[성공예감] 환율과 금리가 집값을 어디로 가게 하나 – 배문성 이사(라이프자산운용)

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인터뷰 자료의 저작권은 KBS라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기를 바랍니다.
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- 블룸버그 통신, ‘한국 부동산 PF 부실, 아직 최악 오지 않아’
- PF 손실 규모 50조 원 정도로 예측돼
- 원달러 환율 오르면 수출엔 좋고 내수엔 나빠
- 환율 상승은 달러 자산으로의 머니 이동 등 생겨, 부동산 시장에 악재로 작용해
- 고금리 지속되면 주택 수요 살아나기 힙들어
- 내수 소비를 진작할 수준의 금리 하락이 주택 수요로 이어질 수 있어
- 금융의 시각에서 부동산 시장은 종합예술
- 공사비 오른 건 인건비 상승이 주도했다고 봐
- 보유 비용이나 감가상각을 고려하면 구축의 집값은 떨어지는 게 자연스러
- 부동산 구입시 고금리 여파를 간과해선 안돼

■ 프로그램명 : 성공예감 이대호입니다
■ 방송시간 : 4월 26일(금) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3MHz
■ 진행 : 이대호
■ 출연 : 배문성 이사(라이프자산운용)

◇이대호> 성공예감 이대호입니다. 2부가 시작됐습니다. 원달러 환율도 1370원대 한때 1400원까지 다녀왔고 환율 이야기도 저희가 계속해서 이야기를 해드리고 있습니다만, 이게 돌고 돌고 돌아서 우리 부동산 시장에도 또 알게 모르게 또 큰 영향을 미칩니다. 또 최근에도, 최근도 아니죠. 부동산 프로젝트 파이낸싱 부동산 PF 이 우려도 여전히 남아 있고요. 과연 어떻게 될지 부동산을 공부할 결심의 저자인 라이프자산운용 배문석 이사와 함께 금융의 눈으로 부동산 시장을 읽어보겠습니다. 이사님 안녕하세요.

◆배문성> 예, 안녕하세요.

◇이대호> 2년 전에 한번 성공예감에 출연하신 적 있으시다고요.

◆배문성> 맞습니다. 그때는 진행하시던 분이 다른 분이셨죠.

◇이대호> 그런데 그때부터 사실은 어떻게 보면 약간 부동산 시장이 좀 꺾일 수 있다, 그 이야기를 해주셨었던 거잖아요.

◆배문성> 맞습니다.

◇이대호> 지금은 어떤지 좀 체크를 해 볼게요. 우선은 4월 위기설이 많이 나왔었거든요. 특히 부동산 PF 관련해서 총선 이후가 더 위험하다라고 하면서. 지금이 총선 이후에 4월입니다. 지금 상황은 어때요?

◆배문성> 그러니까 말씀 주신 것처럼 4월은 총선이 있었던 달이고 사실 총선 전까지 정부가 워낙에 통제를 한 게 많다 보니까 마치 사람이 시험 치고 나면 긴장이 풀려서 병이 막 나듯이 총선 이후의 문제들이 막 터지지 않겠냐는 우려가 좀 있었던 것 같습니다. 그런데 짚어봐야 될 포인트는 사실은 4월 위기설 이전에도 9월 위기 10월 위기설 막 계속 한 달마다 위기설 연장이 되고 있는데 이게 양치기 소년 이야기처럼 좀 되면 곤란하다는 거죠. 그러니까 거의 매달 위기설이 나오는데 아직까지 안 터졌다고 해서 이게 늑대가 없다라고 생각하면 안 되고 워낙 처리해야 되는 현안이 지금 많이 남아 있으니까 위기설이 매달 나오는 거다, 좀 이렇게 해석해야 될 것 같습니다.

◇이대호> 아직까지 남아있고 현안으로 살아있고 어딘가에는 분명히 또 불씨가 될 수 있으며.

◆배문성> 그렇죠.

◇이대호> 블룸버그 통신에서도 한국의 부동산 PF 부실 아직 최악은 안 왔다, 이렇게 또 외신에서 보기도 하고. 그런데 또 금융당국은 바로 이거 과장된 거다, 선을 긋기도 하고. 시장에서는 우려하고 정부는 과장됐다고 하고. 왜 이렇게 온도 차이가 있는 걸까요?

◆배문성> 일단은 좀 언론은 위기를 좀 부각시키는 면이 있고 또 정부는 안심시켜야 하는 각자의 역할을 좀 하고 있다고는 보고요. 그런데 그 기사, 블룸버그 기사를 저도 봤는데 부동산 PF 부실 규모를 111조 원이라고 이렇게 거기서 소개를 했거든요. 그런데 한은에서 발표하는 전체 PF 대출 규모가 한 130조 원대고 여기다 증권사의 보증이랑 상호신용금고 대출 같은 걸 추정해 보면 한 200조 가까이 될 거라는 게 건설산업연구원의 분석이거든요.

◇이대호> 직간접적인 거 합쳤을 때.

◆배문성> 그렇죠. 그런데 200조라고 해도 부실 규모가 111조라는 거는 좀 과다하기는 하고 그래서 기사만 봐서는 이게 왜 111조를 부실로 보는지 따로 설명은 없거든요. 그래서 저도 아직 최악은 오지 않았다는 의견에는 동의하는데 부실 규모가 111조라는 거는 부실의 정의가 뭔지부터 좀 따져봐야 될 것 같고. 그러다 보니까 정부에서도 화들짝 놀라서 야, 이 111조는 좀 과도하다, 그 정도 아니다. 이런 식으로 좀 이렇게 반박하는 코멘트도 내기는 했죠. 그래서 저도 이게 손실이 111조에 달할 거라는 그런 의미는 아니다라고 봅니다.

◇이대호> 그러니까 이게 규모도 그렇고 어느 부실의 정도도 다를 수 있잖아요.

◆배문성> 네, 네.

◇이대호> 그거에 대해서 좀 판단도 엇갈릴 수 있는 거고. 그런데 말씀 중에 최악은 안 왔다라는 데는 동의를 하신다고요.

◆배문성> 그렇죠. 사실 지금까지 계속 연장을 하면서 막아온 거지 실제 구조조정을 지금 시작한 거는 아니다 보니까. 네, 그렇게 생각합니다.

◇이대호> 일단은 많은 분들이 그 부동산 PF로부터 연관이 돼서 많이 부실이 터졌던 2011년 저축은행 사태 아마 기억하실 거예요. 그리고 재작년에 강원도 레고랜드. 여기는 지자체에서 보증한 거를 보증이 안 하겠다 하면서 또 문제가 됐었고 이 PF 부실이 계속해서 반복이 되고 있지 않습니까? 이게 근본적으로 어떤 문제가 있는 거예요?

