[고준석의 실전투자]선순위 가등기도 경매로 소멸될 수 있어

선순위 가등기, 매수인 인수가 원칙
10년 지난 가등기는 소멸 가능성
임의경매-배당 요구해도 경매로 소멸

회사원 A 씨는 거주하고 있는 동네에 2차 매각 기일을 앞둔 아파트를 발견했다. 주변 시세보다 2억 원 이상 싸게 매수할 기회로 보였다. 등기부를 살펴보니 1순위 소유권이전청구권가등기(이하 가등기), 2순위 근저당권, 3순위 가압류, 4순위 경매개시결정등기(임의경매) 순이었다. 그런데 가등기권자가 임의경매를 신청한 상태였다. 가등기가 무엇인지와 선순위 가등기는 매수인이 무조건 인수하는 권리인지 궁금하다.

우선 선순위 가등기라고 해서 무조건 매수인이 인수하는 권리는 아니다. 선순위 가등기라도 경매로 소멸하는 경우가 있기 때문이다. 가등기의 종류는 △소유권이전청구권가등기 △담보가등기가 있다. 그런데 등기부에는 그 종류와는 상관없이 대부분 소유권이전청구권가등기로 표시된다. 소유권이전청구권가등기는 부동산 매매 계약 이후 소유권이전등기를 하기 전 소유권의 순위를 보전할 목적으로 설정하는 소유권이전가등기를 말한다.

소유권이전가등기는 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 효력이 있다. 그러므로 경매로 취득한 소유권도 선순위 소유권이전가등기에 의한 본등기가 완료되면 직권말소 된다. 또한 본등기가 되면 가등기 이후에 설정된 후순위 권리(근저당권 등)들은 직권으로 소멸한다. 따라서 선순위 소유권이전가등기는 매수인이 인수하는 권리가 된다.

하지만 선순위 가등기가 소유권이전가등기인 경우에도 제척 기간 10년이 지나면 매수인이 인수하는 권리가 아니다. 즉 약정이 없으면 가등기가 성립한 때부터 10년 이내에 행사해야 하고, 그 기간이 지나면 원칙적으로 소멸한다. 만약 10년이 지난 뒤에 매매예약(가등기)을 완결(본등기)할 수 있도록 약정한 경우에는 해당 약정 기간 내에 행사하면 된다. 또 가등기권자가 경매목적물인 아파트를 점유하고 있는 경우에는 본등기 청구권의 소멸시효가 중단된다. 제척 기간과 관계 없이 선순위 가등기를 매수인이 인수해야 한다는 의미다.

반면 담보가등기는 소비대차에 기초한 채권에 대해 담보 목적으로 설정하는 권리를 말한다. 담보가등기는 기준권리로 경매로 무조건 소멸하는 권리다. 그러나 매매대금 채권과 공사대금 채권을 담보하기 위하여 가등기한 경우에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되지 않는다. 담보가등기 여부는 등기부상의 등기 원인에 의해 형식적으로 결정되지 않고, 거래의 실질과 당사자의 의사 해석에 따라 결정된다. 즉 선순위 가등기권자가 임의경매를 신청했거나, 배당요구를 한 경우에는 담보가등기로 본다. 담보가등기를 마친 부동산에 대한 강제경매 등이 실행되면, 담보가등기는 경매로 소멸한다.

해당 경매 물건의 경우처럼 선순위 가등기권자가 임의경매를 신청했거나 배당 요구를 했다면, 선순위 가등기는 담보가등기가 된다. 담보가등기는 매수인이 인수하지 않아도 되며, 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸한다. 안심하고 경매에 참여해도 된다.

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수