[하우머니] 신축 아파트 잡아라…경매 시장 봄바람

■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

최근 고분양가로 인해 시큰둥해진 신축 아파트 분양시장을 틈타 상대적으로 가격이 낮은 신축급 대단지 아파트 경매에 사람들이 몰리고 있다고 합니다. 일부 강남권과 수도권의 신축 아파트들은 감정가를 웃도는 가격에 낙찰될 정도로 인기라고 하는데요. 하지만 무턱대고 낙찰받았다간 문제가 생기기 마련이죠. 경매시장 동향과 더불어 안전한 매물 찾는 비법까지 설춘환 교수님 모시고 자세한 이야기 나눠보죠. 

Q. 먼저 시장부터 살펴보죠. 최근 경매시장이 살아나왔다는 얘기가 들려서요. 매번 한파다, 얼어붙었다 이런 소식만 전해드렸었는데 정말 분위기가 달라졌나요?

- 경매 입찰률 23년 만에 최고…’봄바람‘ 본격화?
- 경매입찰법정 사람들로 붐벼…경매 경쟁률도 심화
- 아파트 경매시장 역대 최고 경쟁률…평균 응찰자 9.7명
- 수도권 아파트값 회복 조짐에 낙찰가율 85% 다시 웃돌아
- 신생아 특례대출 받을 수 있는 감정가 9억 이하에 집중
- 입지 좋고 신축인 경우 낙찰가율 100% 넘는 경우도 많아
- 고금리 상황 지속 전망에 외곽·빌라는 여전히 '찬바람' 

Q. 경매의 경우 워낙 투자 수요도 많고 정책과 금리에 민감하게 반응하다 보니 부동산 매매 시장의 선행지표라고도 하지 않습니까. 최근 경매 응찰자 수가 늘어나는 걸 두고 부동산 시장의 반등 신호라고 봐도 될까요?

- 전국 아파트 경매 역대 최대 응찰자…부동산 반등 신호?
- 서울 아파트값, 반등 희망에 기대감 역시 최고조
- 전문가들 “여당 총선 참패로 규제 완화 제동…하방 요인 산적”
- 일부 전문가 하방 요인 지적…이미 선반영된 악재로 판단 
- 매매가격지수 4주째 상승, 거래량 증가…침체기 탈출 기대
- 내 집 마련과 투자의 관점으로 아파트 경매 수요는 증가
- 일반매매로 매수하기 부담…시세보다 싸게 낙찰 노려

Q. 실제로 최근 서울 경기 등 수도권 아파트의 집값 회복세가 두드러지는 모습인데요. 특히 신축 아파트의 가격 상승은 유독 서울에서만 나타나고 있다고 하던데 이유가 있습니까?

- 올해 역대급 공급감소 예상…귀한 몸 된 ’신축 아파트‘?
- 공사비와 분양가 급증으로 신축 아파트 가격 강세 지속
- 올들어 평균 5억 5,800만 원  지난해 격차보다 2배 많아
- 분양가 오르고 공사비 급증 "신축 귀하다" 몸값 치솟아
- 서울 아파트 ‘입주·분양권’ 거래 살아나
- 신축 아파트 공급이 줄고, 분양가 치솟아
- 서울 수요대비 공급 부족, 강남3구 등 인기 여전
- 서울 내에서도 양극화 계속, 강남 vs. 강북

Q. 상황이 이렇다 보니 신축 아파트를 조금이라도 싸게 살 수 있는 방법으로 경매가 주목받고 있는 건데요. 보통 경매는 사람들이 살던 집을 내놓다 보니 구축이 많을 거라고 생각되는데 신축 매물들도 많이 나옵니까? 

- 경매도 신축 아파트가 대세…매물들 상황은?
- 신축의 개념은 주관적…보통 준공 5~10년 미만
- 준공 10년 이내 아파트 경매 물건은 전체의 10%
- 최근 낙찰가율 높은 아파트 대부분 신축·역세권

Q. 관건은 경매를 통하면 어느 정도로 저렴하게 살 수 있는지일 것 같거든요. 보통 경매에 나오는 아파트 감정가격은 시세와는 어느 정도 차이가 있습니까?

- 경매 감정가와 시세의 차이점은?
- 감정가, 경매 시점에 따라 시세와 차이
- 시장이 좋지 않을 때 감정평가, 시세보다 저렴
- 시장이 좋을 때 감정평가, 시세보다 비싸게 나와
- “시세만큼 올랐다”…활기 띠는 신축 아파트 경매시장
- 낙찰가율 1년 8개월 만에 ‘최대’…100% 넘긴 사례 흔해 
- 주변 시세와 비슷…“중소형 아파트 낙찰가율은 더 오를 것”
- 감정평가액은 참고 자료로 사용, 국토부 실거래가 참조

Q. 반대로 노후단지인데도 신고가 랠리가 펼쳐지는 곳이 있죠. 압구정, 여의도, 목동, 성수동 이른바 ’압·여·목·성‘이라고 하는데요. 최근 이들 지역이 토지거래허가구역으로 재지정되면서 사실상 서울시가 찍어준 투자처다 이런 얘기가 나와요?

- 공인된 상급지…'압여목성' 집값 활활?
- 압구정·여의도·목동·성수동, 미래가치 최고
- 서울시, '압여목성' 토허제 재지정…"투기거래 차단 목적“ 
- 재건축·재개발 이후 가장 비싸질 아파트는?
- 가격 상승 기대, 강남구 압구정동과 용산구 한남뉴타운
- 한강뷰에 대한 선호도, 재건축 기대감 큰 지역

Q. 정부도 '압·여·목·성'이 부동산 투기가 일어날 가능성이 높다고 인지하고 있는 셈인데요. 경매시장에서는 오히려 이 ’토지거래허가구역‘이 호재로 받아들여진다고요?

- 토지거래허가구역, 경매서 더 주목받는 이유?
- 목동·잠실 등 토지거래허가구역 물건 주목
- 경매로 얻게 될 경우 실거주 의무 등이 면제

Q. 사실 구축이든 신축이든 경매로 나온 물건은 대체로 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어서 일반인들이 권리분석하기가 어렵거든요. 특별히 주의해야 할 점에는 어떤 것들이 있을까요?

- 경매로 '내 집 마련' 해도 될까…권리분석 방법은?
- “경매 초보자는 권리분석 리스크를 주의해야 한다” 
- 경매 초보라면 말소 기준 권리 파악부터
- 권리분석과 현장조사, 투자가치 판단 등 신경을 써야
- 현장 방문 후 지역·물건분석, 권리분석상 리스크↓
- 선순위임차인 여부 확인…보증금은 모두 낙찰자 부담

Q. 실제 사례를 한 번 보면 좋을 것 같은데 안전한 매물과 위험한 매물을 구분할 때 이것 하나만은 꼭 봐라, 하는 게 있으시다면요?

- 안전한 매물 vs. 위험한 매물, 판단 지표는?
- 매각물건명세서 확인, 점유자 파악 필요
- 선순위임차인이 있지만 배당을 다 받은 경우
- 선순위임차인으로 판단되나 코멘트 없는 경우

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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