◆배문성> 사실 근본적으로는 이게 예나 지금이나 부동산 PF는 자기 자본은 적게 쓰고 다 빚으로 사업을 하려다 보니까 위기에 상당히 취약해지고요. 그리고 이게 되게 잘 된다 싶으면 다 같이 달려드는 행태가 결국 버블로 이어지는 거죠. 그러니까 과거에 소수의 증권사가 했을 때는 큰 문제가 없었는데, 너도 나도 뛰어들다 보니까 그 경쟁 때문에 땅값도 되게 비싸지고 그렇게 땅은 비싸게 샀는데 부동산 가격이 꺾이면 손실이 더 많이 커질 수밖에 없는 그런 악순환으로 들어가는 거죠. 그러니까 이게 너도 나도 막 이렇게 뛰어들 때가 뭔가 위험하다는 그런 리스크 관리 모드가 작동을 해야 되는데, 그냥 빨리 벌고 나오면 된다. 이런 생각이 좀 되게 강했었던 거고요.

◇이대호> 그래서 이게 사실 어떻게 보면 이런 투자 구조가 그대로 남아 있고. 이걸로 크게, 레버리지죠. 부채를 일으켜서 더 크게 벌려고 가는 인간의 욕심이 있는 한 앞으로도 반복될 수도 있겠네요.

◆배문성> 그렇죠. 이 구조를 그냥 그대로 놔두면 이런 문제가 또 몇 년 뒤 몇 년 뒤에도 부동산 호황이 지나고 나면 또 같은 문제가 반복이 될 수가 있을 거라고 생각합니다.

◇이대호> 그리고 앞서서 말씀 중에 본격적인 구조조정에 아직도 들어가지 않았기 때문에 최악은 오지 않았다라고 말씀을 해주셨는데. 정부는 계속해서 이걸 연착륙시키려고 하잖아요. 일부 대출 만기를 연장해준다거나 다른 브리지론이라거나 중간에 좀 돈이 필요한 곳에 마중물을 넣어준다거나. 아니면 좀 순차적으로 경공매에 넘기도록 한다거나. 여러 가지 대안들은 좀 나오거든요. 어떻게 지금 정리를 하는 게 최선이라고 보세요? 이게 지금 잘 작동하고 있을까요?

◆배문성> 일단은 부실 규모가 얼마인지는 아무도 정확하게 추산을 할 수는 없지만 대략 한 200조에서 그래 좋은 사업장 안 좋은 사업장 그냥 퉁 쳐서 한 손실이 한 30%쯤 될 것 같다 하면은 대략 한 50조 이 정도 규모로 생각해 볼 수 있거든요. 그런데 이 규모가 한 번에 터뜨리면 우리 경제에 미치는 충격이 너무 크니까, 이거를 한 몇 년에 걸쳐서 나눠서 이 손실을 인식할 수 있도록 그렇게 좀 시차를 좀 이렇게 길게 이렇게 나눠서 질서 있는 구조조정이 될 수 있도록 해야 된다. 그래서 실제로 2008년 그 당시도 부동산 PF 규모가 너무 크고 심각하다라고 했었던 때인데, 그때 당시 부동산 PF 규모가 한 80조 정도였었고요. 대출 규모가. 그런데 그게 2014년까지 40조 원으로 계속 추세적으로 줄여가는 구조조정을 했었습니다. 그러니까 80조가 40조로 한 번에 줄어들면 너무 큰 충격이 있겠지만 매년 한 10조씩 그렇게 이렇게 조정을 해 나간 거죠. 그러니까 그때처럼 뭔가 한 최소한 3~4년에 걸쳐서 이렇게 한 번에 다 터지지는 않도록. 그러니까 이번에는 이런 사업장들, 내년에는 이런 사업장들, 이런 식으로 약간 사업장별로 어떤 우선순위를 좀 이렇게 둬서 이렇게 좀 이걸 나눠서 조정을 할 수 있도록. 그런데 그게 민간에 맡기면 그게 자율적으로 그렇게 되지는 못하니까 아무래도 금융당국에서 교통정리를 해야겠죠. 그러니까 장기 시계열로 두고 교통정리를 해나가야 된다. 그리고 과거에도 그렇게 한 적이 있으니까 이번에도 그렇게 하는데 아마 무리가 없을 거다, 이렇게 생각합니다.

◇이대호> 그런데 물론 이게 부동산 PF 사업장에 직접적으로 공적 자금이 투입이 되는 건 아니겠습니다만, 예를 들어서 받아야 할 돈을 천천히 받으라고 한다라든지 어떤 기금을 또 조성을 해서 그 PF를 인수해 주거나 아니면 또 대출을 더 해주거나 이런 방식을 보면, 건설 사업 잘 되면 어차피 거기에 투자했던 사람이나 금융사들이 대박 내고 돈 많이 벌었을 텐데. 왜 이렇게 문제가 생기면 사회가 이 고통을 분담해야 하는가라는 이런 또 근본적인 물음도 있거든요. 이건 어떻게 생각하세요?

◆배문성> 맞습니다. 그러니까 사실 아까 무슨 50조 이런 말씀을 좀 드렸지만 이게 사실 한전이 지난 2년간 늘어난 차입금이 50조거든요. 그러니까 전기요금을 안 올린 대가. 그러니까 전기요금은 안 올려서 국민과 기업들이 수혜를 본 거를 한전 혼자서 손실로 인식하니까 그게 50조 정도 된 거고 그런 식으로 따지면 어떻게 보면은 그냥 공기업들이 막 이렇게 나눠서 이렇게 가져다주면은 이 PF 문제도 그냥 그렇게 해결을 할 수는 있는 건데, 그런데 방금 말씀주신 것처럼 돈은 좋을 때는 자기들이 벌고 힘들어질 때는 공기업 은행들한테 떠넘긴다는 거는 이건 또 어찌 보면 국민의 세금 거기에 쓰인다는 간접적으로 이렇게 쓰이는 문제로도 연결되지 않습니까? 그러니까 결국은 이게 감내 가능하다라는 것은 둘째 치고 상당히 이게 인센티브 구조가 되게 잘못됐다. 좋을 때는 저쪽이 다 가져가고 손실 부담은 국민이 부담하는 약간 그런 구조는 손을 봐야 되니까. 앞서 말씀드린 대로 이 근본적인 문제는 자기 자본 없이 과도한 빚으로 사업을 한다. 그리고 단기성과에 급급해서 리스크 관리가 미흡했다라는 게 핵심이라서 그래서 금융당국에서는 이제부터는 자기자본 비율을 높여라. 지금은 한 20% 정도 얘기 나오고 있고요. 사실 그전까지는 한 5% 정도만 돼도, 자기 자본은 한 5% 정도만 돼도 95%를 빚으로 사업들을 했거든요.

◇이대호> 100만 원짜리 프로젝트를 한다면 내 돈 5만 원만 있어도 된다.

