고금리에 투자시장 휘청… 부동산 사모펀드 '46%' 탈출

SPI '한국 부동산 사모펀드 마켓 인사이트' 발간

지난해 국내·외 부동산 사모펀드 수는 전년 대비 46% 하락하며 고금리 여파로 상승한 조달금리의 직격탄을 맞았다. 2010년 이후 국내·외에서 가장 많은 사모펀드 투자가 이뤄진 유형은 오피스다./사진=뉴스1

고금리가 불러온 부동산 시장 침체가 매매뿐 아니라 투자시장에도 영향을 미치고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 당시 인기 투자처로 등장한 물류센터는 현재 다수 해외 기업의 한국 진출과 이커머스 성장세를 바탕으로 기관투자 쏠림 현상을 이끌었다. 원자재 가격 인상으로 인한 공사비 상승으로 개발 관련 사모펀드는 약세를 드러내는 모습이다.

25일 상업용 부동산 전문기업 '서울프라퍼티인사이트'(SPI)에 따르면 2010년부터 올 1분기까지 설정된 사모펀드의 수는 약 2700개 이상으로 집계됐다. 이 중 약 61%가 국내 자산에 투자된 사모펀드다.

부동산 사모펀드 시장은 지속해서 규모가 확대돼 2019년 국내·외에서 신규 펀드 설정이 최고 수준을 기록했다. 2020년 팬데믹으로 인해 해외 자산에 대한 투자심리가 위축됐지만 국내 사모펀드시장은 견조하게 투자가 이뤄졌다. 특히 2021년에는 국내 물류센터 개발·투자가 급증하며 일부 유형에 기관투자가 집중되는 현상을 보였다.

2022년 이후로는 조달금리 상승과 유동성 위축으로 사모펀드 설정이 감소 추세를 나타냈다. 지난해에는 전년 대비 46% 하락하며 최저치에 달했다. 올 1분기 설정된 펀드 수는 총 33개로, 전년 동기 대비 비슷한 추이를 유지하고 있다.

2010년 이후 가장 많은 투자가 진행된 유형은 오피스다. 국내·외 오피스에 대한 사모펀드 투자 자산 수는 560개 이상이다.

최지안 SPI 사모펀드 데이터솔루션팀 상무는 "2016년 이전의 물류섹터는 리테일이나 호텔보다 불확실성이 높고 우량 물건의 부재로 인해 기관 투자자의 진입이 어려웠다"며 "최근 몇 년 동안 이커머스의 급성장, 신축 물류센터의 공급 부족, 수도권 인근의 임차 수요 등으로 국내 물류센터에 대한 기관 투자가 집중됨에 따라 따라 물류센터에 대한 투자 인식이 빠르게 전환됐다"고 말했다.

호텔과 기숙사는 국내 대비 해외 사모펀드 비율이 더 높다. 특히 해외 호텔을 담은 사모펀드는 대부분이 미주에 위치한 대출 펀드 형태다. 호텔은 대출 펀드 형태로 다수 설정됐으나 코로나19로 인한 호텔 전반의 수요 위축과 자산가치 하락 등으로 현재까지 어려움을 겪고 있는 사모펀드가 다수 존재한다.

과거에는 불확실성과 리스크 증대로 인해 개발에 대한 기관 투자자의 포지션은 주로 보수적이고 부정적인 측면이 높았다는 분석이다. 2020년 이후 ▲투자 가능한 실물 우량 물건의 부족 ▲높은 개발 기대수익률 ▲운용사·증권사 내 개발 전문인력들의 배치 ▲브리지론, PF대출 등 론(loan) 펀드 취급 가능 기관 투자자 증가 등의 이유로 개발 관련 펀드가 크게 증가했다.

하지만 지난해 이후 높은 재조달금리의 부담, 공사비·원자재값의 가파른 상승, 늘어난 공사기간으로 인해 개발 관련 펀드의 수가 급감했다. 신규 분야인 데이터센터의 경우 기존 실물 데이터센터를 매입하는 경우는 극히 제한적이며 대다수는 신규로 개발되는 데이터 센터를 기반으로 시장이 형성되고 있다.

전통 사모펀드의 주요 형태인 실물 자산에 투자하는 사모 펀드가 매년 높은 비중을 유지하고 있다. 최 상무는 "개발펀드는 실물에 투자한 펀드 대비 평균 30% 수준으로 설정되는 추세인데, 고금리 기조가 지속되며 대출 펀드에 대한 기관투자자의 선호도가 높아졌다"며 "PF 대출은 지속 제기되는 디폴트 리스크 확대로 인해 관련 펀드 설정이 쉽지 않은 실정"이라고 설명했다.

지역별로는 경기에 가장 많은 사모펀드가 설정됐으며 서울이 근소한 차이로 뒤를 이었다. 경기 내 사모펀드는 약 71%가 물류센터에 투자하고 있다. 서울에는 오피스와 레지던스에 각각 68%, 19%의 비중의 사모펀드가 설정됐다.

국내 사모펀드의 레지덴셜 분야는 주로 임대주택, 코리빙, 청년주택 관련 펀드다. 과거 고급주거나 아파트 분양 상품에서 벗어나 새로운 주거 형태의 개발 펀드가 다수 등장하고 있다.

2020년 이후 서울에서 가장 많은 개발펀드가 설정된 지역은 강남구다. 오피스 개발이 가장 많았다. 1만5000㎡ 이하 중소형 빌딩의 개발이 주를 이뤘다. 이어 레지덴셜, 리테일, 복합시설 순으로 다양한 종류의 개발 펀드가 설정됐다.

최근 몇 년간 가장 주목받은 오피스 시장은 성수동이다. 이지스, 마스턴, 코람코, 미래에셋자산운용 등 국내 주요 자산운용사들이 성수동에서 토지 매입과 오피스 개발에 공격적으로 참여하고 있다.

이밖에도 ▲중구 을지로·세운지구 ▲서초구 서리풀프로젝트 ▲용산구 밀레니엄힐튼 PFV(특수목적법인) ▲강서구 마곡지구 등의 초대형 오피스 개발 사업이 사모펀드를 통해 설정됐다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr