부동산 밸류업을 위한 건축 과정에서 고려할 사항 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
건축 프로젝트를 성공으로 이끄는 기획, 계획, 실시 단계의 중요성과 시공사 선정 전략

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“저는 서울 성수동에서 부동산 임대업을 하고 있습니다. 현재 약 355평의 토지를 소유하고 있으며, 이 토지 위에 건축을 진행해 수익을 극대화하고자 합니다. 이런 부동산 밸류업을 위한 건축 과정에서 반드시 체크해야 할 사항들은 무엇일까요?”

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건축설계 과정은 프로젝트 성공의 기반을 마련하는 초기 단계로, 일반적으로 기획설계, 계획설계, 실시설계로 세분화됩니다.

1. 기획설계 단계:
- 기획설계는 건축 프로세스의 출발점입니다.
- 경계 복원 측량, 현황 측량 등을 통해 얻은 정확한 데이터를 바탕으로 프로젝트 부지의 물리적, 경제적, 지리적 특성을 분석하고 초기 건축 방향성을 설정합니다.
- 건축물의 기능, 구조, 미적 요소를 조화롭게 구현하기 위한 다양한 계획안이 마련되며, MASS 계획(3D 모델링), 평면계획, 입면계획, 단면계획, 구조계획, 동선 및 주차계획, 조경계획 등을 포함합니다.
- 시각적으로 스케치와 3D 이미지를 활용하여 건축물의 컨셉을 확인합니다.

2. 계획설계 단계:
- 의뢰인과 프로젝트 매니저의 협의를 통해 최종 설계안을 결정하고 건축 인허가를 진행합니다.
- 건축, 구조, 기계, 전기, 소방, 통신, 토목 등의 전문 분야에 걸쳐 상세한 도면과 문서를 준비합니다.

3. 실시설계 단계:
- 인허가를 받은 계획설계를 바탕으로 실제 건설 작업을 위한 상세한 설계 도면과 시방서를 작성합니다.
- 세밀한 작업으로 공사의 정확성과 예산 책정의 정확도를 높이며, 예기치 않은 문제와 분쟁을 최소화합니다.
- 작성된 도면과 사양서는 시공사의 비교 견적 요청 기초 자료로 활용됩니다.

건축 설계가 완료되면, 본격적인 건축 시공사를 선정해야 합니다.
시공사 선정 단계는 건축 프로젝트에서 매우 중요한 결정 중 하나입니다. 이 과정은 상당한 자본이 투입되며 정보의 비대칭성이 크기 때문에, 건축 공사의 복잡성과 다양한 요구사항을 고려하여 적합한 시공사를 선택하는 것이 프로젝트의 성공에 결정적인 영향을 미칩니다.

건축 공사는 매우 복잡하고 다룰 사항이 많아 "건축을 하면 10년이 늙는다"라는 말이 있습니다. 특히, 도급 계약을 체결하기 전까지는 건축주가 우위를 점할 수 있지만, 계약 후에는 시공사가 프로젝트의 주도권을 잡는 경우가 종종 있습니다. 이 때문에 건축주는 프로젝트 과정에서 시공사의 결정에 의도치 않게 영향을 받을 위험이 있습니다. 따라서 시공사 선정 과정에서는 다음과 같은 절차를 철저히 수행해야 합니다.

다수의 시공사 비교: 최소 3~4개 이상의 시공사를 평가하고 비교하여 다양한 옵션 중에서 최적의 선택을 할 수 있도록 합니다.

체크리스트 활용: 시공사 선정을 위한 체크리스트를 작성하여 후보 시공사들을 평가합니다. 주요 평가 항목은 다음과 같습니다.

* 유사 프로젝트의 경험: 시공사가 과거에 수행한 유사 프로젝트의 규모와 성공 사례를 검토하여 시공사의 역량을 평가합니다.
* 고객 리뷰와 평판: 이전 고객들의 피드백과 시공사의 시장 내 평판을 검토하여 신뢰성과 만족도를 평가합니다.
* 커뮤니케이션 능력: 시공사가 건축주와의 의사소통을 얼마나 효율적이고 명확하게 진행하는지 확인합니다.
* 비용 구조: 공종별 도급 금액과 잠재적인 추가 공사 비용을 평가하여 전체 비용의 투명성과 합리성을 검토합니다.

비용만을 기준으로 시공사를 선정하는 것은 위험할 수 있습니다. 낮은 견적이 반드시 좋은 결과를 의미하지 않으며, 반대로 높은 견적이 항상 높은 품질을 보장하지 않습니다.
따라서, 합리적인 비용으로 고품질의 결과를 제공할 수 있는 시공사를 신중하게 선정하는 것이 중요하며, 이는 종합적인 평가를 통해 결정되어야 합니다. 이는 건축 프로젝트의 성공을 위한 핵심 요소입니다.

김성환 한경부동산밸류업센터 건축TF Team / 밸류업이노베이션 건축전문위원
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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