◆배문성> 심지어 그 5만 원도 남한테 꿔서 이렇게 넣는 그런 실태였었는데, 그러다 보니까 그걸 한 20%는 자기 자본으로 해라. 그리고 또 부동산으로 번 돈을 단기 성과급으로 막 그 인력들한테 지급하지 말고 이거를 이연시켜서 여러 해에 걸쳐서 나눠 보상하라는 그런 메시지가 금융당국에서 나오고 있습니다.

◇이대호> 그래서 한때 여의도에서도 보면 부동산 PF 이거 구조화 잘 짠 사람들이 1년에 수십억씩 성과급 받아가고 이런 경우가 많이 있었죠. 그런데 자기 자본 비율을 더 높여라. 그러니까 본인들이 더 책임 있게, 사업을 벌이더라도 책임 있게 벌려라. 이런 방향으로 가고 있는 거고요. 부동산 시장 이야기로 좀 더 들어가 볼게요. 금리 그리고 환율이라든지 여러 가지 금융시장의 흐름이 부동산 시장에 과연 어떤 영향을 줄 것인가. 하나하나 좀 이야기를 들어보고자 하는데. 우선 최근에 환율이 많이 좀 오르고 있지 않습니까. 원화가 약세, 지금은 1370원대입니다만 또 언제 또 어떻게 변할지는 모르겠습니다만, 기본적으로 이 환율이 오르게 되면 부동산 시장에는 어떤 여파가 있다고 볼 수 있나요?

◆배문성> 결론적으로는 더 안 좋은 여파가 더 큰데요. 그 부분을 설명드리면 일단 당연하게도 수입 물가가 오른다는 건 개인과 기업한테 다 안 좋은 거기는 하죠. 그리고 우리 경제에서 환율이 오르면 수출엔 좋고 내수엔 나쁘다라는 게 기본적인 콘셉트입니다. 과거보다는 수출에 미치는 긍정적 영향이 좀 낮아졌다라고 해도 그래도 어쨌든 수출에는 좋은데 내수에는 나쁘다라는 거거든요. 그러니까 결국은 수출이 잘되는 게 내수도 좋아지는 낙수 효과보다는 기본적으로 이 두 가지가 좀 대립한다는 거죠. 그러니까 왜냐면 우리나라의 수출품은 노동재가 아닌 자본재거든요. 반도체, 철강 이런 것들 다. 그러니까 수출이 잘될수록 한정된 자원이 자본으로 쏠려서 노동에 대한 대가는 상대적으로 나빠진다라는 겁니다. 그리고 게다가 또 금리는 성장과 물가 보면서 정하는 거잖아요. 그런데 내수는 안 좋은데 수출이 잘 돼서 성장률이 잘 나오면 한국은행에서도 이걸 금리를 인하할 어떤 명분이 되게 좀 안 생기는 거죠. 그래서 그러면 내수는 너무 나빠서 금리를 낮춰주면 좋겠는데 이 수출이 잘 되는 바람에 성장률이 높게 나와서 그냥 내수는 힘들지만. 내수는 버티기 힘든 수준으로 고금리가 좀 유지가 되는 그런 여파도 생각을 해봐야겠습니다. 그래서 종합해보면 부동산은 기본적으로 내수 산업이고 그 수출 기업이 아닌 개인들이 사는 거니까 환율 상승은 부동산에 안 좋은 여파를 더 많이 미친다는 거죠. 그러니까 우리 아파트를 사실 삼성전자가 반도체 많이 판다고 삼전이 아파트를 산 게 아니라, 아파트는 자영업자, 전문직, 금융, 건설 이런 데 종사자분들이 주로 사는 거잖아요. 그러니까 말씀드린 대로 환율이 높아지면 수출에 그만큼 좋은데, 내수로의 낙수 효과는 뭔가 미미하고 내수에 안 좋은 효과든 직접적으로 생기면서 대표적인 내수 산업인 부동산에도 역시 안 좋은 여파가 더 크다라는 겁니다.

◇이대호> 최근에 나온 1분기 GDP만 봐도 깜짝 성장을 했는데 역시 뭐 수출이 많이 살아났기 때문에. 그것도 반도체 수출이 좀 살아났기 때문에 그 영향이 많았지. 내수가 좋아져서, 소비가 좋아져서 이것도 사실은 좀 물론 전보다는 좀 개선이 되긴 했습니다만 그게 주 요인은 또 아니었고. 그러다 보니까 오늘 저희가 경제상식 퀴즈 정답도 GDP였는데 GDP가 깜짝 성장했습니다라는 뉴스 나와도 저게 어느 나라 얘기인가 체감이 안 되는 거고요.

◆배문성> 내수에서는 체감 잘 안 되고. 그래서 그게 또 잘 나오다 보니까 지금 채권시장에서도 시장금리가 막 이제 다시 이렇게 올라버리는 지금 효과로 바로 나오고 있거든요. 이렇게 되면 한은이 금리 인하를.

◇이대호> 더 못할 거다.

◆배문성> 굉장히 늦추거나 더 못할 것 같다라는 그 두려움이 지금 반영이 되고 있는 거죠.

◇이대호> 그런데 또 그 어려움은 우리네 자영업자 내수, 소비로 먹고 사는 또 기업들이나 사람들이 또 더 힘겨워하는 거고요. 이걸 참 어떻게 풀어내야 될지. 그런데 이제 부동산 시장으로 조금 더 집중을 좀 해 보면 과거에도 원달러 환율이 치솟았던 시절 뭐 IMF 외환위기 사태나 2008년 글로벌 금융위기 때도 1900원대, 1500원대 막 이렇게 찍기도 하지 않았습니까? 환율이 막 이렇게 치솟게 되면 혹시 집값이 뭐 바로 충격을 받는지 좀 어떻게 시차를 두고 영향을 받는지. 어떻게 됩니까, 기간이?

◆배문성> 사실 이제 예시로 들어주신 IMF나 2008년 글로벌 금융위기는 그러니까 환율이 치솟았기 때문에 집값이 막 떨어졌다라기보다는 그러니까 환율이 치솟을 만큼 경제 전반에 너무 큰 충격이 왔기 때문에 마침 집값도 떨어지고 환율도 오르고 뭐 그게.

◇이대호> 그렇죠.

◆배문성> 즉각적으로 그렇게 같이 일어났다라고 봐야 할 것 같아요.

◇이대호> 본질적인 문제.

◆배문성> 그렇죠. 본질적인 문제는 그러한데. 그러다 보니 IMF나 금융위기는 너무 특수한 사례고 이번에는 사실 이번에 문제는 그 정도 일이 벌어지지 않았는데도 환율이 이렇게 막 지금 올랐다는 게 더 무서운 거거든요.

◇이대호> 그렇죠. 그러니까 역대 한 4번밖에 안 됐다고, 1400원을 넘어선 게.

