분양 성공하면 '친구' 미분양 땐 '원수'… 시행사·금융권 'PF 갈등' 확산 [심층기획-부동산 PF 분쟁 증폭]
수익 악화되자 “경제적 위기” 아우성
부안군선 은행 상대 ‘부당이득訴’ 승소
재판부 “시행사 과다한 지급보수 지불”
업계 “수익만 노린 무분별 사업도 문제”
금감원, PF 사업장 평가 등 발표 계획
한신평, PF 스트레스 테스트 공개
저축은행 PF사업장 절반가량 ‘위험’
금융당국, 이르면 4월 말 대책 발표
고소장에 따르면 시행사는 메리츠증권의 부동산PF 담당 전 임원 A씨가 서초 르니드의 대출 자문을 하면서 본PF 자금 2270억원을 조달해 주는 대가로 개인 수수료 명목으로 약 20억원을 요구했다고 밝혔다. 이에 따라 PF 대출금 중 28억3000만원을 A씨 실소유 기업에 토지 매입 및 금융 조달 관련 컨설팅 등 PM(건설사업관리) 용역 명목으로 지급했다고 주장했다. A씨는 대형 건설사와의 친분을 과시하며 건설사 담당자에게 쥐어줄 3억3000만원, 금융자문 수수료 3억원, 연말 접대비 명목으로 1000만원 등 수차례 뇌물을 전했다는 게 시행사 측 전언이다. 메리츠증권 측은 “해당 임원은 이미 퇴사한 상태”라며 “퇴사 후 해당 사실을 알게 됐다”고 무관하다는 입장이다.
부동산 PF는 보통 특별한 물적 담보 없이 미래가치만을 담보로 해 재원을 공급하는 만큼 고위험 투자로 분류된다. 분양이 성공적으로 이뤄지면 보통 수천억대 고수익을 낼 수 있지만 부동산 경기변동부터 정부의 시장 규제, 금리 상황 등 다양한 리스크가 존재한다. 사업을 시행하는 시행사 및 시공사는 거액을 대주는 금융사 앞에서 ‘을’이 될 수밖에 없다는 게 업계의 전언이다. 그러다 보니 PF 주관 금융사 직원의 비위와 과도한 수수료 문제가 불거질 수밖에 없다고 한다.
서울중앙지법이 지난해 10월 시행사가 부동산 PF 대출을 주관한 전북은행을 상대로 낸 부당이득반환소송에서 시행사 손을 들어준 것이 하나의 사례다. 전북은행은 2017년 전북 부안군의 한 공동주택 신축사업의 시행사 B사에 최대 200억원 부동산 PF 대출을 자문하고 수수료로 8억원을 받기로 하는 계약을 체결했다. 아울러 시행사에 200억원을 빌려주고 대출금에 대한 이자(연 5.5%)와 별도로 매년 3000만원의 수수료를 지급하는 ‘대출 및 사업약정’을 체결했다. 전북은행은 사업의 수분양자들에게 중도금을 대출해 주기로 하면서 중도금대출 금융주선수수료 약정도 체결했고 6억3856만원을 받았다.
금융투자업계에서는 제대로 된 사업성 평가 없이 고수익을 노리고 부동산 사업에 뛰어든 시행사도 이 같은 문제의 발단이 됐다고 지적한다. 한 금투업계 관계자는 “수수료를 과도하게 부를 수밖에 없는 거래들도 문제”라며 “자금 유동성이 높을 때는 적절한 수준이었을지 몰라도 지금처럼 어려운 시기에 리스크는 제곱으로 올라갈 수밖에 없다”고 지적했다. 그는 “사업성이 떨어지는 곳들에 사업을 벌인 시행사, 건설사들이 있다 보니 일부 증권사를 중심으로 비상식적이고 극단적인 거래들이 나타나고 있다”고 말했다.
금융당국은 지난달부터 증권, 보험사, 여전사 등 7개 금융사에 대해 부동산PF 수수료 실태를 점검하는 현장검사를 진행한 상태다. 금융감독원은 조만간 현장점검 결과와 함께 사업장 평가기준 등 부동산PF 사업장에 대한 옥석가리기 대책을 발표할 계획이다. 시행사의 자기자본을 강화하는 방향의 제도 개선도 검토하고 있다.
