내 땅 일부만 잘려나가 재개발되면 잔여지의 손실보상 가능할까

재개발 조합의 조합원인 K씨는 재개발 구역 안에 넓은 토지를 소유하고 있었다. 그러나 사업시행계획 인가가 나면서 자신의 토지 대부분이 재개발 사업구역 안으로 편입되고 잔여 토지는 재개발 구역에 포함되지 않은 채 ‘잔여지’로 남아 버린 것을 알게 됐다. 더군다나 잔여지로 남은 K씨의 토지는 외부와의 교통과 진출입이 단절된 채 ‘맹지’가 돼 버렸다.

이런 상황에서 K씨는 자신이 소유하던 토지 전부를 조합원의 종전 자산으로 인정받을 수도 없어 재개발 사업 종료 후 청산금으로 보상받을 수도 없다. 또 잔여지만으로는 자체적인 건축을 할 수도 없어 잔여지 가치가 현저히 떨어지게 됐다. 이런 K씨가 재산을 지키고 정당한 가치를 인정받기 위해서는 어떤 조치를 취할 수 있을까.

모든 국민의 재산권은 보장되고 공공 필요에 의한 재산권 수용 등에 대해서는 정당한 보상을 지급해야 하는 것이 헌법의 대원칙이다. 같은 취지에서 토지보상법은 공익사업에 필요한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인해 토지 소유자나 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상해야 한다고 규정한다. 그리고 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 토지 일부가 취득되거나 사용됨으로 인해 잔여지 가격이 낮아질 때는 그 손실을 보상해야 한다는 ‘손실 보상’의 근거 규정을 두고 있다.

K씨 사안에서도 재개발 조합은 잔여지 가격 하락에 따른 손실을 보상할 의무가 있다. K씨 소유의 분할 전 토지 중 일부가 편입돼 재개발 사업에 사용됨으로써 잔여지가 발생했고, 재개발 조합이 편입된 토지에 아파트 단지를 건설해 잔여지 가치가 낮아졌기 때문이다. 이처럼 재개발 조합이 편입된 토지를 재개발 사업에 사용함으로써 K씨의 잔여지 가격이 내려 재산권에 손실이 발생했음에도 재개발 조합이 어떤 보상도 하지 않는 것은 헌법 제23조 제3항 정당한 보상의 원칙에 위배된다.

한편 재개발 조합은 협의나 재결이 아니라 재개발 사업의 시행 및 K씨의 분양 신청에 따라 편입 토지를 사용하게 됐으므로 토지보상법에 따른 보상을 해줄 필요가 없다는 주장을 할 수도 있을 것이다. 그러나 재개발 사업은 재건축과 달리 강제 가입제를 채택하고 있다. K씨의 분할 전 토지 전부가 사업 구역에 편입됐다면 잔여지 가액 역시 K씨의 종전자산평가액에 포함되므로 추가 분담액이 줄어들었을 것이다. 또 편입 토지만 사업구역에 포함된 것은 K씨의 의사와는 무관하게 이뤄진 것이다.

이런 재개발 사업의 강제성, 공공성 등을 고려하면 재개발 조합이 사업 시행에 따라 토지를 취득해 사용한 경우를 협의나 재결에 의해 토지를 취득해 사용한 것과 달리 해석할 합리적 이유가 없다는 것이 최근 법원의 판례이기도 하다.

이처럼 분양 신청을 한 조합원이 소유한 토지 일부만 재개발 사업에 편입되고 잔여지가 발생했을 경우에는 토지보상법에 따른 손실 보상을 청구할 수 있다. 다만 조합원은 바로 소송부터 제기할 것이 아니라 그 전에 미리 재개발 조합을 상대로 협의를 시도하고, 지방토지수용위원회에 잔여지 수용 및 가치 하락 보상을 청구하는 재결 신청을 하는 것이 법률 절차상 반드시 필요하다는 점을 유의해야 한다.

고형석 법률사무소 아이콘 대표변호사