◆배문성> 네, 그렇습니다. 그러니까 마치 그냥 IMF나 금융위기 때는 그냥 바로 물이 끓어버리니까 아, 뜨거워 하고 나온 거라면 지금은 뭔가 서서히 물이 끓어가는 좀 그런 냄비 속에 지금 있는 느낌. 그러다 보니 달러 대비 우리나라 화폐 가치가 계속 떨어져간다라는 거를 지금 서서히 느끼고 있고 그러다 보면 이게 우리도 일본 같은 그런 장기 침체로 갈 수 있는 게 아닌가. 그리고 앞서 말씀드린 대로 환율이 오르는 것 자체가 내수에 좋지는 않은 거다 보니까 서서히 계속 그러니까 장기간의 어떤 침체로 흐르지 않을지 지금 그 부분이 좀 염려가 되고 있습니다.

◇이대호> 차라리 그냥 아, 뜨거워하고 바로 이제.

◆배문성> 그리고 바로 식는다면.

◇이대호> 찬물을 좀 부어서 좀 식힐 수 있을 텐데 그게 아니라 지금 서서히 오르고 있기 때문에. 그래서 뭔가 이게 그냥 구조적으로 우리가 모르는 뭔가가 있는 건가. 안 좋은 게 서서히 반영되면서. 어떻게 보면 그 나라의 통화라는 게 그 나라의 경제 체질을 보여주는 건데.

◆배문성> 그렇죠.

◇이대호> 그 체질이 서서히 좀 허약해지는 것 아닌가라는 걱정이 사실은 더 큰 거고요. 혹시 그 부동산 시장을 놓고 봤을 때 환율이 한 이 정도 레벨 되면 계속해서 이게 부담이 될 수밖에 없다. 그런 지점이 좀 있을까요?

◆배문성> 그러니까 사실은 그러니까 굳이 부동산의 환율이 이제 얼마나 영향을 미치는지에 대한 그런 관점에서 본다면 적정 환율이 뭔가 있다기보다는 환율의 변동 폭이 제한적이면 부동산 시장에 별다른 영향을 미치지는 않는다고 생각을 합니다. 그러니까 그보다는 앞으로의 환율의 방향성이 우상향한다. 즉, 일본이 겪었던 것처럼 원화의 가치가 추세적으로 떨어진다. 뭐 이런 식으로 예상이 되면 자산가 입장에서는 내가 뭐 하러 원화 자산에 이렇게 큰 돈을 묶어둬야 되지. 그러니까 지금이라도 달러로 바꿔야 되지 않나. 혹은 금 이런 생각이 막 다 들면서 어떤 이 유동성이 우리나라의 부동산보다는 이 달러 자산으로 막 이렇게, 이렇게 막 흐를 수 있다라는 거. 그게 좀 더 관건일 것 같습니다. 그러니까 환율의 제한적인 범위에서만 움직인다면 뭐 굳이 뭐 이제 그렇게 터져가지는 않을 텐데 이게 뭔가 구조적으로 계속 상승을 해 나가는 거다라면 대표적인 원화 자산이자 그것도 굉장히 많은 돈을 묶어야 되는 부동산보다는 슬슬 뭔가 이제 나의 자산 포트폴리오를 달러로 해 놔야 되지 않나 뭐 이렇게 경제 주체들의 생각이 이렇게 크게 바뀔 수 있다는 거죠.

◇이대호> 달러로 이제 머니 무브. 달러로 이동하는 현상이 생기면서 달러는 더 강세, 또 원화는 더 약세가 또 악순환에 빠질 수 있겠고요.

◆배문성> 사실 부동산 상승기였었던 지난 과거에 보면 환율은 굉장히 1100원에서 안정적으로 움직였었죠. 그러다 보니 굳이 뭐 이렇게 환차익을 노리기 위해 미국 자산 달러로 이렇게 바꾸고자 하는 수요가 있지는 않았는데 지금은 이제 정말 미국 주식, 미국 채권 이런 데로도 상당히 이제.

◇이대호> 가다 보니까.

◆배문성> 여유가 있는 분들은 그쪽으로 지금 막 이제 가고 있는 실정입니다.

◇이대호> 그러면 지금 1370원 수준의 원달러 환율이면 부동산 시장 영향은 앞에서 말씀해 주신 것처럼 좀 더 부정적으로 봐야 하는 분위기일까요?

◆배문성> 그렇죠. 일단은 아무래도 과거 우리에게 익숙했던 환율 때보다는 이렇게 올라온 것 자체가 그만큼 내수에 안 좋은 영향을 지금 미치게 되는 거니까 일단 그거로서 한 가지 안 좋은 영향을 미치고 그다음은 이제 아까 말씀드린 것처럼 이제 달러 자산으로 이제 좀 바꿔가야 한다라는 그런 위기감, 그런 게 2차적으로 안 좋은 여파라고 생각해야겠죠.

◇이대호> 그리고 앞에서 해 주신 말씀 들어보면 지금 뭐 수출이 또 좋아져서 GDP가 올라오고 있기 때문에 기준 금리를 낮추기도 또 애매모호한 상황이고.

◆배문성> 애매모호한 상황이 된 것.

◇이대호> 그러면 한국은행은 최근엔 계속해서 동결 기조로 가고 있지 않습니까? 기준금리를 3.5%로. 이 정도가 유지가 된다면 부동산 시장에는 이제 어떻게 작용이 될까요? 물론 이제 어느 정도 또 선반영이 됐을 수도 있을 텐데요.

◆배문성> 사실은 미국도 기준금리를 5.5%로 유지는 하지만 시장금리는 막 널뛰기를 하듯이 우리나라도 3.5%가 유지는 돼도 이 국채, 우리나라 국채 금리가 널뛰기를 했거든요.

◇이대호> 시장금리는.

◆배문성> 시장금리. 그러니까 연초 같은 경우는 이 국채 3년, 10년 이런 장기 국채 금리가 3.2%까지도 내려갔는데 그거는 곧 조만간 금리 인하를 시작할 거다라는 기대를 먼저 반영을 했었는데.

◇이대호> 올해 초엔 그랬죠.

◆배문성> 그렇죠. 그런데 지금은 다시 3.5 위로 올라가 버렸거든요.

◇이대호> 어, 아닌 것 같네. 이런 거죠.

◆배문성> 그렇죠. 뭔가 지금 GDP도 생각보다 좀 잘 나왔고 미국 상황도 보니까 야, 이거 금방 못 올리겠다 하다 보니.

◇이대호> 못 내리겠다.

◆배문성> 그런데 이제. 그렇죠. 금방 못 내리겠다 하니까. 그런데 이게 통상 대출금리는 기준금리에 딱 연동이 되는 게 아니라 이 시장금리에 연동이 되다 보니.

◇이대호> 그렇죠.

