건설사·시행사 책임으로 번지는 ‘생숙 사태’… “수분양자 유사소송 잇따를 듯”

이행강제금 유예 만료 기간 연말까지
‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’ 수분양자들, 소송 제기
“확인서 받았다” vs “기습적 약관은 무효”

정부가 주거용으로 사용하는 생활형숙박시설(생숙)에 대해 이행강제금을 부과하기로 한 시점이 얼마 남지 않은 가운데 수분양자들이 건설사와 시행사 등을 상대로 집단소송을 제기했다. 사업자가 주거상품인 것처럼 홍보해 피해를 입었다고 주장한다. 업계에서는 앞으로 생숙 수분양자들의 소송이 잇따를 것으로 예상하고 있다.

24일 한국레지던스연합 등에 따르면 서울 강서구 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’ 수분양자 416명은 지난 19일 서울중앙지방법원에 시공사인 롯데건설과 분양대행사 태원씨아이앤디, 시행사인 마곡마이스PFV를 상대로 ‘사기분양 계약의 취소를 구하는 손해배상청구 소송’을 제기했다. 마곡 롯데캐슬 르웨스트는 5개동 876실 규모의 생활형숙박시설이다. 오는 8월 입주를 앞두고 있다.

지난해 생활형숙박시설 관계자들이 세종시 정부세종청사 국토교통부앞에서 이행강제금 부과 예정을 규탄하는 집회를 열고 있다. /연합뉴스

생숙은 취사와 세탁이 가능하도록 설계된 숙박시설이다. 청약 통장이 필요없고 전매 제한이나 종부세 및 양도세 중과도 없어 부동산 가격 상승기에 단타를 노린 투기수요가 많았다. 이 때문에 지난 2021년 국토교통부는 건축법 시행령을 개정해 생숙의 주거 사용을 금지했다. 다만 주거형 오피스텔로 용도변경 시 이행강제금(매년 공시가격의 10%)을 부과하지 않는 유예기간을 뒀다. 이 유예기간은 올해 말 만료된다.

문제는 오피스텔로 용도변경이 쉽지 않다는 점이다. 건축법상 주차장, 통신실, 지구단위계획 등 오피스텔 조건에 맞게 생숙을 변경해야 하는데 이미 설계가 완료되고 건물이 완공된 경우, 현실적으로 변경이 어렵다. 변경 조건도 까다로워 실제 용도 변경에 성공한 사례는 지난해 말 기준 전체의 1.1%에 불과하다.

이런 이유로 이행강제금을 내야할 처지에 놓인 곳들이 많다. 마곡 롯데캐슬 르웨스트 수분양자들은 2021년 분양당시 사업자들이 ‘실거주가 가능한 대체 주거상품’으로 홍보했다고 강조했다. 생숙을 사실상 준주택으로 불법 분양했다는 것인데, 사업자들이 실거주로 사용할수 없다는 점을 미리 알고 있었음에도 불구하고 약관을 핑계로 책임을 회피하고 있다고 주장했다.

원고측 대리인인 최진환 법무법인 정세 변호사는 “‘생숙 사태’의 근본적인 책임은 생숙 제도를 도입해 준 정부나 생숙에 대한 건축허가를 내준 지자체가 아니다. 주거시설이 대거 들어서면 안되는 상업지구에서 준주택으로 한 번도 포함된 적이 없는 생숙을 사실상 준주택으로 불법분양한 사업자들”이라고 했다. 그러면서 “생숙사태를 정당하게 푸는 해결책은 사업자들의 자진리콜”이라고 강조했다.

마곡 롯데캐슬 르웨스트 분양 당시 수분양자들에게 받은 확인서. /롯데건설

반면 시공사인 롯데건설은 분양 당시, 생숙을 주택용도로 사용할 수 없다고 명시했다고 반박했다. 또 이를 위반하면 처벌 및 행정제재를 받을 수 있다는 점도 병기했다고 했다.

롯데건설 관계자는 “분양 당시, 계약자 개인별로 확약서를 징구받았다”며 “분양은 2021년 8월에 이뤄졌는데 그에 앞서 국토부에서 생숙을 주택으로 불법 사용시 이행강제금을 부과한다는 내용을 같은 해 1월 배포한 바 있다”고 설명했다.

이에 수분양자측은 약관으로 이런 내용을 표시했다고 하더라도, 약관법에 따라 계약에서 해당 내용이 제외된 것으로 인정될 수 있다고 반박했다. 정 변호사는 “약관 어딘가에 깨알 같은 글씨로 ‘주거로 사용할 수 없다’는 내용이 있지만 수분양자들은 주로 홍보요원들에게 ‘주거가 가능하다’는 내용의 상담을 받았다. 또 기습적으로 확인서를 받았다”고 설명했다.

이처럼 사업자들에게 책임을 묻는 사례는 늘어날 것으로 보인다. 작년 기준, 전국적으로 거주용으로 분양받아 준공 중인 생숙은 1만3000여 실에 달한다. 여기에 올해와 내년 입주 예정인 물량만 1만2000여 실이다.

생활형숙박시설 업계 관계자는 “마곡이 가구 수가 많고 입주가 코앞으로 다가왔기 때문에 집회 시위를 하다가 결국 소송에 이른 것으로 안다”며 “이미 건설사업자들에 대한 소송을 검토 중인 다른 지역의 수분양자들도 많은 것으로 알고 있다”고 했다.

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