[생생플러스] 한문도 "압구정, 성수 토지거래허가 재지정? 시장은 악재"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 김우성 앵커

■ 방송일 : 2024년 4월 26일 (금요일)

■ 대담 : 서울디지털대학교 한문도 교수

- 시장보합세, 지역에 따라 다른 상황

- 총선 이후 관망세 더 강해지는 경향

- 전세 줄고 월세 비중 늘어나는 상황

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 김우성 앵커(이하 김우성) : 오늘도 서울디지털대 부동산학과 한문도 교수 연결돼 있습니다. 교수님 안녕하십니까?

◆ 서울디지털대학교 한문도 교수(이하 한문도) : 네 안녕하세요.

◇ 김우성 : 오늘도 좋은 말씀 부탁드리겠습니다. 부동산 시장 지금 가격이라든지 이런 것들 '보합세다. 관망한다.' 이런 말들이 많았는데 현재 상황 전반적으로 한번 진단해 주십시오.

◆ 한문도 : 저번 주까지 서울이 4주 연속 상승을 했었는데요. 저번 주에 보합세로 돌아섰습니다. 총선 이후에 어떤 영향이 좀 있는 것 같고요. 지금은 매도자나 매수자들이 관망하면서 하락 거래에 대해서는 매수자들이 다가서고 있고 상승 거래에 대해서는 조금 조심하는 그런 시장인 것 같습니다. 그래서 상승하고 하락이 혼재된 시장인데 하락 거래가 한 60% 그리고 상승이 한 40% 정도로 시장이 지금 움직이고 있습니다.

◇ 김우성 : 하락과 상승이 동시에 시장 안에 벌어지고 있기 때문에 굉장히 여러 가지 정보들을 좀 잘 보셔야 될 것 같습니다. 그리고 또 가격에 여러 변화를 주는 게 제도 또 정부의 정책 이런 것들인데. 압구정 여의도, 목동, 성수동 이름만 들어도 비싼 느낌이 아주 드는 지역인데 토지거래 허가구역으로 재지정됐어요. 이거는 집값이나 시장에 영향을 미치는 건가요?

◆ 한문도 : 일단 시장에는 호재는 아니죠. 왜냐하면 토지거래허가구역이라는 건 실수요자들만 접근할 수 있는 시장이잖아요? 실거주 의무 조항이 있기 때문에 그래서 투자 수요가 가세할 수 없습니다. 그래서 시장에는 일단 하방 요인으로 보시는 게 좋을 것 같고요. 그럼에도 불구하고 지금 말씀 주신 지역들은 좀 특수성이 있는 지역들이라서 허가구역으로 묶어놨을 것이고요. 투기 수요를 차단하기 위한 정책인데 그래서 그런지 상승하고 하락 거래가 혼재돼서 거래가 되고 있습니다. 현재는.

◇ 김우성 : 네 그런 상황입니다. 여러 가지를 봐야 될 것 같고요. 앞서도 하락과 상승이 혼재되어 있는 양상이라고 했지만 또 지방을 보면 이건 정부 대책 빨리 세워야 되겠다고 할 만큼 어려운 상황이고요. 양극화 얘기도 나오고 있거든요. 서울 안에서도 강남이라든지 인기가 있는 지역과 아닌 지역에 대한 것들이 나와 있습니다. 여기에 대해서 규제를 원인으로 꼽는 분도 있는데 전반적으로 교수님 어떻게 평가하고 계시는지 말씀 부탁드립니다.

◆ 한문도 : 일단 주택 가격이 많이 올랐지 않습니까? 그래서 물론 언론 보도상에서나 앵커님께서 말씀주신 대로 가격 하락이 너무 급해지는 것 아니냐는 지방 쪽에서는 그런 말씀들이 계신데. 실제 실수요자 입장에서 보면 아직도 더 높다고 판단하시는 분들이 많이 계세요. 그래서 이게 말씀 주신 대로 약간 양극화된 어떤 시장에 대한 전망들이 다르거든요. 그래서 매수자 입장하고 소유자 입장하고 좀 다릅니다. 그래서 이게 지금 좀 경합을 벌이는 지금 시장 상황이고요. 향후 시장을 제가 볼 때는 이런 양극화 현상들이 당분간은 지역별로 국제적으로 서울이라고 하더라도 노도강과 강남 3구라든지 마용성 이렇게 좀 차별화돼서 시장이 움직일 것 같아요. 당분간은 중장기적으로는 어떤 추세선이 제가 볼 때는 여러 번 말씀드렸지만 하향 안정화 추세로 갈 텐데. 당분간은 신생아 특례론도 있고 여러 가지 요인들이 있고요. 그리고 총선 이후의 어떤 효과 때문에 그것이 심리적으로 수요자들한테 반영되기까지는 시간이 좀 필요합니다. 그래서 제가 생각할 때는 한 2~3개월 정도는 이런 형태가 이어질 것 같습니다.

◇ 김우성 : 사실 부동산 시장 소비자 심리조사가 또 국토연구원이라든지 이런 곳들을 통해서 나오잖아요. 지난 4월 16일에 배포된 자료가 있는데 보면 조금씩 사겠다는 마음은 줄어드는 것 아닌가. 물론 이 포인트를 정확하게 또 학술적으로 분석할 수는 없습니다만 어떻게 봐야 됩니까? 교수님.

◆ 한문도 : 매수 심리가 예년보다 나아지고 있지는 않습니다. 우리가 기저효과라고 해서 매수 심리를 100을 기준으로 보는 지수가 KBA도 있고 국토연구원도 있는데요. 그 지수가 예를 들어서 100이었다가 50으로 떨어진 다음에 60으로 올라간 거는 그 현상만 보면 올라간 것 같지만 평균선에는 미달하죠. 시계열로 우리가 봐야 되는데 현재 시계열 상태로는 매수 심리가 예전보다는 확실히 많이 감소한 상태입니다. 그래서 시장을 조금 관망하는 분들이 예상보다 좀 많고 신생아론 때문에 거래량이 3~4월은 좀 늘어갈 것 같다고 이렇게 보시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김우성 : 그리고 지금 여러 가지 정치뿐만 아니라 국정운영에 대한 부분들도 총선에 대한 결과로 많은 것들이 바뀌었습니다. 29일 2시에 윤석열 대통령과 이재명 민주당 대표가 만나서 영수회담도 진행되는데. 총선 끝나자마자 많은 분들이 얘기합니다. 부동산 정책도 이제 바뀌냐고 묻는데, 여러 가지 대표적인 게 전세 관련된 거라든지 또 양도세 관련된 거라든지 여러 완화되는 규제들, 어떻게 전망하세요?

◆ 한문도 : 그러니까 이번 집권 정부에서 추진하시던 부동산 활성화 정책, 또 소유자나 매도자 입장에서 좀 도움이 되는 정책 이런 것들이 종부세 세제 완화라든지 또 취득할 때 취득세 완화라든지 또 공시가격 현실화 이런 내용이 주요한 내용들이요. 재건축 초과이익 환수 이런 것들도 다 법 개정 사안입니다.

◇ 김우성 : 그렇죠.

◆ 한문도 : 그 부분들은 야당이 협조하지 않는 한 통과되기가 힘든데 현재 야당의 어떤 정책들에 대한 방향성이나 워딩을 보면 그런 쪽에 대해서 약간 부정적인 인식을 갖고 있습니다. 투기 수요가 발생할 수 있다고 보기 때문에 당분간은 정부가 던지는 완화 정책은 제가 볼 때는 쉽게 해결되거나 이럴 기미는 안 보이고요. 다만 정비 사업에서 재건축 노후도 이런 것도 완화를 했거든요. 그런 것들은 시행령을 고치면 돼요. 그거는 국무회의만 통과하면 되니까 정부가 발표한 시행령에 해당되는 사항들 몇 개는 통과가 될 것 같습니다. 그래서 혼재되는데 주요한 것들은 통과가 어렵다고 저는 개인적으로 보고 있습니다.

◇ 김우성 : 그리고 서울시가 이 지구단위 계획 용적률 제도를 대폭 손질했다라고 합니다. 이것도 시장에 어떤 영향이 있을지 좀 궁금합니다.

◆ 한문도 : 이거는 주택시장보다는 일단 상업지역 이런 걸 다 포함한 겁니다. 도시개발의 대상들인데요. 그 부분에 대해서 지구단위 계획이라는 것을 우리가 개발할 때 과정을 거치는데요. 지구단위 계획 속에 여러 가지 내용들이 많이 들어갑니다. 그 내용들을 다 지키거나 미관을 좋게 한다든지. 이런 것들을 하면 인센티브를 적용해서 지금의 현재 수준보다 한 10~20% 정도 용적률을 완화하는 규제안을 이번에 발표를 했어요. 그래서 현재 개발 진행 중이거나 준비 중인 지역들 이쪽 지역에는 호재로 작용할 것 같습니다.

◇ 김우성 : 서울은 최근에 뉴스 보셨겠지만 신도시 1기 신도시도 그렇고 용적률 최대 500%까지 됐는데 실제로 조사해 보니까 일조권 문제라든지 생활 여건, 사람이 많이 모이면 불편해지잖아요. 차도 밀리고 그래서 한 300% 정도 그러니까 17층 아파트가 한 25층 되는 정도 30층 되는 정도로 이렇게 결과가 나왔더라고요. 그러니까 이거는 기존에 그냥 계산기만 놓고 보던 거랑은 전혀 다른 결과예요.

◆ 한문도 : 그런데 그게 우리 청취자분들이 잘 분별하셔야 될 게 어느 부분이냐 하면요. 지금 말씀 주신 부분은 선도구역에 해당됩니다. 교통이 많고 인구 이동이 많은 지역의 인근을 선도지역으로 선정하거든요. 아마 이번 말이나 다음 달 초에 선도구역 지정 요건이 바뀝니다. 그거에 따라서 이제 그 지정 요건에 해당되는 지역들은 제가 볼 때 좀 시장에 호재로 작용할 것 같지만 나머지 거기에 해당되지 않는 지역들이 있지 않겠습니까? 전철역에서 멀리 있다든지 이런 데들은 좀 그런 것하고는 좀 별개로 시장을 바라보시고서 접근하셔야 되는 게 정확하지 잘못하셨다는 그거 믿고 하셨다가는 낭패 보실 수 있습니다.