◆배문성> 이거는 곧 대출금리도 이제 조만간 다시 올라온 영향을 받아서 대출금리도 다시 조금 올라올 수밖에 없다라는 것이고. 지금 우리나라 집값이 대출금리에 굉장히 예민하게 이 주택 수요가 반응을 하고 있거든요. 그래서 채권시장에서 봤었던 국채 금리가 막 내려오면 한 한두 달 뒤에 막 주택 수요가 막 살아나고 거래량이 다시 늘고 그런데 이게 다시 시장금리가 올라가면 다시 주택 수요가 막 꺾이면서 거래량이 확 줄고 이런 패턴을 지금 지난 2년간 보였었고 이게 역시나 연초에도 작년 11월부터 쫙 시장금리가 먼저 내려가니까 올 연초부터 슬슬 다시 이제 거래량이 는다. 뭐 특히 서울 상급지는 전고점을 다 간다, 회복했다, 뭐 이런 얘기들이 나왔지만 요새 다시 또 이제 국채금리가 오르는 걸 봐서는 한두 달 뒤에 이것도 다시 좀 꺾일 수 있다. 좀 이렇게 좀 예상을 하고 있습니다.

◇이대호> 금융시장의 시장 금리에 따라서 굉장히 부동산도 예민하게 반응을 하고 있고 또 일단은 그 금리 자체가 또 어디로 갈지 모르겠고. 그러면 일단 지금 절대적인 금리 자체가 낮지 않으니 사람들이 자금을 동원을 해서 집을 사는 것도 좀 부담스러워하는 상황인 것은 현재까지는 맞고요. 그러면 이런 흐름이 그럼 언제까지 이어질 거로 보시는 거예요?

◆배문성> 이게 사실 과거에 수도권 부동산 하락기가 한 2010년에서 2013년 이때는 수도권 전반적으로 집값이 계속 약세였었던 시기인데요. 그때 당시 GDP 대비 가계부채가 80% 정도였거든요. 그런데 지금은 한 100%니까 이게 가계가 체감하는 부채 부담은 그때보다 더욱 커지는 상황이다. 그러다 보니 고금리가 지속이 될수록 원리금 상환 부담이 높아서 그래서 내수 소비가 되게 안 좋을 수밖에 없고. 그리고 그 당시 2010년에서 2013년 부동산 하락기라고 할 때 그때 기준금리가 한 3.25% 높을 때가 3.25%였었거든요. 지금과 상당히 좀 유사하죠. 그런 상황이다 보니까 사실 그렇게 지금 십 수 년 전과 비슷하게 좀 침체가 길어질 수밖에 없다라고 생각을 하고 있습니다. 그러니까 기준금리가 이렇게 3% 이상을 유지를 하는 한 십 수 년 전에 봤었던 그렇게 좀 주택 수요가 장기간 좀 약세로 가는 그런 흐름을 좀 피할 수 없다. 이렇게 보고 있는 거죠. 즉, 잠깐잠깐 이제 금리가 조만간 빠르게 많이 내릴 거다라는 기대 때문에 이렇게 잠깐잠깐 이렇게 수요가 올라올 수 있어도 그게 아니네, 아니네를 몇 번 이렇게 확인하다 보면 그러면 이제 그냥 이 3% 이상의 금리가 장기화되나 보다. 이런 게 어떤 시장 주체들에게 이제 반영이 되면 그러면 이제 주택 수요가 좀 쉽게 살아나기는 어려워지는 거죠.

◇이대호> 물론 뭐 공급이라든지 여러 가지 또 다른 변수도 있겠습니다만 그건 이제 뒷부분에 여쭤 보기로 하고요. 그러면 금리가 지금 빠르게 내려올 만한 상황도 아니고. 그런데 어떤 전제를 바탕으로 지금 뭐 질문드리기가 좀 그렇기는 한데 만약에 기준금리가 그럼 내려간다면 그러면 부동산 시장 상황도 좀 개선될 수 있다라고 볼 수 있는 걸까요?

◆배문성> 그 부분에 대해서는 일단 과거에 2012년 7월부터 2013년 5월까지 거의 1년 사이에 기준금리를 3.25%에서 2.5%로 세 차례 낮춘 적이 있었거든요. 그런데 이 시기에 수도권 집값은 계속 좀 하락세, 그러니까 약세를 유지를 했었습니다. 그러니까 왜냐면 말씀드린 대로 부동산 수요는 수출보다는 내수와 밀접한데 그 당시도 이제 중국 덕분에 수출은 잘 됐는데 내수 소비가 너무 안 좋았었고. 그래서 금리 세 번 내리는 것 정도로는 내수가 막 이렇게 좋아지기는 어려웠던 거죠. 그것보다는 막 더 낮춰야 이제 내수가 좀 좋아지는. 그래서 실제로 2.5%까지 내리는 중에는 이 내수 소비 증가율이 이제 금리보다도 더 낮은 데 있었는데 금리를 거기서부터 1.5%까지 쫙 낮추니까 그때부터 좀 이제 내수 소비도 좀 진작되면서 집값도 이렇게 막 반등을 하기 시작했었거든요. 그러니까 단순히 금리의 절대 레벨만 볼 게 아니라 내수 소비랑 비교를 해서 금리가 낮추긴 낮췄는데 여전히 내수 소비가 감당하기는 버거운 금리다라면 집값이 막 상승하기는 어렵고 뭔가 내수 소비를 진작할 수준으로 금리를 아주 많이 빠르게 낮춘다. 그렇다면 이제 그때부터는 좀 주택 수요로 이제 유동성이 충분히 흐를 수 있다. 뭐 이렇게 생각을 합니다.

◇이대호> 수출 중심으로 개선되는 것보다 내수 소비가 좀 나아져야 그리고 내수 소비도 개선이 되고 금리도 같이 내려와야 부동산 시장을 더 좋게 볼 수 있겠네요.

◆배문성> 그렇죠.

◇이대호> 또 하나가 이제 전세가격은 그래도 좀 최근에 오름세라고 하더라고요.

◆배문성> 네, 맞습니다.

◇이대호> 금리는 그러면 전세는 어떻게 작용을 하는 겁니까?

◆배문성> 일단 금리 말고도 지금 전세는 이 전세시장의 하나의 큰 축인 지금 빌라가 전세 시장에서.

◇이대호> 문제가 되면서.

◆배문성> 퇴출이 된 게 이게 아파트 전세가격을 좀 밑에서부터 올리는 그런 역할도 하기는 했고. 그런데 금리 자체가 그러면 주택 매매 수요는 약간 거래량으로 보나 가격으로 보나 상대적으로 부진한데 전세는 웬만해서 지금 다 올랐지 않느냐. 이 부분에 대해서는 또 충분히 금리로 설명이 가능한데요. 그러니까 인터넷 은행들 같은 경우는 원래는 중저신용자 대출을 늘리라고 허가를 내준 그런 곳들인데 지금 인터넷 은행들이 중저신용자 대출을 더 늘렸다가는 부실만 더 확대될 지경에 이르니까 금융당국에 가서 이제 하소연을 한 거죠. 좀 다른 중저신용자 대출을 더 늘렸다간 큰일 날 것 같다. 그러니까 금융당국이 서로 합의가 된 게 그러면 전세자금 대출을 안정적인 그쪽으로 활로를 모색하자라는 게 서로 합의가 돼서 인터넷 은행들이 전세자금대출 쪽으로 쫙 여기는 워낙 안전한 대출이니까요. 심지어 전세자금대출은 공기업들이 보증까지 하지 않습니까? 그러니 마치 공기업에게 대출하는 것마냥 굉장히 편하게 대출을 해 줄 수 있죠. 그래서 이미 작년 이맘때부터도 전세자금대출 금리가 기준금리의 3.5%보다도 더 낮은 3. 초반으로 제공이 됐습니다.

