱 맞는 가게라고 생각해서 계약하려고 보니 '점포권리금'이 발목을 잡는 경우가 많다고요. '권리금'이라는 게 정확히 어떤 건가요?

- "이것 모르면 돈 못 받아요" 점포 권리금이란?
- 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 구분
- 바닥권리금, 소위 '자릿값'으로 위치적인 장점
- 시설권리금, 시설을 그대로 인수받을 때에 대가
- 영업권리금, 영업 노하우 기대 수익에 대한 권리

Q. 아무리 좋은 입지라도 비용이 창업예산을 초과한다면 선뜻 계약하기 쉽지 않은데요. 자금 상황에 따른 입지 전략은 어떻게 가져가면 좋을까요?

- 자금 상황에 따른 입지 전략은?
- 총 창업비용에서 점포구입비 비중은 50~70%
- 창업비용 우선 체크한 후 점포구입비용 판단
- 점포구입비용 초과 시, 외부차입 가능성 고려
- 추가조달 어렵다면 인테리어 비용 등 최소화
- 보증금과 월세, 건물주와 권리금 협상 가능성

Q. 장사는 입지만큼이나 아이템도 중요한데요. 입지가 좋아도 아무도 안 찾는 아이템을 팔면 장사가 잘되긴 힘들 것 같거든요. 입지와 궁합이 잘 맞는 아이템들이 있다면 소개해 주시죠?

- 입지와 찰떡궁합, 잘 맞는 아이템은?
- 초보, 아이템 먼저 정한 다음 점포 구하는 경우
- 숙련된 창업자, 점포 구한 후에 아이템 결정
- 점포 반경 200m에 있는 점포 아이템 분석
- 업종분석을 통한 수익성 고려, 핵심 수요층 확인
- 창업자의 사업환경, 상권, 점포 고려해 결정

Q. 이뿐만 아니라 점포 계약 시 살펴야 할 서류도 많죠. 특히 '등기부등본'을 꼭 봐야 하는 이유가 있다고요?

- 점포 계약 전 꼭 살펴야 할 등기부등본?
- 점포 계약 전 가장 주의 깊게 살펴야 할 서류
- 건물 등기부등본, 갑구와 을구로 나눠져 있어
- 갑구, 건물의 소유자 파악…임대차계약서 확인
- 을구, 은행권의 근저당 설정 과도한지 확인
- 정부24 사이트, 건축물대장 확인…면적과 용도

Q. 창업전문가시다 보니 가게 입지와 관련해 많은 사례를 보셨고 또 도움도 주셨을 것 같은데요. 마지막으로 점포 찾는 데 어려움을 겪고 계신 예비 창업자분들에게 조언 부탁드립니다. 

- '내 가게' 찾는 초보 창업자를 위한 조언은?
- 건물주의 성향 파악, 중개업소 통해 미리 확인
- 점포 계약 전 다면평가를 통해 의사결정 중요
- 초보 창업자, 시간 들여 신중하게 점포 결정해야
- 상가 중개수수료 비용 전세가 대비 0.9% 이내

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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