3억 주택 맡기면 月 88만6천원 따박따박 …"집이 효자"

주택연금 활용법 A to Z
'4층 연금체계' 마지막 단계
공시가 12억 이하 가입 가능
죽을 때까지 담보주택 살며
평생 연금 받는 종신 방식
미리 정한 기간만 연금 받고
거주 그대로 확정 기간 방식
정액·초기증액·정기증가형
월 지급금 유형도 선택 가능

한국이 내년에는 초고령사회(65세 이상 인구 비중 20% 이상)에 진입한다. 전문가들은 100세 시대 안정적인 노후자금 확보를 위해서는 '4층 연금 체계'를 구축해야 한다고 조언한다.

우선 1층 연금은 국민연금이다. 다만 수령액이 기본적인 생활 유지만 가능한 수준이기 때문에 안정적 노년 생활을 위해선 부족하다. 다음으로 2층 연금은 퇴직연금이다. 이 역시 대기업 등에서 근무하며 고소득을 누렸던 이에겐 기대에 미치지 못하는 수령액이라는 평가다. 이 때문에 3층 연금인 개인연금을 별도로 붓는 이들이 늘고 있다. 하지만 과도한 집값, 높은 교육비 부담 등으로 충분한 개인연금을 준비하지 못한 경우가 허다하다. 마지막 보루는 부동산이다. 집 한 채만으로 노후 생활비를 마련할 수 있는 주택연금이 바로 4층 연금으로 자리하고 있다.

한국인의 보유 자산 중 부동산이 절대적으로 높은 비중을 차지하고 있는 현실에서 1~3층의 연금 부족분을 메워줄 수 있는 대안으로 주택연금이 주목을 받고 있다.

주택연금이란 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금 방식으로 노후생활자금을 받는 국가 보증의 금융상품이다. 2007년 첫 출시 이후 연간 누적 가입자 수가 계속 증가해 올해 2월 말 기준으로 12만3852명이 이용하고 있다. 가입자 평균 나이는 72세, 평균 월 지급금(월 연금액)은 120만원, 평균 주택 가격은 3억8300만원이다.

집값이 높은 서울(3만4046명 가입)의 경우 평균 월 지급금이 160만원으로 나왔다. 경기도는 가입자 수가 4만2710명으로 가장 많고, 평균 월 지급금은 128만원이다.

주택연금은 가입자가 사망한 후에도 연금의 감액 없이 배우자에게 동일한 금액을 지급한다. 주택연금은 이용 도중 집값이 오르거나 내려도 연금 지급액이 바뀌지 않는다. 부부가 모두 사망한 경우엔 사후 정산 후 연금 지급을 종료하게 된다. 이때 주택 처분 가격이 부족하면 한국주택금융공사(주금공)가 부담하고, 주택 처분 가격이 남으면 상속인에게 상속된다. 집값 상승에 따른 이익은 가입자의 상속인이 챙길 수 있고, 하락에 따른 위험은 국가가 부담하는 구조다. 가입 요건은 부부 중 한 명 이상이 만 55세 이상이고, 한국 국적이어야 한다. 부부 합산 기준으로 공시가격 12억원 이하의 주택을 소유하고 있어야 한다.

주택연금은 '연금'이라고 불리지만 실제는 대출이다. 주택연금을 신청하면 주금공의 심사를 거쳐 공사가 담보를 취득한 금융기관에 보증서를 발급한다. 보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관에 방문해 대출약정을 체결하고 월 지급금을 받을 수 있다.

일반주택연금 지급 방식은 연금 수령 기간에 따라 크게 종신 방식과 확정 기간 방식으로 나뉜다. 종신 방식은 담보주택에 죽을 때까지 거주하며 평생 연금을 받고, 확정 기간 방식은 담보주택에 평생 거주하지만 연금은 미리 정한 기간만 받는다.

그리고 매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해 인출 한도를 설정하는 방식을 합친 종신혼합 방식과 확정기간혼합 방식도 있다. 인출 한도란 목돈이 필요할 때 수시로 빼내 사용할 수 있도록 앞으로 받을 연금의 일부를 떼어내 설정해 둔 금액을 말한다. 인출 한도는 가입 후에도 설정이 가능한데 주택 구매, 임차자금, 도박, 투기 등에 이용하는 것은 불가능하다.

만약 1인 이상이 기초연금 수급권자이고, 부부 기준 2억원 미만의 1주택만 소유한 경우에는 종신 방식보다 최대 21% 더 많은 월 지급금을 받는 우대형주택연금이 있다. 또 담보주택에 대출이 있는 경우 이를 상환하는 용도로 더 많은 인출 한도를 설정하는 주택담보대출상환형주택연금도 있다.

가입자 중에서는 종신 방식을 택한 경우가 65.71%로 가장 많았다. 다음이 종신혼합 방식으로 24.30%를 차지했다.

월 지급금 지급 유형도 여러 가지가 있다. 평생 같은 금액을 받는 정액형, 가입 초기에 선택한 기간에는 많이 받고 이후에 덜 받는 초기증액형, 3년마다 4.5%씩 일정하게 늘어나는 정기증가형 등이 있다. 정액형, 초기증액형, 정기증가형은 종신 방식에서만 선택이 가능하다. 확정 기간·우대·대출 상환 방식은 정액형만 가능하다.

가입자가 받을 연금액은 부부 중 연소자 기준으로, 주택연금 가입 시점의 나이, 담보주택 가격으로 정해진다. 담보주택 가격은 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세, 공시가격, 최근 6개월 내 감정평가액을 차례로 적용한다. 한국부동산원 시세를 최우선적으로 본다는 의미다.

이를 바탕으로 연금액을 시뮬레이션해 보면 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 88만6000원을 받는다. 70세가 12억원의 주택을 보유했다면 매월 327만8000원을 받는다.

정부는 최근 주택연금 활성화를 위해 개선 방안도 발표했다. 주택연금 가입자가 실버타운으로 이주하더라도 주택연금을 계속 받을 수 있게 할 계획이다.

[채종원 기자]