◇이대호> 대출 문턱이 낮아지면서.

◆배문성> 그렇죠. 대출금리가 굉장히 낮아진 거죠. 그러니까 주담대 금리는 한 4% 이상이 있는데 인터넷, 그러니까 인터넷 은행들 중심으로 전세자금대출 금리가 한 3% 초반을 가버리니까 전세가가 뛰는 데 영향도 줬고. 그리고 한편으로는 또 DSR 적용 의무를 생각해 보면 전세자금대출은 DSR에서도 제외가 되거든요. 그러니까 전세자금대출은 금리와 한도 측면에서 주담대보다 지나치게 특혜가 지금 많아진 구조가 된 것도 뭔가 지금 집값과 전세가가 좀 따로 움직이는 그런 중요한 배경이라고 볼 수 있겠습니다.

◇이대호> 어떻게 보면 이제 전세 사시는 분들이 사회적으로 좀 상대적 약자다라고 하면서 정책도 그 방향으로 가고 있다 보니 전세가격이 또 역설적으로 더 오르는 현상. 좀 역설적인 거긴 하네요.

◆배문성> 한편으론 어떻게 보면 이제 우리나라에서 부동산 경착륙을 막으려면 전세가를 바치는 게 주요하다라는 그런 정책적인 판단이 또.

◇이대호> 그것도 깔려 있을 수 있고요.

◆배문성> 작동한 게 아닌가 싶긴 하고요.

◇이대호> 되게 사실 부동산 시장이 거의 종합적으로 다 영향을 주고받고 하는 것 같아요.

◆배문성> 진짜 종합적인 금융의 눈으로 봤을 때 종합예술 같은 그런 시장입니다.

◇이대호> 그러게요. 그래서 우리가 지금 금리 쪽 이야기를 좀 하고 있는데. 금리도 높고 그러니까 여러 자본 조달 비용도 높아지고 각종 원재료 가격도 오르고 인건비도 오르고. 그러다 보니 아파트 공사비 올라가고.

◆배문성> 그렇죠.

◇이대호> 당연히 분양가도 올라갈 수밖에 없는데. 그렇게 되면 청약에 도전하거나 청약을 받아놓고도 계약을 포기하거나 약간 부동산 쪽으로도 심리가 좀 많이 악화되고 있지 않습니까?

◆배문성> 그렇습니다. 그러니까 말씀하신 대로 공사비가 분명히 많이 올랐고요. 그런데 최종 소비재는 이 원가를 전가시킬 수 있는 시장이 아니지 않습니까? 그러니까 즉 원가가 올랐다 한들 소비자가 그 가격에 살 여력이나 그런 마음이 없으면 안 팔리는 거거든요.

◇이대호> 평당 얼마 이상 뭐 계속 무한정 올릴 수는 없으니까요.

◆배문성> 네, 그렇죠. 그러면 결국은 팔릴 수 있는 가격으로 할인을 해야 하고 그러면 그만큼 건설사와 금융회사들의 손실로 이어질 수밖에는 없는 거죠. 그거에 대해서 조금 더 부연 설명을 드리자면 지금 공사비가 많이 오른 거는 인건비 상승이 좀 주도를 했습니다. 예를 들어서 레미콘 가격 많이 올랐다고 하는데 그 이면에도 레미콘의 원재료인 시멘트나 자갈보 이런 게 막 많이 올랐다기보다는 이거를 운반하는 레미콘 기사분들의 인건비가 또 상당히 많이 좀 올랐거든요. 또 이분들이 대타협을 이뤄서 주말에는 일 안 하겠다. 하루에도 8시간만 일하겠다라고 하니까 예전 같으면 공사 현장에 주말에도 그냥 레미콘 불러서 막 이렇게 공정 진행하고 이런 게 막 마음대로 됐는데 이제는 그런 것까지 컨트롤이 안 되는 좀 그런 상황이 다 비용의 상승으로 이어지고 있는 실정인 거죠.

◇이대호> 공사 기간이 길어지고 또 금융비용 더 커지고 이런 식으로.

◆배문성> 뭔가 그런 식인 거죠. 그러다 보니까 이게 인건비라는 게 그렇듯이 한 번 오른 공사비가 낮아지기 어려운 거는 사실입니다. 그런데 생각해 보시면 이제 원가에서 공사비만큼이나 굉장히 큰 비중을 차지하는 거는 토지비와 PF 이자 비용이거든요. 그래서 PF 구조조정이 시작되면 앞서 말씀주신 것처럼 지금 굉장히 비싸게 샀던 토지들이 경공매로 나와서 이게 땅값이 낮아지고 그러면 그 덕분에 원가 부담이 낮아져서 다시 공급을 원활하게 할 수가 있게 되는 겁니다. 그래서 정부에서도 약간 그런 차원에서 경공매를 중심으로 PF 구조조정을 지금 도모하고 있는 거고요.

◇이대호> 그러면 많이 치솟았던 땅값이 어느 정도 한 번은 좀 쿨 다운 되도록, 조금 냉각이 되도록 그 시기를 좀 거쳐야 되는데 사실 그게 또 한두 달 내에 되는 것도 아니고 시간은 좀 많이 필요하겠네요. 그러니까 많은 분들이 걱정하시는 게 나도 분양은 받고 싶은데 분양가가 너무 높고 집을 사고 싶은데 집값이 너무 높고 그러면 과연 인건비도 안 떨어질 텐데 분양가가 과연 낮아질 수 있을까 의문을 많이 갖고 계시는데 앞에서 말씀하신 것처럼 그럼 땅값부터 떨어져야 하는 거고요.

◆배문성> 네, 맞습니다. 그렇게 원가가 낮아지면 당연히 이 건설사나 금융회사 입장에서도 분양가를 다시 좀 낮출 수 있는 그런 버퍼가 좀 생길 수 있는 거죠.

◇이대호> 지금은 분양가를 못 낮추니 일단 분양을 해놓고 미분양이 나면 나중에 할인을 좀 하고.

◆배문성> 그렇습니다.