고금리 장기화 우려가 확대되고 건설경기 침체가 이어지면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 점차 커지고 있다. 특히 국내 26개 증권사는 최악의 상황까지 감안하면 7조6000억원 수준의 손실을 입을 수 있다는 추정이 나왔다.
24일 한국신용평가의 ‘부동산 PF 스트레스 테스트’ 결과 부동산 브리지론의 본PF 전환 실패율이 지역별로 40∼80% 수준으로 형성되는 연착륙 시나리오에서 증권사 손실액은 4조6000억원으로 추정됐다. 본PF 전환 실패율이 50~90% 수준인 경착륙은 5조7000억원, 60∼100%인 위기 상황 손실액은 7조6000억원까지 증가할 것으로 예상됐다. 기존 적립한 부동산PF 충당금은 대형사의 경우 약 2조원, 중소형사의 경우 약 1조1000억원 수준에 불과하다.
한신평은 위기 상황이 도래하는 경우 “모회사 지원이 없거나 취약한 중소형사의 경우 유동성 대응에 따른 리스크 확대로 신용등급 조정대상이 더 확대될 것”이라고 지적했다. 아울러 “중소형사는 그동안 부동산PF 시장에 대해 높은 의존도를 보이며 성장했으나 현재는 PF시장 침체로 수익기반이 크게 위축된 가운데 이를 대체할 뚜렷한 수익원이 부재한 상황”이라고 우려했다.
저축은행의 경우에는 PF 사업장 절반가량이 ‘위험’수준이라는 진단이 나왔다. 한신평에 따르면 저축은행 브리지론 사업장 43.3%의 리스크 수준이 높음 이상이었고, 본PF 사업장 66%의 리스크 수준이 높음 이상으로 나타났다. 정부가 저축은행의 부동산 PF 경·공매 활성화를 유도하고 있지만 적극적인 사업장 정리에 나서고 있지 않은 상황이기 때문이다.
금융위원회에 따르면 지난해 말 기준 금융권 부동산 PF 대출 잔액은 135조6000억원으로 연체율은 2.70% 수준이다.
금융당국은 이달부터 전 금융권과 간담회를 가지며 부동산 PF 정상화를 위한 대책을 논의하고 있다. 기본적인 방향은 사업성이 있는 곳은 신규자금을 투입해 정상화하고 사업성이 없는 곳은 재구조화하는 것이다. 당국은 사업장을 양호-보통-악화우려-회수의문 등 4단계로 구분하고 악화우려나 회수의문 사업장에 대해 경·공매 등을 유도하는 방식을 논의하고 있다. 대책은 이르면 이달 말 발표될 예정이다.
안승진 기자 prodo@segye.com
Copyright © 세계일보. 무단전재 및 재배포 금지.
- “용변 급해 내렸는데 고속버스가 떠났어요”…수상쩍은 10대男 ‘블루투스’에 덜미
- “청산가리 먹겠다던 개념 연예인 어디로” 홍준표, ‘괴담정치’ 비판하며 김규리 소환
- 누가 잘못?…범죄로 교도소 간 아내 vs 위로한 女동료와 사랑에 빠진 남편
- 특정 신체 모델이 되고 싶었던 여고생…사진 전송했다가 먹튀 당해
- 16살 어린女와 바람난 남편…분노한 아내, 개인정보 공개했다가 ‘명예훼손’ 고소당해
- 박칼린, 18세 연하 최재림과 열애설에 “매일 만나고 전화”
- 커플여행, 여성 혼자 경비 부담하는 경우 ‘단 한명도 없어’…남성은 5%대
- “항문·발가락 없는 아이 낳는 것이 일상”…북한서 퍼지는 ‘유령병’
- 사랑 나눈 후 바로 이불 빨래…여친 결벽증 때문에 고민이라는 남성의 사연
- "오피스 남편이 어때서"…男동료와 술·영화 즐긴 아내 '당당'