◇ 김우성 : 늘 교수님 말씀하시지만, 제발 부디 현장 가서 직접 한번 보시고 여러 요건에 맞는, 역도 마찬가지고요. 호재라든지 생활 편의도 좀 살펴보셔라는 얘기 드립니다. 확실히 부동산은 말과 글보다는 또 발로 뛰어야 되는 부분인 것 같습니다. 시장에 대한 여러 가지 흐름, 전체적인 매수자와 매도자의 심리 그리고 시장 상황까지 말씀해 주셨는데. 이런 상태에서는 전세시장 보면 좀 걱정돼요. 집이 막 사고 팔리는 상황이 아니기 때문에 전세 가격이 올라가면 어떡하나 이런 걱정들이 가장 많으신 것 같고요. 그 전세시장은 또 좀 트라우마가 있지 않습니까? 국민들이 워낙 큰 사기사건 때문에 많은 국민들이 고통을 받기도 했습니다. 어떻게 보세요? 전세시장은.

◆ 한문도 : 전세장이 당분간은 큰 폭은 아니지만 작은 폭으로 선호 지역들은 계속 상승을 유지할 것 같습니다. 올해 연말까지요. 그 이유는 뭐냐 하면 주택 가격이 올라갈 거라고 판단되면 전세 수요자들이 매매 수요로 전환이 되는데요. 매매 수요가 지금 썩 그렇게 증가하는 추세는 아니거든요. 그 얘기는 뭐냐 하면, 주택 가격이 당분간은 조정이 있을 것 같다고 예측한 분들이 매매보다는 전세 수요로 가시는 것 같아요. 그래서 전세 계약이 조금 상승 곡선을 출발한 지 꽤 됐는데요. 폭은 예전에 우리가 전셋값 폭등하던 시절하고는 좀 다릅니다. 반면에 또 전세보증금을 못 돌려줘서 임차권 등기를 하게 돼서 경매를 하는 그런 또 물량의 숫자가 좀 많이 늘어나고 있어요. 그래서 시장이 전세시장조차도 양극화가 벌어지고 있습니다.

◇ 김우성 : 참 이런 전세시장도 어떻게 보면 말씀하셨던 여러 가지 시장의 부정적 요소에 영향을 똑같이 받고 있다고 이렇게도 보이는 것 같습니다.

◆ 한문도 : 그럼 그 얘기는 좀 말씀드릴게요. 그 전세 가격이 상승하는 와중에요. 우리 소비자분들의 어떤 경제 펀더멘탈의 요인 때문에 그런지 전세 비중이 줄고 있습니다. 가격은 올라가고 있는데 전세 비중이 예전에는 70%까지도 갔었는데요. 지금은 2018년도에서 2020년도까지 전세 드신 분들이 월세는 한 30~40% 전세가 60~70%였는데 지금은 이게 서대문 같은 경우는 40%, 동작도 40%, 동대문도 40%로 지금 이런 현상들이 이어지고 있어서 시장이 약간 두 가지를 함께 보셔야 되는 시장 상황이 되었습니다.

◇ 김우성 : 월세 비중도 많이 늘었다 이렇게 말씀하시는 거죠?

◆ 한문도 : 그러니까 월세가 늘어난 거죠.

◇ 김우성 : 이게 사실은 또 전세 사기 여파도 조금 있었다는 얘기입니다. 아무래도 또 임대주택에 사시는 분들 여러 사정이 있으시겠지만 경제적으로 더 많이 관심을 갖고 이분들이 또 매수할 여력이 충분해야 부동산 시장도 잘 돌아가니까요. 좀 잘 살펴봐야 합니다. 그리고 청약 관련된 얘기가 있는데 상당수 청약 물량이 5월 이후로 밀리면서 이번 주는 좀 조용한데, 5월에는 좀 시끌벅적할 거라는 얘기가 나오고 있습니다. 청약시장을 어떻게 봐야 되나요?

◆ 한문도 : 네 청약시장이 현장별로 양극화 현상이 벌어질 것 같은데요. 선호하는 지역들은 아마 청약률이 보도에서 많이 보시게 될 겁니다. 하지만 그중에 분양가가 높게 선정된 지역이나 지방의 선호 지역이 아닌 곳들은 또 미분양 기사가 또 같이 나올 겁니다. 두 가지가 혼재되는 어떤 시장 양상이 5월 달에 펼쳐질 것 같다고 보고 있습니다.

◇ 김우성 : 또 개인의 사정에 맞게끔 무리 없이 잘 선택하시기 바랍니다. <모여라 부동산> 시간이었고요. 저희가 또 오늘 얘기는 여기까지 듣겠습니다. 교수님 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 한문도 : 고맙습니다.

◇ 김우성 : 서울디지털대 부동산학과 한문도 교수였습니다.

YTN 김우성

[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]