“저출산 도쿄 집값 840조 증발” 한국 2040년부터 장기하락

2033년까지 일본 전국 빈집 전체의 30% 확산

한국이 2040년부터 집값이 장기 하락국면에 진입할 것이라는 관측이 제기됐다. 가구 수 감소가 원인이다. 특히 2050년에는 13%가 빈집이 될 가능성이 있다는 분석이다. 한국보다 저출산·고령화를 먼저 겪은 일본의 경우 2045년까지 도쿄권 전체 집값이 2019년 대비 30%까지 하락해 94조엔(약 840조 원) 이상 증발할 것이란 전망도 나왔다.

23일 서울 강남구 포스코센터에서 열린 ‘인구구조 변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가’라는 주제의 세미나에서 발제자로 나선 일본의 도시계획학자인 우토 마사아키 도쿄도시대 도시생활학부 교수는 “저출산·고령화에 따른 인구 감소는 부동산 가운데 주택시장에 가장 큰 영향을 미친다”며 “인구가 몰려 있는 도쿄권에서도 주택 자산가치 디플레이션(하락)을 피해갈 수 없다”고 밝혔다.

특히 집값 낙폭에는 도심에서 출퇴근 시간 요인이 가장 크게 작용하며 출퇴근 시간이 60분이 넘어가면 집값 하락이 가파르게 증가한다고 설명했다. 도쿄 중심부에서 통근 시간이 60분이 넘어가면 집값이 29.8%, 120분은 54.7%가 떨어질 것으로 추산됐다. 이러한 주택 자산가치의 하락은 ‘빈집’ 증가로 이어진다는 게 우토 교수의 설명이다. 2018년 기준 일본의 빈집은 850만 가구며, 전체 가구에서 차지하는 비율은 13.6%다. 우토 교수는 2033년까지 일본 전국 빈집은 전체의 30%까지 늘 것으로 추산했다.

특히 우토 교수는 “일본의 경우 수도권인 도쿄권의 주택자산 가치가 2045년에는 2019년 주택가격의 30%까지 하락해 94조엔 감소할 것으로 예측된다”고 분석했다.

이어 발제자로 나선 이용만 한성대 부동산학과 교수는 ‘한국의 초저출산·초고령화와 부동산시장’이라는 주제발표에서 2040년 이후 한국 주택가격이 인구감소 여파로 장기하락할 것이라고 전망했다. 이 교수는 “인구 자연감소 추세에도 1인 가구가 증가하면서 2039년 국내 가구 수는 2387만 가구로 정점을 찍지만 2040년쯤 총주택수요량도 정점에 도달하기 때문에 그 이후 주택가격은 하락 추세가 예상된다”며 “지역별로 총주택수요량의 정점 시기가 달라 수도권은 하락 시기가 다소 늦어질 것으로 보이지만 지방의 하락추세는 더 일찍 나타날 가능성이 크다”고 말했다.

이 교수는 이 같은 추세가 이어진다면 가구 수가 감소하는 2040년 이후부터는 빈집이 급격히 늘어나 2050년에는 전체의 13%가 빈집이 될 가능성이 크다고 내다봤다.

이날 세미나에는 김종훈 한미글로벌 회장과 정운찬 한미연 이사장, 김선규 호반그룹 회장 등이 참석했다. 주제발표 이후에는 김경환 서강대 경제학과 명예교수를 좌장으로 김승배 한국부동산개발협회 회장, 김준형 명지대 부동산학과 교수, 박진백 국토연구원 부연구위원, 방송희 주택금융연구원 수석연구원, 차학봉 땅집고 미디어본부장 등이 인구구조 변화에 따른 부동산 시장의 전망과 대응책에 대해 토론을 펼쳤다.

임정환 기자