◇이대호> 물론 그 또 입주자들 사이에 갈등이 생기긴 합니다만 지금은 그게 유일한 방법이고 나중에는 그러면 시간을 한참 두고 땅값 떨어진 이후에 그때는 분양가를 좀 낮출 수도 있겠다.

◆배문성> 지금의 상황이 사실은 우리가 앞서 PF 문제 얘기를 했는데 부동산 PF 규모가 이렇게 많다는 것은 그 자체로 예정 분양 물량은 사실 대기 물량은 많다라는 의미거든요. 그런데 작년이 워낙 부동산 시장이 좀 안 좋으니까 대부분 한 1만 세대, 2만 세대쯤 연간 그 정도 분양을 하던 그러니까 상위 건설사들이 작년에는 한 3000~4000세대밖에 분양을 안 했습니다. 그래서 올해는 그 건설사들이 이제는 이렇게 계속 분양을 적게 할 수 없고 다시 1~2만 세대 분양을 하겠다라고 발표를 하고 있거든요. 그거는 곧 이제 쟁겨놓은 PF를 계속 더 끌고 갈 수는 없고 분양으로 내보내기는 해야 한다라는 거죠. 게다가 작년에 3000~4000세대밖에 분양을 안 한 것도 이 내막을 들어보니까 그나마 제일 좋은 현장들을 작년에 곶감 빼먹듯이 분양을 한 거고.

◇이대호> 그렇죠. 먼저 사업성 나오는 것부터 분양을 했겠죠.

◆배문성> 그렇죠. 했겠죠. 그러다 보니 지금은 좀 더 안 좋은 현장들이 남아 있어서 안 좋은 현장들이 이제는 앞으로 계속 분양이 될 텐데 그러면 어쩔 수 없이 미분양이 오르는 과정부터 거칠 수밖에 없는 거고 우리가 미분양이 작년에 크게 오르지 않은 이유는 그만큼 좋은 사업장 위주로 굉장히 적게 분양을 했기 때문이고 올해부터는 남아 있는 좀 안 좋은 분양 사업장들을 또 많이 분양을 할 수밖에 없는 상황에 접어들다 보니까 미분양이 먼저 드러나는 그런 절차를 밟게 될 것 같습니다. 그러면 미분양은 결국은 이걸 현금화를 하긴 해야 되니까 할인 분양을 당연히 들어가야 될 거고요. 그러다 보면 새 집의 가격이 할인 분양된 가격 저 가격이야 싶으면 이제 다른 사람들 보기에도 그러면 굳이 구축을 저거보다 높은 가격에 살 필요 있을까 이런 식으로 뭔가 좀.

◇이대호> 시장이 돌아가는 거죠.

◆배문성> 그렇죠. 시장이 그런 식으로 뭔가 가격 조정에 영향을 미치는 방식으로 돌아가게 되는 거죠.

◇이대호> 일단 묶어두고 계속해서 금융 비용만 발생하느니 괜찮은 사업장부터 빨리빨리 분양을 하고 그런데 거기는 비싸든 아니면 적정하든 시장이 또 판단을 해서 완전 분양이나 아니면 미분양이나 판가름이 될 테고 그런데 시차를 두고는 상대적으로 입지가 좋지 않은 곳이 분양이 나오면 미분양이 좀 늘어날 가능성은 좀 염두에 둬야 되는 거고요.

◆배문성> 그건 염두에 둬야 되고.

◇이대호> 그것도 시간은 또 꽤 걸릴 테고요.

◆배문성> 꽤 걸릴 테고요.

◇이대호> 그리고 또 하나 걱정되는 게 지금 당장 분양이 또 많지 않기 때문에 2~3년 뒤에 공급 대란이 오지 않겠는가라는 염려가 좀 높잖아요. 거기에 대해서는 어떻게 생각하세요?

◆배문성> 사실은 그 공급이라는 게 공급이 적다고 해서 집값이 오른다라기보다는 항상 이 과거 시계열로 보면 집값이 오를 때 그러니까 부동산 수요가 이렇게 높아질 때 공급을 많이 하고 이게 수요가 줄어들면 공급을 적게 하고 이렇게 선후관계가 좀 반대로 돼 있거든요.

◇이대호> 그래서 건설사 입장에서 공급자 입장에서.

◆배문성> 그래서 사실 과거를 보면은 아까도 2010년에서 2013년이 수도권 집값 약세기라고 말씀드렸는데 그 시기에 줄곧 3~4년간 착공 물량, 분양 물량이 굉장히 적었습니다. 그러니까 그 공급이라는 게 단순히 1~2년 적다고 해서 그게 공급이 부족하기 때문에 집값을 들어올리는 게 아니라 생각보다 상당히 오랜 기간 공급이 줄어들어도 이 새로 사겠다는 이 한마디로 내수의 힘 이게 적다면 이게 가격을 들어올리는 것으로 연결되지는 않는다는 거죠. 그러니까 생각을 해 보시면 우리가 여유가 많을 때 누구나 지금 더 비싸고 좋은 신차를 사고 싶지만 내 형편이 안 되면 그냥 기존에.

◇이대호> 중고차 사듯이.

◆배문성> 네, 그냥 기존의 차를 그냥 더 모는 결정을 하지 않습니까. 그렇듯이 굳이 새 집을 사야 하나라는 것도 그러니까 분양 물량이라는 건 결국 새 집에 대한 공급인데 내가 그만한 돈이 없고 형편이 안 된다면 굳이 막 새 집을 이렇게 사야 한다. 누구나 새 집을 내서 살고 싶지만 거기에 대한 비용이 너무 크게 든다. 그리고 내가 그 형편이 안 된다라고 하면 그 수요 자체가 굉장히 약해짐으로 인해서 공급이 줄어든다고 해서 이 수요를 진작시키는 방향으로 흐르는 거는 아니고 이 수요 자체가 구조적으로 강해져야 그래야 그 공급 부족이라는 것을 느끼고 가격이 오르는 거다 좀 이렇게 봐야 될 것 같습니다.

◇이대호> 수요와 공급 양측을 다 봐야 되는 거고 신규 주택만 또 공급이 아니고 구축을 내놓으시는 분들도 있을 테니까.

◆배문성> 그렇죠, 그런 것도 이제.

◇이대호> 종합적으로 봐야죠. 그러면 그런 생각도 하게 됩니다. 아니 아파트 짓는데 돈이 그렇게 많이 들어? 분양가가 그렇게 많이 올라가? 그러면 기존에 이미 지어놨던 집들도 물론 구축이 되어가면서 감가상각이라는 게 있겠습니다만 그래도 똑같이 시멘트 들어가고 인건비 들어간 집인데 기존 주택들도 그럼 어느 정도 가치가 더 인정받지 않겠어? 집값이 높아지지 않겠어 이렇게 또 생각할 수도 있잖아요. 어떻습니까?

◆배문성> 지금 뭔가 그런 두려움이 약간 특히 서울에 한정해서 보면 좀 신축 쪽이 지금 먼저 이게 뭔가 회복이 되고 그쪽으로 좀 수요가.

◇이대호> 지은 지 얼마 안 된 아파트부터 가격이 먼저 회복이 되는.

◆배문성> 네, 약간 그런 모습으로 좀 가고 있는 것 같기는 합니다. 그런데 이게 참 이 선후 관계가 참 재미있는 것은 사실은 그동안 우리나라 집값을 받쳐준 거는 구축의 가격이 이렇게 감가상각을 충분히 받지 않았기 때문이라고도 볼 수 있거든요. 즉 이게 그냥 재건축해버리면 내가 큰 돈 들이지 않고도 새 집으로 바뀌는데 그런 이유에서 사실 그동안 장기수선 충당금 같은 것도 굉장히 적게 지불을 하고 그러니까 집이 노후화되는 거를 그냥 방치하고 노후화된 집을 새 집으로 바꾸는데 별로 큰 비용을 들이지 않고 가능했었다는 말이죠. 그런데 지금은 공사비가 너무 오른 것 때문에 이걸 구축을 신축으로 바꾸는 비용이 너무 많이 든다. 그러다 보니까 지금 많은 곳들이 지금 재건축이 스톱이 되는 상황이지 않습니까? 그렇다면 어떻게 보면 구축에 대한 가격은 그냥 감가상각을 좀 더 적극적으로 반영을 하고 그러니까 그런 쪽으로 생각이 전환이 돼야 되는 거죠. 과거에는 5층짜리 집을 막 많이 올리고 할 때는 내 돈 안 드리고도 막 새 집으로 얻었지만 이제는 그런 세상이 아니다. 그렇다면 구축에 대한 감가상각 좀 더 적극적으로 해야겠고 장기수선 충당금도 좀 더 부담을 집주인들이 많이 해야 되겠고 실제로 일본 같은 경우는 장기수선 충당금이 거의 월 관리비 이상으로 부담을 한다고 합니다. 그러다 보니 일본 사람들이 굳이 다주택자가 되기를 원치는 않는 게 이 주택 보유 비용에 가지고 있으면 감가상각당해 그리고 장기수선 충당금도 그렇게 많이 내야 돼 그러니까 하러 그냥 내가 사는 집. 심지어 집도 사는 게 아니라 막 월세를 사려고들 하고 이런 게 다 일본에서 한번 우리가 목도를 한 부분인데 이 공사비가 이렇게 오른 효과가 상당히 어떻게 보면 그런 일본의 전례를 따라갈 수도 있는 약간 그런 빌미를 지금 제공을 하고 있다는 거죠.

◇이대호> 보유 비용만 커질 수 있고 그렇다 보면 말씀 들어보면 좀 구축. 그것도 20년 넘어가는 30년 넘어가는 집들보다 신축이 먼저 더 가격 회복을 하고 신축과 구축 사이에 또 양극화가 더 발생할 수도 있겠고요.

◆배문성> 그렇습니다. 그러니까 사실 집을 지금 내가 꼭 필요하지 않더라도 사놔야 된다라고들 달려가는 이유는 집값이라는 거는 이게 어차피 감가상각보다는 그러니까 한마디로 구축이 되더라도 집값이 잘 안 떨어진다라는 그런 믿음이 있을 때 먼저 사겠다고들 하는 거거든요. 그런데 만약에 샀는데 감가상각 당하고 유지비도 많이 든다면 굳이 내가 일찍 사야 하나 막 여기에 대해서도 좀 더 판단이 달라질 수 있겠죠.

◇이대호> 그리고 마지막으로 끝내기 전에 그러면 우리가 금융 관련된 여러 가지 지표도 이야기를 했는데 앞으로 내 집 마련하고 싶다라거나 이런 분들을 위해서 이런 신호가 나타나며 혹은 이런 지표들이 좀 변화가 되면 이런 것들은 조금 매매에 고려해 볼 만하다. 어떤 것들을 좀 정리해 주실 수 있을까요?

◆배문성> 전 굳이 한 가지만 찍는다면 지금 사실 언제 사야 되냐를 그걸 묻는다면 사실 지금은 주거 가치라는 것 자체는 전세라는 걸로 우리가 누리고 있지 않습니까? 그런데 소유에 대한 거는 집값으로 되는데 지금 아직 집값이 전세가보다 지금 2배 정도가 되는 상황이다 보니까 서울 일부 수도권에 한정해서 보면요. 그래서 그렇게 따지면 지금 여전히 소유에 드는 비용이 실주거보다 좀 지나치게 높다. 이게 어느 정도 좀 더 전세가가 올라서 전세가율이 좀 더 이렇게 많이 오르는 과거 같은 경우는 딱 그게 한 70~80%쯤 됐을 때 좀 그때부터는 다시 집값이 좀 오르는 그런 형국으로 갔었거든요. 그러다 보니까 아직은 과거 장기 평균으로 봤을 때 전세가율이 아직 좀 낮은 상황이다. 좀 그렇게 생각이 되고 그리고 한 10여 년 전인 2015, 16년에는 서울 아파트 가격이 지금의 절반도 안 되었었고 또 거래량은 지금과는 비교도 할 수 없이 되게 많았습니다. 그만큼 싼 가격에 팔려고 한 사람도 많았다라는 거거든요. 그만큼 이게 팔자가 많았던 거는 왜 그러냐면 2008년부터 2013년까지 장기간 수도권 부동산 시장이 침체를 겪으니까 오랜만에 찾아온 반등이 일시적일 거라고 생각하고 그때 막 파는 분들이 많았었던 겁니다. 그런데 하필이면 그 뒤로 저금리 기조가 상당히 길어지는 바람에 그때 집을 팔았던 분들은 굉장히 큰 낭패를 보셨죠. 그런데 지금의 상황을 10년 전과는 완전히 반대의 내러티브로 상상을 해 보면 장기간 수도권 부동산 시장은 호황이었고 그래서 하락을 일시적이라고 생각하고 이렇게 막 샀다가는 생각보다 고금리 기조가 길어지는 바람에 오히려 집을 기회다라고 샀던 사람이 낭패를 볼 수도 있다. 그러니까 10년 전과는 지금 내러티브가 완전히 반대로 지금 가는 거죠. 그러니까 결국은 10년 전에는 고금리가 장기화되는 거를 예측 못한 게 낭패였다면 이제는 고금리가 장기화되는 것을 간과한다면.

◇이대호> 역으로.

◆배문성> 역으로 너무 빨리 사는 게 낭패가 될 수 있다. 그렇게 보시면 되겠습니다.

◇이대호> 저희가 시간이 많이 지났습니다만 원체 중요한 이야기여서 제가 끊지를 못했습니다. 오늘 정말 중요한 이야기 많이 들었습니다. 라이프 자산운용의 배문성 이사 함께 했습니다. 고맙습니다.

◆배문성> 예, 감사합니다.

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