전세사기 선구제 HUG 비상… "매입비용 회수방안 모호"

'전세사기 피해자 보호를 위한 HUG의 역할' 세미나 개최

HUG는 30일 '전세사기 피해자 보호를 위한 HUG의 역할' 세미나를 개최해 전세사기특별법 개정안의 보완 필요성을 주장했다. /사진=정영희 기자

거대 야당인 더불어민주당이 전세사기 피해자의 '선구제 후회수' 방안을 포함한 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'(전세사기특별법) 개정을 추진한 가운데 주택도시보증공사(HUG)가 반대에 나섰다. 피해자 지원의 취지에는 공감하나 소요 재원과 지원 금액 평가 대상의 조항이 모호하다는 판단이다.

HUG는 30일 '전세사기 피해자 보호를 위한 HUG의 역할' 세미나를 개최해 전세사기특별법 개정안의 보완 필요성을 주장했다. 임차보증금 반환채권 매입을 통해 선구제 후회수 방안을 추진한 정치권에 대응하는 방안으로 풀이된다. 이는 HUG 등 공공기관이 채권을 매입해 피해 보상을 하고 향후 경매 등 구상을 통해 대금을 회수하는 방식이다.

개정안에 따라 피해자가 지원받을 수 있는 채권 매입 가격은 '주택임대차보호법'의 우선변제 보증금 비율 이상으로 규정하고 있다. 하지만 주택임대차보호법은 해당 비율이 별도 명시되지 않았고 지역별 변제금 액수만 기재돼 있다.

예컨대 서울에 위치한 보증금 1억6500만원 이하 주택의 최우선변제금은 5500만원이다. 최우선변제금은 다른 담보권자보다 우선 변제된다. 대금 산정의 가치평가 방법을 '대통령령이 정하는 방법에 따라 공정하게'라는 문구로 정해둔 탓에 해당 부분을 '임차보증금의 일정비율'로 해석하는 견해도 있다.

김택선 HUG 준법지원처 처장은 "해당 조항의 문제 부분을 '주택임대차보호법 제8조에 따라 우선변제 받을 수 있는 일정액' 등으로 명확하게 규정해야 한다"며 "공정한 가치평가라는 추상적 말만 있고 실제 세부 기준이 없으므로 매매대금 산정과 지급방법에 따른 평가기준을 명확히 할 필요가 있다"고 말했다.

이때 가치평가의 기준으로 ▲전세사기 피해자가 주택임대차보호법상 권리(대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등)를 보유했는지 여부 ▲배당가능금액 ▲주택가격 ▲주택가격 대비 낙찰가(낙찰가율) ▲예상 낙찰가 낙찰 후 매각 가능 시기 ▲낙찰 받은 주택의 예상 매각가격 등을 고려할 수 있다는 것이 HUG의 의견이다.

채권매입비용 회수 절차에도 법적 미비점이 지적됐다. 현재 제시된 전세사기특별법 개정안에 따라 HUG는 투입 비용의 회수를 위해 전세사기 피해주택을 매입하거나 손실 우려가 있는 경우 배당을 받을 수 있다. 업계에선 이를 전세사기 피해주택의 매입을 통한 채권매입비용 회수를 원칙으로 하되 매입으로 인해 손실발생이 예상되면 경매 절차에서 배당받아 채권매입비용을 회수하는 의미로 해석하고 있다.

문제는 개정안 제26조의4 제2항이 채권 매입 후 주택 매입을 통한 비용 회수라는 하나의 방법만 규정하고 있다는 점이다. 매매대금 전부 지급과 매매대금 일부 지급 후 사후정산에 따라 달라지는 비용회수 절차를 반영하지 못한다.

예컨대 매매대금을 한번에 지급하는 경우 매매 시점의 가치평가를 통해 전액을 지급하므로 상대적으로 확정금액이 명확한 배당가능금액이 주된 평가기준이 될 수 있다. 현행 개정안만 보면 손실 우려가 없는 경우 주택 매입만을 활용해 비용을 회수해야 한다. 김 처장은 "매수·매각 절차를 통한 회수를 전제로 하는지 명확히 해 세부 평가기준을 설정해야 한다"고 설명했다.

선순위 채권 할인 매입 시 전세사기와 무관한 제3자에 대한 재산권 침해 문제도 제기될 수 있다. 전세사기 피해자 사이에선 한국자산관리공사(캠코) 등 금융기관이 선순위 부실채권을 할인 매입 후 일정 기간 동안 경매권 실행을 유예하면 피해 임차인이 해당 주택에 계속 거주할 수 있어 주거 안정성이 보장된다는 주장이 있어 왔다.

선순위채권을 공정가격에 매입하면 선순위채권자의 손해를 막을 수 있다. 개정안은 할인매수를 전제로 채권매입기관이 그로 인한 이익을 임차보증반환채권의 평가금액에 가산하도록 규정하고 있다.

캠코가 선순위채권을 매입하더라도 선순위채권자의 매도 의무 조항이 없어 할인 매입의 강제성이 부재한다는 비판의 목소리도 커지고 있다. 김 처장은 "금융기관의 선순위 저당권 채권 매입에 대한 매도 의무 조항과 매도 의무자의 범위 규정이 없다면 할인 매입 규정 또한 실효성이 떨어질 것"이라며 "규정이 생겨도 선순위채권 보유자는 전세사기와 무관하므로 재산권 침해에 해당할 수 있다"고 꼬집었다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr