용산 개발서 서부이촌동 뺀다는데…"손바닥만 한 1평 지분도 3억"

사유지 미도맨션, 4년만에 2배 ↑
용산·이촌1구역 개발 호재 영향
"낙후 동네… 사업 땐 각광 전망"
장기 개발 답보·APT보상 걸림돌

서울 용산역세권과 서부이촌동 일대의 모습. 네이버 지도 캡처

서울시가 10여년 만에 용산국제업무지구(옛 용산철도정비창) 개발사업을 다시 추진하며 인근 부동산 시장이 들썩이고 있다.

지난 2007년 국제업무지구 개발구역에 포함됐다가 개발이 무산된 이후 이번에는 아예 사업계획에서 제외된 서부이촌동(이촌2동)에 이목이 집중된다. 노후화가 심각해 재개발 요구는 높지만 서울시와 사업시행자인 코레일 측은 사업속도를 높이기 위해 제외 입장을 재확인했다.

그럼에도 현재 이촌동을 중심으로 한 재개발·재건축 사업이 활발하게 추진 중이다. 24일 이촌동 부동산 중개업소들에 따르면, 이 지역의 땅값은 대지지분 3.3㎡ 기준 3억원을 넘어섰다. 1974년 준공한 전용면적 46.88㎡(약 14평)의 빌라가 12억원에 매물로 올라왔다. 이촌1구역 재건축 지역에 속한 이 매물의 대지지분은 4평수준이다. 지분 3.3㎡당 3억원인 셈이다.

사유지인 미도맨션의 경우 공급 80.96㎡ 매물의 호가는 26억원이다. 3.3㎡당 1억원이 넘는 것이다. 직전 거래는 지난 2020년 말로 당시 실거래가는 13억9000만원 수준이었다. 4년 만에 거의 2배의 몸값으로 시장에 나왔다. 이 밖에 시유지 위에 세워진 토지임대부 주택인 중산시범과 이촌시범의 경우엔 건물값만 각각 59㎡ 11억원대, 49㎡ 9억원대다. 땅 주인이 서울시인 탓에 지분 정리 등의 문제가 복잡하고 정비사업을 위해서는 토지를 매입해야 해 최근 땅값 감정에 나섰다.

이르면 내년 착공에 들어가는 용산 국제업무지구 개발 사업계획이 인근에 있는 이촌1구역 재개발 등에도 긍정적 영향을 준것으로 보인다. 용산국제업무지구에는 최대 용적률 1700%, 높이 100층 내외의 랜드마크와 함께 50만㎡(약 15만평) 규모의 녹지가 조성된다.

앞서 시는 용산역세권 개발 계획에서 서부이촌동을 제외해 별도보상이 없도록 했다. 업계에서는 서부이촌동까지 묶어 한강을 온전히 포함시켜야 개발 효과가 배가 될 것이라고 보지만 서울시는 단호한 입장이다. 과거 용산 국제업무지구 개발의 최대 걸림돌로 서부이촌동 아파트 보상 문제가 꼽혔기 때문이다. 이에 대해 오세훈 서울시장은 "2007년엔 앞에 있는 아파트를 허물고 물길을 용산 안쪽으로 끌어들이는 작업을 계획했다"며 "욕심을 앞세우다보니 현실성이 떨어지는 문제가 있었다"고 회고한 바 있다.

철도창 부지와 한강 사이에 끼어 단절된 서부이촌동 지역은 빌라와 연립, 단독주택이 주를 이루는 낙후된 동네다. 그래서 전세가율은 20% 수준으로 낮다. 인근 J 공인 관계자는 "장기간 개발이 답보상태에 있었던 데다 보상 문제가 매우 어려운 동네라 낙후 정도가 심하다"면서 "하지만 2010년대 이후 유입된 투자자들은 정비사업에 적극적이고 대부분 준주거나 일반상업용지로 종 상향됐기 때문에 용적률이 높아 사업이 진행된다면 한강을 바로 끼고 있는 용산국제업무지구의 배후 주거지로 각광받을 것"이라고 말했다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr